加强沟通居中立 辨法析理促和谐

法制网首页>> 法学频道>>法界纵览>>判例研究 加强沟通居中立 辨法析理促和谐——浙江宁波市镇海区法院关于物业服务合同案件的调研报告发布时间：2016-09-29 10:40 星期四来源：人民法院报

　　从一定意义上说，自从有了物业服务（管理），随之就有了相应的纠纷，但成讼的物业服务合同纠纷数量在相当一段时间内呈现零星状态。为此，浙江省宁波市镇海区人民法院以近五年审理的432件物业服务合同纠纷案件为基础，对物业服务合同纠纷作一次尽可能客观的梳理，为更好进行相关审判工作提供思路。

　　一、物业服务合同案件的基本情况

　　物业服务（管理）实际上是随着建筑物区分所有制度而出现的一种新事物，在我国上世纪90年代初基本废除福利房制度全面进行住房制度改革之前并不存在。由于物业服务（管理）在我国社会生活中属于一种比较新的合同类型，各方面对这种合同还不是很熟悉，相关的立法和制度设计也不能说已经成熟，所以比较容易出现各种纠纷。

　　以镇海法院为例，2011年至2015年间，物业服务合同纠纷收结案的数量出现了非常迅猛地上升，其中2011年为26件，2012年为81件，2013年为69件，2014年为88件，2015年为168件。物业纠纷案件已俨然成为审判工作中的新热点，也成了当地各方关注的新焦点。

　　从总体上来看，物业合同纠纷的出现，既与业主能否接受有偿服务的意识以及评价物业服务企业服务质量的主观标准有关，也与物业服务企业客观的服务质量有关。而前者还与生活在一个物业服务区域的业主文化素质、生活习惯、经济生活水平等的差异直接相关，同质性高的服务区域出现纠纷的概率就要小一些，反之则出现纠纷的概率就要大一些。后者不仅决定于物业服务企业自身的服务能力，还直接与被服务对象业主的配合度呈正相关关系，即业主越是认可物业企业的服务，则出现纠纷的概率就越小，呈现良性循环；业主越是不认可物业企业的服务，则物业企业的服务水平就越容易下滑，出现纠纷的概率就越大，呈现恶性循环，不仅会出现拖欠物业服务费的业主越来越多，还会引发其他性质的物业服务合同纠纷。

　　二、催讨物业服务费案件审理的相关问题

　　从2011年至2015年五年间起诉的物业服务合同纠纷案件来看，合同履行中发生的催讨物业服务费纠纷是此类案件的主要组成部分，共计424件，占98.15％。催讨物业费案件的原告一般以物业服务企业为主，但近年来由于本区不少物业小区实行了物业自治管理，以致去年出现了由业主委员会直接起诉的案件。为了搞好与业主之间的关系，一般来说各物业企业并不愿意直接诉讼，只有在出现较大规模业主故意拖欠的情况下才会个别性地选择诉讼解决，目的在于借用司法公权力对催讨起到促进作用，但在物业合同终止后，物业服务公司往往直接起诉催讨业主所拖欠的物业费。

　　而业主的抗辩理由大致可以分成5种：一是服务瑕疵，即业主以物业企业不履行或未适当对共用设施、设备、场所、环境卫生、园林绿地的维护、修缮义务而提出的抗辩，占50.47%，这是被告业主抗辩的最主要理由。二是安保问题，即以物业企业未尽到安保义务而拒交物业服务费，占17.92%。三是房屋质量瑕疵，业主以物业企业未履行房屋维修义务为由拒交物业费或要求少交物业费，占9.91%。四是自治管理不合法，即由业主委员会实行物业自治管理的情形下，由业主委员会直接起诉业主催讨物业服务费，而被告业主以自治管理不合法为由拒付，占4.72%。五是物业服务费标准不规范，这类案件占7.55%。

　　三、物业服务合同纠纷案件的审理方法

　　物业服务合同虽然牵涉的面广，但大部分法律关系并不复杂，所以，自2015年大批量的案件集中起诉时，法院就根据实际情况，对集中起诉的催讨物业服务费案件专门制定了审理方法。即先请物业企业将欠费的被告所在工作单位、联系方法等身份情况予以集中明确，然后由法院工作人员在送达起诉书副本时同时上门做工作，向被告业主说明欠费的违法性之后动员他们及时交费，对部分有异议的业主当场予以法律释明，从而使相当部分被告业主在法院工作人员第一次上门时就兑现了所欠款项，对于当场兑现的案件则动员物业企业放弃滞纳金的请求并予以撤诉。近五年来所办理的424件此类案件中以撤诉为结案方式的占大多数。

　　要妥善地审理好物业服务合同纠纷案件，宜把握好以下几个环节：

　　1.要树立好法院的中立形象。要让被告业主了解法院其实是为了方便他们才采用上门做工作的形式。上门时认真地听取被告业主的苦衷是做好这一工作的基本功，否则极可能事倍功半。

　　2.要注意做好依法释明工作。针对催讨物业服务费案件的释明工作，主要是要根据被告业主提出来的各种抗辩意见来开展，这一过程需要法官结合相关法律法规，引导当事人选择正确的途径解决问题。

　　3.要注意适当地兼顾情理。引导业主进行换位思考，请他们站在物业企业、物业具体的服务（管理）者的角度来考虑问题。有时，情理更能说服被告业主履行交费的义务。

　　4.要注意多与物业管理部门加强沟通联系。加强与物业管理部门沟通，及时了解物业企业的服务情况，有利于法官更快地了解、把握案情。同时，将案件审理中发现的相关问题及时向物业管理部门做好反馈工作，可以使他们不断提高对物业企业的指导水平。

　　（课题组成员：王 磊 纪培福 吴成成）

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