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浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）浙衢民终字第121号 上诉人（原审被告）：义乌市沪江房地产开发有限公司。住所地：义乌市江东桥东一区32幢。 法定代表人：刘新安，董事长。 上诉人（原审被告）：义乌市沪江房地产开发有限公司衢州分公司。住所地：衢州市柯城区双港街道双港中路3-5号。 诉讼代表人：杨兴元，系分公司经理。 两上诉人共同委托代理人：许昕，浙江南孔律师事务所律师。 两上诉人共同委托代理人：李逸芬，浙江南孔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孔松木。 委托代理人：郑志福，常山县文峰法律服务所法律工作者。 上诉人义乌市沪江房地产开发有限公司（以下简称沪江公司）、义乌市沪江房地产开发有限公司衢州分公司（以下简称沪江公司衢州分公司）为与被上诉人孔松木委托开发合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2013）衢柯民初字第420号民事判决，于2015年1月23日向本院提起上诉。本院于2015年2月9日立案受理并依法组成合议庭，于2015年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人沪江公司衢州分公司的法定代表人杨兴元、两上诉人的共同委托代理人徐昕、李逸芬，被上诉人孔松木以及委托代理人郑志福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：位于衢州市柯城区双港中路西侧14号地块商住楼原土地使用权及土地上的建筑物属孔松木所有。2006年5月10日，孔松木与沪江公司衢州分公司签订《房产开发及工程建筑合同》，合同约定：1、双港社区双港中路西侧14号地块商住楼工程孔松木同意委托沪江公司衢州分公司开发，工程以包工包料形式总承包给沪江公司衢州分公司施工，建筑面积约4349平方米；2、为考虑沪江公司在前期的大量借款和施工期间的垫资，孔松木同意按浙江省九四建筑工预算定额直接费，另加综合取费以定额直接费的31.5%给沪江公司衢州分公司；3、由沪江公司参与工程招投标，由孔松木支付销售额的3%的挂靠管理费；4、工程主体的屋顶现浇工程完毕一周内孔松木付给沪江公司衢州分公司100万元，如结顶前该房产有销售收入时，提前支付工程款，工程竣工期验收合格的一周内付50万元（如商品房销售好的情况下，应在工程验收合格付到总工程款的85%），如到时未能支付工程款，按月息2%另加补给沪江公司衢州分公司。房产销售款由双方认可签章后取款。保修金留直接费的3%，一年整付70%保修金，30%保修金三年整退还。其余工程款在工程验收后6个月前必须决算，审核完毕工程款付清，如甲方未按时审核完毕，按乙方决算为标准，如不能按时付清工程款，孔松木同意用新建房屋的二楼、三楼、四楼产权作价代付工程款。价格：套房、单身公寓以1600元／㎡计算，店面用抵押贷款来代付欠款。 2006年5月10日，孔松木与杨兴元签订《借款合同》一份，约定孔松木向杨兴元借款230万元，其中100万元系孔松木还购买此地时的信用社贷款100万元，其余130万元用于工改商及设计费、手续费等。双方约定具体借款时间：2006年5月10日借100万元，2006年6月10日借120万元，利息按月息2.2%计算。双方约定上述借款于2006年9月17日前一次性本息还清。 2006年7月6日，沪江公司衢州分公司、杨兴元向原告出具承诺书，约定孔松木前期向杨兴元所借的230万元，在开发期内孔松木应按《借款合同》和《施工合同》履行，如孔松木未按合同履行和延期还款的，按合同约定违约责任处罚。杨兴元承诺：该地块开发工程项目期间孔松木在合同履行的情况下，所有权最终归孔松木所有，沪江公司衢州分公司仅收挂靠费和代办销售的有关手续，其相关所有费用由孔松木承担。 2007年9月11日，孔松木与杨兴元签订《补偿协议》，约定因孔松木未按时还款，直至2007年9月10日共计利息83万元，本息共计313万元，于2008年3月10日归还。还款方式从贷款和售房款中扣回。如孔松木不能按时还款的，按2006年5月10日双方签订的《房产开发及工程建筑合同》处理。 2007年1月18日，孔松木出具委托书，委托书载明：经与杨兴元协商，现委托沪江公司对双港社区双港中路西侧14号地块开发工程与投标或议标。2007年2月5日，双港社区双港中路西侧14号地块由柯城土管局收储中心收储，孔松木得土地款992859元，后孔松木将该款通过杨兴元交纳给柯城土管局作土地出让金。2007年8月，沪江公司衢州分公司通过公开竞价方式竞得衢州市柯城区双港中路23号（14号地块）商住用地使用权。之后沪江公司衢州分公司在双港开发区14号地块上开发了现称为双港中路43幢的综合商住楼。该商住楼总建筑面积4600平方米，工程于2008年9月5日通过竣工验收，并进入销售阶段。 2008年9月8日，杨兴元因借款纠纷起诉孔松木，要求孔松木支付欠款313万元及利息、违约金。法院经审理后依法作出（2008）柯民巡初字第409号民事判决书，判决：一、孔松木于判决生效之日起30日内返还杨兴元借款230万元及计算至2007年9月10日的利息83万元；二、孔松木于判决生效之日起30日内按月利率2.2%支付杨兴元借款230万元自2007年9月12日起至2007年10月13日止的利息；三、孔松木于判决生效之日起30日内支付杨兴元借款230万元自2007年10月14日起至还款之日止的利息（其中200万元按照月利率3.0%计算利息；30万元按照月利率2.2%计算利息）；四、驳回杨兴元的其他诉讼请求。一审判决后，孔松木提起上诉，后撤回上诉。 2009年9月3日，沪江公司衢州分公司起诉孔松木返还原物，要求孔松木停止侵害、排除妨碍，腾退占用的双港中路31号等房屋11间。法院经审理后，依法判决：孔松木于判决生效后十日内退出衢州市柯城区双港中路43幢商住楼一楼第31号等11间办公用房，将上述房屋返还沪江公司衢州分公司。 2010年1月5日，孔松木起诉沪江公司衢州分公司、沪江公司商品房销售合同纠纷，要求两被告协助办理产权过户手续，将位于衢州市柯城区双港中路43幢商住楼一楼第31号等11间办公用房的房屋所有权和土地使用权过户到原告名下。法院经审理后，判决驳回孔松木的诉讼请求。后孔松木提起上诉及再审，均被驳回。 2010年5月至2012年4月，沪江公司衢州分公司先后将柯城区双港中路31号、33号、35号、37号、39号、41号、47号、49号、51号、53号房产出售他人，并办理了产权转移登记手续。其中双港中路45号房为物业管理用房，现权属登记为43幢全体业主所有。由原告申请，经法院委托评估，柯城区双港中路31号、33号、35号、37号、39号、41号、47号、49号、51号、53号十套房产在各时间点的总价值分别为：2009年8月328万，2010年5月373万，2013年9月694万，2014年5月1099万。 |
