陈红红、牛祎与辉县市瑞成商贸有限公司、巩义市东方电子科技有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告陈红红，女，23。

原告牛祎，女，22。

共同委托代理人张争艳，河南百泉律师事务所律师。

被告辉县市瑞成商贸有限公司，住所地：辉县市文昌大道中段文昌大道与共和路交叉口西南角。组织机构代码：57760810-9。

法定代表人刘爱云，总经理。

委托代理人张光磊，职工。

被告巩义市东方电子科技有限公司，住所地：巩义市新华路135号。组织机构代码：66468341-4。

法定代表人谢新华，经理。

委托代理人孟同欣，职工。

委托代理人谢振西，职工。

原告陈红红、牛祎与被告辉县市瑞成商贸有限公司（以下简称瑞成公司）、巩义市东方电子科技有限公司（以下简称东方公司）租赁合同纠纷一案，原告于2012年9月24日向本院起诉，本院同日作出受理决定，依法组成合议庭，并直接向原告送达了受理案件通知书、诉讼风险告知书、当事人权利义务须知和廉政监督卡、告知审判庭组成人员通知书、举证通知书和开庭传票。向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、告知审判庭组成人员通知书、举证通知书、当事人权利义务须知、廉政监督卡和开庭传票。原告于2012年9月25日申请  评估，河南正源资产评估有限公司于2012年10月31日出具资产评估报告书。本案于2013年4月23日中止审理，于2013年12月6日恢复审理。于2012年11月7日、2013年12月6日进行了公开开庭审理，第一次庭审原告陈红红及两原告共同委托代理人张争艳，被告东方公司的委托代理人谢振西到庭参加诉讼，被告瑞成公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，第二次庭审两被告经传票传唤无正当理由均未到庭。本案现已审理终结。

原告诉称，2011年12月1日两原告与被告东方公司签订一份租赁合同，合同约定由两原告承租瑞成时代广场名品区E-025号房屋，面积为76.31平方米，期限为1年，从2011年12月28日起至2012年12月27日止。合同签订后两原告依约向东方公司缴纳了一年租金3.1万元，押金5000元。合同正常履行了六个月后，两被告无故单方终止合同，要求原告限期腾出房屋，致使原告遭受重大损失。故诉至法院，要求被告承担违约责任，返还六个月的租金，退回合同押金20 500元；被告赔偿两原告装修费1万元；并承担本案诉讼费用。

被告东方公司辩称，东方公司不是出租人和合同的实际履行人，被告瑞成公司是出租人和合同的实际履行者，原告与瑞成公司构成了新的合同关系，原告应向瑞成公司主张权利，应当依法驳回原告对东方公司的诉求。

被告瑞成公司未到庭，未提供书面答辩意见。

本案的争议焦点是：1、瑞成公司与东方公司是何关系；2、被告是否存在违约行为，原告诉求应否得到支持。

针对焦点一，原告未向本院提交证据材料。

针对焦点一，被告瑞成公司未向本院提交证据材料。

针对焦点一，被告东方公司提供的证据有：

1、被告瑞成公司与被告东方公司于2011年10月8日签订的租赁合同一份，该合同载明的主要内容为：“甲方瑞成公司与乙方东方公司就乙方使用甲方房屋用于经营银饰、饰品、箱包等事宜，达成如下合同条款：第一条、房屋位于瑞成时代广场负一楼2a-8a、Na—Ca合围处共计26个商铺，共计建筑面积为1162平方米。第二条、房屋使用期限为3年，自2012年元月1日至2015年4月10日止（含免租100天）。第三条、合同签订当日，乙方应向甲方交纳前两年季度费用合计156 870元。第四条、房屋场地使用费乙方应当于合同签订当日按照标准向甲方交纳2012年7月10日前的费用。

2、被告瑞成公司与被告东方公司于2012年1月12日签订的补充协议一份，该协议载明“甲方瑞成公司与乙方东方公司于2011年10月8日签订的辉县市瑞成时代广场房屋租赁合同，因乙方无力经营，经双方协商一致，现交甲方统一管理经营，原合同作废。乙方与商户签订的合同继续履行，合同期间乙方的权利和义务由甲方继续承担，商户与乙方不再有任何纠纷，商户合同期满后由甲方与商户洽谈续签合同。”

经庭审质证，原告对于被告东方公司的证据均有异议。认为证据1是两被告之间的租赁合同原告不知道，与原告无关；证据2系两被告之间的内部补充协议，原告不知道，对原告不产生法律效力。本院认为，被告东方公司的证据1、2系其与出租人瑞成公司之间就房屋租赁及租赁合同终止所签订的协议，原告作为次承租人，不是两被告之间合同的相对人，两被告之间的协议对原告不产生约束力，故原告对被告东方公司证据的异议，本院予以采纳。

针对焦点二，原告向本院提交的证据材料有：

1、原告与被告东方公司于2011年12月1日签订的“瑞成•时代广场名品区”租赁合同一份，合同载明：“甲方东方公司与乙方陈红红、牛祎在平等、自愿的基础上，就乙方使用甲方房屋经营家居饰品事宜，达成如下合同条款：第一条、房屋位于瑞成时代广场名品区E-025，共计建筑面积76.31平方米。第二条、房屋使用期限为1年，自2011年12月28日至2012年12月27日止（含免租100天）。第三条、合同签订当日，乙方应向甲方交纳：场地使用费58元/月/㎡，其他费用10元/月/㎡（其他费用包含：空调费、管理费、物业费、企划费），场地使用费及其他费用按半年缴纳，费用合计31 000元。第五条、房屋场地使用费乙方应当于合同签订当日按照上述标准向甲方交纳2012年10月7日前的费用”。第七条、本合同终止时，乙方有权将自行增加的可移动设备或设施收回。但乙方有义务保护自行增加部分不可移动设施、设备及装修的完整，并保障房屋清洁卫生。

2、被告东方公司于2011年12月1日为原告出具的收据二份，收据分别载明“兹收到牛祎、陈红红交来场地使用费31 000元”，“ 兹收到牛祎、陈红红交来押金5000元”。

3、2012年7月27日通知一份，载明：“淘宝街E-025商户：因您没有给公司按时缴纳场地使用费，您目前属无租金使用时代广场名品区的场地，请于2012年7月29日19时前缴纳全额租金或自行清除商铺。否则，2012年7月30日公司将强制清除。”

4、证人李某当庭证言一份，主要内容为：开业前向被告东方公司的员工郭某某提交过装修效果图后开始装修，装修用电是瑞成公司提供的。

5、原告陈述，原告向被告东方公司缴纳了1年的租赁费和押金，但实际经营了半年，要求被告返还六个月租金、押金5000元，装修费用。

6、河南正源资产评估有限公司资产评估报告书一份、评估费发票一份，载明“评估的范围和对象是位于辉县市瑞成时代广场负壹楼淘宝街名品区E-025号商铺指定的装修；委托资产评估价值为0.78万元”，评估费1500元。

针对焦点二，被告东方公司提供的证据有：收条一份，载明“今收到巩义东方电子科技有限公司现金117 044元。2012年1月12日辉县市瑞成商贸有限公司”

针对焦点二，被告瑞成公司未向本院提交证据材料。

经庭审质证，被告东方公司对原告的证据均无异议，本院确认为有效证据。但东方公司认为已于瑞成公司达成补充协议，应由瑞成公司承担责任，并提供收条一份，证明将收到的合同款项以全部交给瑞成公司。原告对被告东方公司的证据真实性无异议，但认为不能证明应由瑞成公司承担责任。本院认为，两被告之间的协议对原告不产生约束力，东方公司是否将合同款项交予瑞成公司不影响其与原告的关系，故原告对被告东方公司证据的异议，本院予以采纳

依据上述有效证据和当事人陈述，本院可以确认以下案件事实：

被告东方公司与被告瑞成公司于2011年10月8日签订了一份瑞成时代广场商铺租赁合同。合同约定：瑞成公司将位于瑞成时代广场负一楼2a-8a、Na—Ca合围处共计26个商铺，建筑面积为1162平方米的商铺租赁给东方公司，期限为3年，自2012年元月1日至2015年4月10日止。东方公司依约租赁了上述商铺后，又于2011年12月1日与原告签订了租赁合同，合同约定：东方公司将其租赁瑞成公司商铺中面积为76.31平方米的名品区E-025号商铺，转租给原告经营，期限为一年，自2011年12月28日至2012年12月27日止（含免租100天），原告按照每平方米每月68元向东方公司交纳了2012年10月7日前的租赁费31 000元及押金5000元；东方公司依约将名品区E-025号商铺交给原告经营。原告经被告东方公司同意并装修，经鉴定原告装修费为7800元，并支出鉴定费1500元。东方公司在未告知并经原告同意的情况下又与瑞成公司于2012年1月12日签订了补充协议一份，约定他们于2011年10月8日签订的辉县市瑞成时代广场房屋租赁合同予以解除，合同期间东方公司的权利和义务由瑞成公司继续承担，商户与东方公司不再有任何纠纷，商户（包括原告）与东方公司之间的合同期满后由瑞成公司与商户洽谈决定是否续签合同。2012年7月27日，原告所租赁的商铺被瑞成公司通知停业，瑞成公司于2012年7月30日将原告商铺强行拆除，原告因此停业69天。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告东方公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约履行。原告在合同签订后如约向被告东方公司缴纳了租赁费和押金，已履行了其义务，被告东方公司在合同履行过程中未依约完全履行合同义务，应当承担违约责任。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权力和义务一并转让给第三人。东方公司在未经原告同意，也未通知原告的情况下，将自己的权力义务予以转让，该转让协议对原告不具有约束力，现合同不能完全履行，应当由被告东方公司承担相应的违约责任，故对于被告东方公司辩称其不是合同的出租人和实际履行人，被告瑞成公司是出租人和合同的实际履行者，原告应向瑞成公司主张权利的意见，本院不予采信。原告要求被告东方公司退还合同押金5000元，因合同不再履行，故对原告的该项请求本院予以支持。原告要求被告东方公司返还六个月租金，因原告实际停业时间为69天（2012年7月30日至2012年10月7日），原告的该项损失实际数额为元11 934.88元[（68元/月/㎡×76.31㎡）÷30天×69天]，故对于原告要求返还6个月的租金15 500元的诉求，本院不予全部支持。原告要求东方公司赔偿装修费10000元，经鉴定装修费为7800元，根据原告与东方公司的合同约定“本合同终止时，乙方有权将自行增加的可移动设备或设施收回。但乙方有义务保护自行增加部分不可移动设施、设备及装修的完整”，合同到期后原告应将装修保持完整并留归被告，故装修费用应按合同期限一年与合同未履行时间的比例返还，即2225.6元[（7800元/年÷365天）×〔365天-216天（合同的实际履行天数2011年12月28日到2012年7月30日）〕]。现因东方公司的原因导致其与原告之间的租赁合同中途不能履行，东方公司应当返还原告尚未履行部分的租赁费11 934.88元；押金5000元；装修费2225.6元，以上三项合计为19 160.48元。对原告的请求本院予以部分支持。关于原告要求被告瑞成公司承担违约责任，返还租金、合同押金、赔偿营业损失的诉求，因被告瑞成公司不是原告租赁合同的相对人，故对该诉求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告巩义市东方电子科技有限公司在判决生效后十五日内支付原告陈红红、牛祎一万九千一百六十元四角八分。

二、驳回原告陈红红、牛祎的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费560元，鉴定费1500元，由原告承担50元，由被告巩义市东方电子科技有限公司承担2010元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。

                                      审  判  长  李  静

                                      代理审判员  赵  恒

                                      代理审判员  龙镇静

                                     二〇一三年十二月六日

                                      书  记  员  平  萍