上诉人王德勋因与被上诉人黄熙黎、陈淑芹、李晓敏房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审原告）：王德勋，男，汉族，1970年8月9日出生。

委托代理人：程亚彬，金博大律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：黄熙黎，男，汉族，1975年12月17日出生。

被上诉人（原审被告）：陈淑芹，女，汉族，1978年12月22日出生。

委托代理人：黄熙黎，男，汉族，1975年12月17日出生。

被上诉人（原审被告）：李晓敏，女，汉族，1975年12月9日出生。

委托代理人：陈建立，男，汉族，1969年8月10日出生。

委托代理人：孟国华，男，汉族，1970年4月18日出生。

上诉人王德勋因与被上诉人黄熙黎、陈淑芹、李晓敏房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2012）金民二初字第1651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王德勋及其委托代理人程亚彬，被上诉人黄熙黎、被上诉人李晓敏的委托代理人陈建立、孟国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2010年8月27日，陈淑芹、黄熙黎向王德勋出具收条一份，主要载明：陈淑芹同意将郑东新区天赋路29号11号楼1单元6层11号房产以154万元的价格出售给王德勋，今收到王德勋购买该房产的房款154万元，经陈淑芹同意，其中100万元用于直接归还其在农行金水支行的抵押贷款，另外50万元用于归还他项权利人赵成刚(债权人)抵押贷款的本息。本人保证随时配合王德勋或者指定人到房管局办理该房产的过户手续，如陈淑芹不能成功将该房产过户到王德勋名下，自愿按王德勋所支付房款金额的月息百分之五从2010年8月27日起支付违约金。同日，王德勋分三次向陈淑芹农行账号存款100万元、750663.75元和250331.88元。同日，陈淑芹将房屋买卖合同、购房发票、办房产证费用收据、补房款收据、缴维修基金凭证、契税完税凭证、房屋信息备案表以及其最初购房时的房款预算单、四份房屋他项权证(分别是郑房他证字第D0903034016号、郑房他证字第0903033539号、郑房他证字第D0903051337号及郑房他证字第0903049343号)等交给王德勋。陈淑芹以坐落于郑东新区天赋路29号11号楼1单元6层11号的房屋即本案诉争的房屋为抵押物分别为中国农业银行郑州市金水支行贷款75万元(贷款期限从2009年8月18日至2010年8月17日)、赵成刚的抵押借款32万元(借款期限从2009年11月18日至2010年5月17日)提供担保。陈淑芹以坐落于金水区郑花路59号新楼中楼26号楼西4单元4层西户的房产为抵押物分别向中国农业银行郑州市金水区支行贷款25万元，贷款期限从2009年8月18日至2010年8月17日，向赵成刚抵押借款10万元，借款期限从2009年11月18日至2010年5月17日。后中国农业银行郑州市金水支行出具了两份陈淑芹还款100万元的还款凭证。王德勋全家自2010年8月27日起在所争议的房屋居住。后黄熙黎因孩子上学，从王德勋处取走了房产证。2009年7月，郑州鑫盛房地产估价有限公司对该争议房屋进行评估，报告有效期2009年7月22日至2010年7月21日，评估价为117.29万元，庭审中，证人王铮(自称中国农业银行股份有限公司郑州金水支行客户经理)出庭作证称，王德勋替陈淑芹归还农业银行100万元，银行行使变卖权将房屋变卖给王德勋。另查明:2010年8月5日，陈淑芹向李晓敏出具证明一份，主要载明:陈淑敏自愿将其拥有所有权的位于郑东新区天赋路29号11号楼1单元6层11号(房产证号:0901057141)、金水区郑花路59号新楼中楼26号楼西4单元4层西户(房产证号:0601046010)的两套房屋的全部财产用于偿还黄熙黎欠李晓敏的债务，直到将该两套房屋的全部财产还完为止等。该院在审理李晓敏诉黄熙黎、尹岐刚、金栋民间借贷纠纷一案过程中，根据李晓敏的申请，于2010年8月17日作出(2010)金民二初字第4551号民事裁定书(该裁定书于2010年10月12日送达黄熙黎，2010年12月8日送达陈淑芹)，裁定查封黄熙黎配偶即陈淑芹名下位于郑东新区天赋路29号11号楼1单元6层11号房屋一套(房权证号:0901057141)，该院于8月18日向郑州市房管局送达了(2010)金民二初字第4551号民事裁定书和协助执行通知书。该院于2011年3月1日作出(2010)金民二初字第4551号民事判决书，判令黄熙黎、尹岐刚、金栋于本判决生效后十日内偿还李晓敏借款150万元，该判决已发生法律效力。又查明:中国农业银行股份有限公司郑州金水支行行长吕晓玲在调查笔录中否认本案所争议的房屋系该行变卖给本案王德勋或指定人的，认为系王德勋给借款人(陈淑芹)商量好，王德勋替其还钱，借款人同意由银行将房子解押手续交给王德勋。黄熙黎与陈淑芹于2004年12月30日在郑州市金水区民政局登记结婚，于2010月12月15日在郑州市金水区民政局登记离婚。

原审法院认为：王德勋自认黄熙黎、陈淑芹于2010年8月27日签订《房屋买卖合同》(此合同并不存在)，支付了购房款且已经居住，请求确认该《房屋买卖合同》有效，判令黄熙黎、陈淑芹协助王德勋到房屋登记部门办理过户手续，但该房屋已于2010年8月17日被该院依法查封，并于8月18日将相关手续送交房地产管理局，王德勋购买此房屋应当到房地产管理局查询该房屋的状况，是否可以买卖，并进行备案，王德勋既没有签订合同，也没有查询该房屋是否因被查封而不能买卖；王德勋称该房屋系银行变卖，却又以银行变卖为由请求确认王德勋与黄熙黎、陈淑芹于2010年8月27日签订的《房屋买卖合同》有效，而银行否认本案所争议的房屋系该行变卖给本案王德勋或指定人的，王德勋所诉没有事实依据，故对王德勋的诉请，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：驳回王德勋的诉讼请求。案件受理费200元，由王德勋负担。

王德勋不服原审判决，向本院上诉称：一审判决认为我与黄熙黎、陈淑芹之间不存在房屋买卖合同以及我所诉没有事实依据是错误的。一审判决没有认定（2010）金民二初字第4551号民事裁定书在查封陈淑芹名下位于郑东新区天赋路29号11号楼1单元6层11号房屋即诉争房屋时程序违法是错误的，其查封的效力不能对抗我本人。一审判决认为农行金水支行否认本案争议的房屋系该行变卖给我或指定的人没有依据。我购买诉争房屋的性质，是基于农行金水支行与赵成刚做为诉争房屋的抵押权人，在抵押人与债务人即黄熙黎、陈淑芹不能偿还到期债务时，各方提供协议变卖抵押房屋给我，用所得房款偿还债务。而且我当时是非常坚持把房款直接转到农行金水支行的账户上，而在农行金水支行主管行长及工作人员要求之下，称归还贷款必须要通过借款人账户，最终我才同意把房款转入陈淑芹账户。我与黄熙黎、陈淑芹之间的房屋买卖合同符合法律规定，我应当是诉争房屋的所有权人。我在购买诉争房屋的过程中是善意的，约定优先得到法律的保护。本案是案外人执行异议之诉，我的诉讼目的不仅是诉请我应当是诉争房屋的所有权人，要求黄熙黎、陈淑芹协助办理过户，同时一审法院还应当终止对诉争房屋的执行程序。一审法院不顾我的执行异议之诉，现仍对诉争房屋进行执行，请求二审法院裁定中止一审法院对诉争房屋的执行。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，应当依法撤销，改判王德勋与黄熙黎、陈淑芹于2010年8月27日签订的郑东新区天赋路29号11号楼1单元6层11号房屋买卖合同有效，王德勋是该房屋的所有权人，并判令黄熙黎、陈淑芹、李晓敏协助王德勋到房屋管理部门办理过户手续。一、二审诉讼费用由黄熙黎、陈淑芹、李晓敏承担。

黄熙黎答辩称：一审法院查封的诉争房屋，我不知情。双方当事人与农行之间的房屋买卖行为是否合法，我不清楚。房屋已经抵押的事实，我已经告知。一审法院的处理结果不公平。

李晓敏答辩称：一审判决依据《民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出驳回王德勋的诉讼请求是正确的。王德勋将收条完全理解为《房屋买卖合同》是不符合收条的本意的。黄熙黎和陈淑芹因为欠银行款到期无法归还，为此找到王德勋所在的投资担保公司。而王德勋作为投资担保公司的法定代表人，同意以个人的名义做这笔生意，花很少的代价可以收获大的利益。王德勋不是善意第三人，该房屋在此金水法院委托的评估价为280万元，而王德勋出价仅为150万元，已严重偏离了市场价。至于上述状中的第二、五项请求，是王德勋对法院诉讼程序的个人理解，是没有法律依据的。综上，王德勋的上诉理由不能成立。

本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。

本院认为：黄熙黎和陈淑芹于2010年8月27日向王德勋出具的收条中，就本案所涉房屋的价格、履行方式及违约条款进行了明确约定，符合房屋买卖合同的基本要件，本案的争议焦点在于黄熙黎、陈淑芹和王德勋之间的房屋买卖合同是否合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。本案中，黄熙黎、陈淑芹和王德勋之间成立房屋买卖合同之前，本案标的物房产已经被原审法院在另案中查封，成为不得转让的房产，黄熙黎、陈淑芹和王德勋之间就该房产进行转让的行为违反法律强制性规定，本院认为黄熙黎、陈淑芹和王德勋之间的房屋买卖合同无效。王德勋提出房屋买卖合同没有法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由王德勋负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  张 建 军

                                             审  判  员  刘 红 军

                                             审  判  员  马 常 有

                                             二○一三年十一月一日

                                             书  记  员  岳 冰 冰