上诉人冯春因租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）冯春，男，1978年5月18日出生，汉族。

委托代理人侯全喜，河南成盛律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）牛河山，男， 1944年1月12日出生，汉族，农民。

被上诉人（原审原告）牛付军，男，1951年7月13日出生，汉族，农民。

被上诉人（原审原告）胡军臣，又名胡小军，男，1965年11月16日出生，汉族，农民.

被上诉人（原审原告）牛焕英，男，1929年3月29日出生，汉族。

原审被告司卫东，男， 1970年8月23日出生，汉族。

原审被告驻马店市驿城区公路管理局。

法定代表人徐长路，该局局长。

委托代理人段银宾，该局工作人员。

原审第三人驻马店市驿城区香山乡孙店村委周庄村民组。

上诉人冯春因租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2012）驿民初字第922号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冯春的委托代理人侯全喜，被上诉人牛河山、牛付军、胡军臣，原审被告驻马店市驿城区公路管理局的委托代理人段银宾到庭参加诉讼。被上诉人牛焕英、原审被告司卫东、原审第三人驻马店市驿城区香山乡孙店村委周庄村民组经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原审法院判决认定，牛河山、牛付军、胡军臣、牛焕英系驻马店市驿城区香山乡孙店村委周庄村民组村民。本案争议的9.47亩土地位于驻蚁公路南侧，是该村民组分配给四人的承包地。2006年1月1日，司卫东及案外人罗保成与牛河山、牛付军、胡军臣、牛焕英签订租地协议一份，内容：甲方：驿城区香山乡孙店村周庄村民组，法定代表人王顺清，该村民组组长。乙方：司卫东、罗保成。甲乙双方经协商，把甲方位于驻蚁公路南侧路东侧共计9.47亩土地租给乙方使用。订协议如下：租给乙方土地，若有土地使用权的争议由甲方负责；乙方每亩土地每年按陆佰元向甲方交租金，租金应交给租用土地的责任田的农户手中。租金每年交一次，应于当年的元月一日前交清，先交钱后用地。此协议有效期三十年。在此协议有效期内，如乙方提前撤出，乙方负责土地复耕等条款。甲方村民组组长王顺清签字并加盖村民组公章，责任田所有人牛河山、牛付军、胡军臣、牛焕英签名，乙方司卫东、罗保成签名。协议签订后，罗保成退伙，司卫东在该租赁土地上建简易房7间、打井、架设电线、购置磕沙机，将该土地用作沙场经营。后冯春与司卫东合伙经营该沙场，直至经营不善导致停产。2009年10月，冯春与驻马店市驿城区公路管理局签订租地协议，将该片土地转租，协议载明：甲方：驿城区公路管理局；乙方：冯春，为便于商桐路的路政管理，甲方拟租用乙方土地，现经甲、乙双方协商，达成如下协议：租地面积：甲方租乙方土地壹拾贰亩整（含四原告的9.47亩责任田），加所属土地上的简易房7间、水井、三相电线、线杆，相应土地手续由乙方负责。租地时间：2009年10月19日至2011年10月19日。付款方式：全年包括简易房7间和12亩土地及其它附属物，贰万叁仟元整/年，由甲方一次性付清壹年租金等内容。后牛河山、牛付军、胡军臣、牛焕英以冯春、司卫东私自改变土地用途并转租他人为由，要求确认周庄村民组与司卫东所签订的租赁合同无效，双方因此而成讼。

原审法院认为，农村集体成员有权依法承包由集体经济组织发包的农村土地。承包权人有权将土地租赁给公民或其他法人组织，并收取租金。租赁方在使用土地时，应维持土地的农业用途，未经依法批准不得将租用的土地用于非农建设。司卫东、冯春将租用牛河山等四人的9.47亩承包责任田未经批准，擅自在该土地上建沙场及房屋等，改变了土地用途，其行为违反了土地承包法相关规定，故牛河山等四人与司卫东、冯春签订的土地租赁协议无效。此外冯春未经牛河山等四人许可，又将该土地租赁给驻马店市驿城区公路管理局，用于改建超限站，从事经营活动。该转让行为也应认定无效，故冯春与驻马店市驿城区公路管理局签订的土地租赁协议无效。关于司卫东、冯春提出的租地协议是与周庄村民组签订，牛河山等四人不具备主体资格，应驳回其诉讼请求的辩解理由，因周庄村民组已将该9.47亩土地承包给牛河山等四人，该四人对其责任田有支配、收益、使用的权利，周庄村民组虽在该协议书上盖章，实为对该协议的鉴证，对此辩称理由，原审法院不予采信。故根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五条、第十七条第一项及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原审法院判决：一、牛河山、牛付军、胡军臣、牛焕英与司卫东签订土地租赁协议无效。二、冯春与驻马店市驿城区公路管理局签订土地租赁协议无效。案件受理费100元，由司卫东、冯春、驻马店市驿城区公路管理局负担，相互负连带责任。

宣判后，冯春不服，上诉称：1、土地租赁协议的出租方及土地所有权人均为周庄村民组，而不是牛河山等四人，所以本案中牛河山等四人不具备诉讼主体资格。2、冯春与周庄村民组签订的土地租赁协议是双方当事人的真实意思表示，形式和内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，应当受到保护。请求撤销原判，依法改判，并判决由牛河山等四人承担本案的诉讼费用。

被上诉人牛河山答辩称，其对司卫东把本案争议土地转租给冯春，冯春又转租给驿城区公路管理局的情况一概不知。

被上诉人牛付军答辩称，从2006年至2009年，司卫东只有一次按照租赁合同的约定给付了租金。其对司卫东把本案争议土地转租给冯春，冯春又转租给驿城区公路管理局的情况不知情。

被上诉人胡军臣答辩称，牛付军所说情况属实。

原审被告驿城区公路管理局答辩称，请求驳回上诉，维持原判。

二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。

本院认为，关于牛河山、牛付军、胡军臣、牛焕英是否是本案适格的诉讼主体的问题。虽然2006年1月1日司卫东、罗保成与驿城区香山乡孙店村委周庄村民组签订的土地租赁协议的出租方是该村民组，但租赁协议上写明责任田“所有人”（实为承包人）为牛河山等四人并有该四人的签名，并且每年租赁费也是向该四人直接缴纳，所以牛河山等四人应是本案争议土地的承包经营权人及实际出租人，属于本案适格的诉讼主体。由于司卫东在承租期间，未经有关部门批准，擅自在租赁协议所涉土地上建设沙场及房屋，改变了土地的农业用途，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，其与牛河山等四人签订的租地协议因而无效。冯春未经村民组和承包人的同意擅自将本案争议土地转租给驿城区公路管理局用于建设超限检查站，该转租协议中涉及牛河山等四人的9.47亩土地部分也应当认定为无效。综上，上诉人冯春的上诉理由缺乏事实和法律依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，但处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下:

一、维持驻马店市驿城区人民法院（2012）驿民初字第922号民事判决第一项及诉讼费负担部分；

二、变更驻马店市驿城区人民法院（2012）驿民初字第922号民事判决第二项为：冯春与驻马店市驿城区公路管理局签订的土地租赁协议中涉及牛河山、牛付军、胡军臣、牛焕英9.47亩土地的部分无效。

二诉案件受理费100元，由上诉人冯春负担。

本判决为终审判决。

                                             审 判 长   刘 瑞 霞

                                             审 判 员   张 怀 珍

                                             审 判 员   于 俊 义

                                             二〇一三年十月二十六日

                                             书 记 员   王    威