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广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）上民一初字第270号 法定代表人韦娜，该公司总经理。 委托代理人阮汉初，公司职员。 委托代理人李坚东，广西胜涛律师事务所律师。 被告（反诉原告）覃丽遐。 委托代理人覃康山。 原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司（以下简称“美之嘉物业公司”）与被告覃丽遐物业服务合同纠纷一案，本院2015年3月16日受理本诉，并于同年5月14日受理被告覃丽遐的反诉。2015年7月21日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告美之嘉物业公司的委托代理人阮汉初、李坚东，被告覃丽遐的委托代理人覃康山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）美之嘉物业公司诉称：被告覃丽遐购买了上林县××镇××路××号××××小区二期××栋××单元××号房屋一套，于2013年1月19日与原告签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定住宅物业管理费每月0.5元／㎡，欠费按所欠数额的日千分之三支付滞纳金。被告在领受房屋后也就享受到了原告的物业管理服务，而被告从2014年1月15日至2014年8月15日止，拖欠物业管理费416.5元、生活垃圾金42元；滞纳金至2015年2月28日止共375.73元，合计834.23元，被告非但不主动履行缴纳上述费用，且经原告多次催缴被告仍置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的正常生活秩序，损害了原告及其他众多业主的利益。为此特向人民法院提起诉讼，要求法院判令被告支付物业管理费416.5元、生活垃圾金42元、滞纳金375.73元，合计834.23元。 被告（反诉原告）覃丽遐辩称：一、原告于2013年1月19日与被告覃丽遐签订的《前期物业管理服务协议》不能成立且无效。理由是，1、依据《物业管理条例》，前期物业管理服务合同应是物业公司与建设单位签订，其产生的物业费由建设单位承担。本案中原告不具备有《前期物业管理服务协议》主体资格，被告覃丽遐也不是本案明确被告；2、《前期物业管理服务协议》签订时签字按手印均不是被告覃丽遐，依照《合同法》相关规定，协议的要约失效且无效；3、原告按××××小区一期的格式预收一年物业费，违反《物业管理条例》的相关规定。原告在未办理交接等手续也无法签有物业服务合同前提下，剥夺业主大会选聘权，充当开发商角色，以建设单位身份，越俎代庖采取不先签订协议不先预交一年物业费、水电周转金等费用就不办理房屋钥匙交接手续的手段，迫使各业主胁从，达到了原告的“以合法形式掩盖非法目的”，原告的卑劣行为于法无据、无法无天。二、原告的胡作非为，侵害了被告合法权益，依法应承担相应的法律责任。1、原告不按物业管理的要求，剥夺业主大会选聘权，未办理物业交接，未提供物业服务，提前超范围预收一年的物业费等费用，这些行为毫无法律依据；2、原告在起诉书中称被告享受其物业服务，没有事实存在，且条件不允许不具备；3、根据收据显示，原告收取了被告2013年1月3日至2014年1月13日的物业费、水电周转金等1174.5元，但实际被告收到开发商入伙通知为2013年1月19日，由此可见，原告在无法施行物业服务情况下，提前16天非法超范围收取物业费、水电周转金等费用；4、《前期物业管理服务协议》上签字的黄某有无权代理行为的嫌疑，其代理行为无效，协议无效。 被告（反诉原告）覃丽遐反诉称：2013年1月19日美之嘉物业公司和开发商相互勾结，不顾反诉原告的强烈抗议，采用不签订《前期物业管理服务协议》以及不交预收一年物业费、水电周转金等费用就不办理房屋钥匙交接手续，提前16天强行非法收取反诉原告物业费、水电周转金等费用共计1174.5元。自2013年1月19日美之嘉物业公司收款后，均未见其办理承接验收，物业服务合同签订等物业服务相关手续，也未见其对××××二期小区业主提供相应的物业服务。同时，开发商对二期小区建设正热火朝天，各项共用设施设备尚未建设，导致反诉原告的房屋迟迟没法装修。为此，反诉原告会同小区业主代表多次找美之嘉物业公司及开发商就这些问题进行协商如何尽快解决，但他们对此事置之不理。综上，美之嘉物业公司与开发商故意串通，暗中勾结，就在本小区正在建设尚未竣工，各项公共设施设备尚未建设，物业服务无法实施的情况下，既未办理物业承接验收，物业合同签订等手续，也未提供物业管理服务，违反了国务院《物业管理条例》以及《广西壮族自治区物业管理条例》的相关规定，擅自以《前期物业管理服务协议》进行超范围非法收取反诉原告物业费、水电周转金等款项共计1174.5元。美之嘉物业公司恶人先告状，将反诉原告诉至法院，严重侵害了反诉原告及本小区业主的合法权益，为此特提起反诉，请求法院：1、判令美之嘉物业公司退还反诉原告物业费、水电周转金等共计1174.5元；2、驳回美之嘉物业公司的诉讼请求并公开书面赔礼道歉；3、反诉费用由美之嘉物业公司承担。 原告（反诉被告）美之嘉物业公司对被告（反诉原告）覃丽遐的反诉辩称：1、物业公司与业主签订前期物业服务协议不需要经过开发商的同意，而是开发商委托信任的物业公司来签订，这是行业的规律；2、在协议中的权利义务都写得很明确，各业主在签订协议之前都看过协议的内容，因此协议是合法有效的，不存在欺诈；3、只要物业公司一直在服务，物业公司就有权向业主收费。综上，反诉人的反诉没有法律依据，请求驳回反诉人的反诉请求。 原告（反诉被告）美之嘉物业公司对其诉称提交的证据有：1、前期物业管理服务协议，证明原告与被告之间存在物业服务合同关系；2、上林县物价局文件上价字（2011）18号关于××××小区物业收费标准的批复，证明原告执行的收费标准；3、上林县房地产服务中心出具的建筑面积计算结果表，证明被告的房屋面积为119.47平方米；4、资质证书，证明原告有物业服务的资质。 被告（反诉原告）覃丽遐对其辩解和反诉提交的证据有：1、前期物业管理服务协议，证明物业公司尚未与业主委员会签约，按该协议收费违法；2、相片一组，证明小区杂草丛生、污水横流、垃圾成堆，消防、公益文体、绿地等公共设施未建立，小区无人服务管理，物业服务无法施行；3、收据，证明物业公司提前收取物业费。 经过开庭质证，被告对原告提交的证据2、3、4，原告对被告提供的证据3无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。被告对原告提交的证据1有异议，认为协议上不是覃丽遐的签字，协议应由开发商跟物业公司签订。原告对被告提交的证据1无异议；对证据2有异议，认为与本案无关。经审查证据，本院认为：1、原告提交的证据1前期物业管理服务协议，虽然被告否认其在上面签字，但美之嘉物业公司对被告住宅楼公共部位和公用设施设备提供的管理维修保洁、代收缴水电费等一系列服务，双方已经形成了事实上的合同关系，被告亦依合同交纳了一年的物业管理费，应认为被告对该协议的认同，本院认为该协议对双方有约束力，对该协议本院予以采纳；2、被告提交的证据2，该组相片是反映××××小区二期住宅楼的卫生等情况，对该证据本院予以采纳。 本案的争议焦点为：1、美之嘉物业公司与被告签订的前期物业管理服务协议是否有效？2、双方是否按照前期物业管理服务协议履行了自己的权利义务？ |
