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广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2013）上民一初字第933号 原告钟世超。 委托代理人黄玉华，广西同望律师事务所律师。 委托代理人陈贞，广西同望律师事务所律师。 法定代表人邹红竹，执行董事。 委托代理人李德明，广西东博律师事务所律师。 第三人广西同泽投资有限公司。 法定代表人杨矛勇，董事长。 委托代理人钟贵文，广西同泽投资有限公司法律顾问。 原告钟世超与被告广西龙盛房地产投资开发有限公司（以下简称龙盛公司）、第三人广西同泽投资有限公司（以下简称同泽公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2013年9月9日受理后，依法组成由审判员何健担任审判长，审判员邹文乾、人民陪审员李辉云参加的合议庭。因被告龙盛公司将其与第三人同泽公司签订的《入股合同》向本院提起确认合同效力诉讼，而本案的合同效力需以该案的审理结果为依据，本案于2013年12月4日中止诉讼，于2015年1月6日恢复诉讼，并于2015年1月14日公开开庭进行了审理。原告钟世超的委托代理人陈贞，被告龙盛公司的委托代理人李德明，第三人同泽公司的委托代理人钟贵文到庭参加诉讼。本案报请延期六个月审理，现已审理终结。 原告钟世超诉称，原告与被告于2012年5月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将上林县某小区的商品房第××栋××单元××层××号房出售给原告，面积124.76平米，价格每平米2250元，总金额280710.00元。被告应当于2012年10月31日前将经建设单位验收合格并按国家规定备案的房屋交付于原告使用，若逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，退回全部已付房款，并按原告已付房款的1%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按合同约定已于2012年5月5日交清了房款。该房款是第三人和原告、被告之间的抵债款，原告和第三人存在债务关系，第三人和被告存在债务关系，已经取得三方（原告、被告和第三人）同意被告出具收款收据给原告收执为据，并说明抵债房款，但被告采取种种借口，既不给原告办理房屋备案登记，也不向原告交付房屋。经原告到上林县房管所了解，被告已经把该房又卖给了别的业主，造成“一房两卖”。被告不讲诚信，“一房两卖”，造成了原告经济损失。被告不能按合同约定向原告交付房屋，已逾期264天，应向原告退还购房款以及承担违约金，违约金按合同规定应按已付房款的1%计算。但据原告调查了解同地段相同面积房屋租金最低为900元／月，以致于原告的实际损失远远高于合同约定的违约金。《合同法》第114条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”据此被告应向原告支付逾期交房违约金8100元。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：被告与原告解除《商品房买卖合同》，向原告退还购房款及违约金共288810.00元。 原告钟世超对其诉称提交的证据有：1、身份证，证明原告身份情况；2、《商品房买卖合同》，证明买卖关系成立；3、收款收据，证明购房款已交付；4、抵债协议书，证明第三人以房子抵偿原告债务，原告愿意接受；5、债权债务确认书，证明被告与第三人的债权债务关系；6、解决债权债务补充协议，证明被告以房子抵偿第三人的债务，第三人愿意接受；7、营业执照；8、组织机构代码证，上述二份证据证明第三人基本情况；9、关于我公司有关变更事项的说明，证明第三人公司名称、法定代表人和住所地变更；10、法定代表人身份证明书，证明第三人法定代表人；11、上林县房管所调查情况汇报，证明被告存在一房二卖现象；12、南宁市中级人民法院判决书，证明第三人和被告存在债权债务关系。 被告龙盛公司辩称，被告认为本案法律关系应为合同无效，而不是解除合同，龙盛公司和原告之间没有商品房买卖的事实，应按合同无效处理。 被告龙盛公司对其辩解未提交相关证据。 第三人同泽公司述称，第三人跟原、被告均存在债权债务关系，原告跟被告签订商品房买卖合同是合法有效的。 第三人同泽公司对其述称未提交相关证据。 经庭审质证，第三人同泽公司对原告钟世超提交的证据无异议。被告龙盛公司对原告钟世超提交的证据1、7、8、9、10无异议，对证据2有异议，认为双方并没有商品房买卖的事实，被告并没有得到原告的款项，商品房买卖合同应是债务的转移；对证据3有异议，认为尽管开具了收据，但都没有银行的转账凭证；对证据4、5、6有异议，认为正好证明三方的债权债务关系，原、被告没有商品房买卖的事实；对证据11、12，认为已经超过了举证期限，且与被告没有关系，因此不予质证。本院认为，原告提交的证据2、3、4、5、6，能够证明原告、被告与第三人之间的债务转移、债权转让合同关系，同本案的商品房买卖合同具有关联性，本院予以确认；证据11，这些证据的形成时间均系在本案立案之前，原告在举证期限内提供不存在障碍却逾期提供，故对该证据本院不予采纳。但庭审中原、被告对双方签订的《商品房买卖合同》项下的房屋已销售给他人的事实均予以认可，对这一事实本院予以确认；证据12，该案判决书系举证期限届满后形成的新证据，且本案在诉讼过程中中止审理亦因需以该案的审理结果为依据，故证据12应予以确认。 本案争议的焦点是：1、原、被告之间的合同关系是否合法有效？2、原告请求解除合同并要求被告承担违约责任有无事实和法律依据？ 经审理查明，2009年11月11日，广西精通投资有限公司（甲方，以下简称精通公司）与龙盛公司（乙方）签订了一份《入股合同》，合同约定：乙方在投资开发广西上林县某房地产项目过程中，因股东结构调整需要引进甲方入股；甲方以固定回报方式参与入股，不参与该项目的具体决策和具体的经营管理，也不承担该项目开发经营过程中产生的债权债务、法律责任及其他经营风险。甲方的入股形式入股回报时间、入股加报（含股本返还）金额：1、甲方于2009年11月15日前，一次性向乙方账户转入资金2000万元。乙方从甲方资金到账的第二个月开始，按每月一次，共计十五次向甲方支付入股回报（含股本返还）。乙方共向甲方返还股本和支付入股收益共计3097.50万元。2、……若乙方不能按照约定要求向甲方支付入股收益及返还股本，……逾期超过三十天的，甲方有权按商品房1000元／平方米、商铺2000／平方米、土地开发权10万元／亩的标准收购或处置该项目未开发的土地，用于抵上述款项，乙方必须无条件接受。 |
