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行 政 判 决 书 （2015）象行初字第28号 原告广西万正房地产有限责任公司桂林分公司，住所地：桂林市翠竹路。 负责人梁洪南，总经理。 委托代理人梁小毅，广西嘉合律师事务所律师。 法定代表人朱兴国，局长。 委托代理人谭永有，广西象山律师事务所律师。 第三人桂林市万正·西区国际小区业主委员会。 负责人廖景荣，主任。 委托代理人程秀全、刘春友，万正·西区国际小区业主委员会委员。 原告广西万正房地产有限责任公司桂林分公司（以下简称：万正公司）不服被告桂林市象山区土地房产工作局2015年2月11日作出的《关于对桂林市万正·西区国际小区成立首届业主委员会申请备案的答复》行政许可一案，于2015年5月11日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2015年5月16日向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年6月15日公开开庭审理了此案。原告万正公司委托代理人梁小毅，被告桂林市象山区土地房产工作局法定代表人朱兴国及委托代理人谭永有，第三人桂林市万正·西区国际小区业主委员会委托代理人程秀全、刘春友参加诉讼。本案现已审理终结。 被告桂林市象山区土地房产工作局作出2015年2月11日作出的《关于对桂林市万正·西区国际小区成立首届业主委员会申请备案的答复》主要内容为：你们报来的“关于成立以廖景荣为主任，刘春友、胡建生为副主任的桂林市万正·西区国际小区成立首届业主委员会备案材料”收悉，我局予以备案。 原告诉称，2014年底至2015年初，原告开发的“桂林市万正·西区国际小区”极少部分业主自发筹备召开业主大会，该业主大会筹备工作排斥了作为建设单位的原告的参与，在没有确认、公示业主投票权数的情况下，匿名选举出本案第三人，之后在被告处进行了备案。2015年3月，原告收到了第三人发出的一份《告知函》，才知道第三人已经成立，在2015年4月7日就第三人成立存在的违法问题向被告进行了反映，但被告没有给予正式答复，只是给原告复印了第三人的备案材料。原告认为，该业委会的成立有以下主要违法行为，具体是：一、首次业主大会筹备组排斥原告的参与，且组成不合法。筹备组在进行首次业主大会筹备工作时，虽然公布的十七位筹备组成员名单中有“万正房地产桂林分公司执行董事陈幼明”的名字，但原告既没有得到筹备组的通知，亦没有派员参加筹备组；筹备组组长、副组长是陈秀全、刘春友，不是翠竹社区和南门街道办事处委派参加筹备组的人员。以上两点均违反了住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第十条的规定；二、筹备组没有确认并公示业主的投票权数。筹备组成立后，在小区内发布了“筹备组成员名单公告”、“业主大会筹备公告”、“业主委员会候选人公示”等公告，但没有依照《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条的规定确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，既违反了法律规定，又直接导致选举结果不合法；三、业主委员会的选举程序没有做到公开、透明、公正，且剥夺了原告的投票权。由于筹备组没有确认并公示业主身份和投票权数，采取了匿名制的投票方式，即业主领取选票后，可以将选票上楼栋及房号涂掉，选票可以不签名，这种选举方式违反了公开、透明、公正的选举原则，选举结果不具有真实性、合法性。而且，筹备组既没有确定作为建设单位的原告的投票权数，更没有向原告发放选票，剥夺了原告的投票权利，选举程序和结果也不合法；四、业委会选举结果没有得到总人数和专有面积过半的业主同意。筹备组发出选票1101张，收回选票976张，其中废票5张，另有空白票271张，以上事实说明有效选票只有700张。按照项目总规的经济技术指标，项目的总户数为1782户，投票户数仅占总户数的39.3%，没有达到《物权法》第七十六条第二款关于总人数过半业主同意的强制性要求。根据项目总规的经济技术指标，参与本次选举的a、b、c区住宅总户数为1198户，总建筑面积143771平方米，以700户投票计算，投票的建筑面积测算为700÷1198×143771=84006平方米，而项目总规的总建筑面积（a、b、c区加上在建的d、e区）是216153平方米，投票的专有部分面积仅占项目总规建筑面积的38.86%，即选举结果也没有达到《物权法》第七十六条第二款关于专有部分占建筑物总面积过半数业主同意的强制性要求。 被告作为法律规定的负责指导、审查辖区内业主委员会选举、备案的行政机关，没有履行法律赋予的行政指导职责，监督并指出本案业主大会的召开和业委会选举程序违法的问题；事后也没有征询建设单位的意见，没有依法审查业委会选举结果是否有效。正是由于被告的行政不作为、疏忽和过错，致使不能代表大部分业主、违法成立的业委会取得了备案，导致作为建设单位的原告之合法业主权益受到侵害。在向被告投诉无果的情况下，原告只能依据《行政诉讼法》第十八条规定提起诉讼，请求依法撤销桂林市万正·西区国际小区业主委员会的备案；本案的诉讼费用由被告承担。 原告对其主张在举证期内提供了下列证据：1、营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明书，证明原告依法设立、有一定组织机构和财产、领取了营业执照的分支机构，属于《行政诉讼法》第二十五条规定的“其它组织”，有提起诉讼的主体资格；2、备案申请书、申请备案的答复，证明：（1）被告是给予业委会备案的机关，同时也是法定的部门和专业性行政机关，是本案的适格被告。（2）业委会备案申请书没有记载业主的投票权数，仅仅给出了未经核实的票数，因此该申请书内容是不合法的。（3）被告在审查的过程中，未履行基本审查义务，就予以备案，证明被告行政许可行为的违法性；3、告知函，证明第三人已成立并刻制公章，属于《行政诉讼法》第二十五条规定的“其它组织”，是本案的适格主体；同时证明原告是在收到该告知函后才知道第三人的成立，原告起诉没有超过法定的起诉期限；4、筹备组人员名单公示，证明业委会筹备组组成违反了《广西物业管理条例》第十一条的规定；5、业主大会筹备公告、业委会候选人公示，证明被告没有按照《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条、《广西物业管理条例》第十二条的规定确认并公示业主身份和业主投票权数，被告在首次业主大会召开上没有行使法定的行政指导职责；6、通知，选举采取匿名投票的方式，没有做到公开、透明、公正，剥夺了原告作为建设单位的投票权，选举程序不合法；同时，由于选票没有体现业主的投票权数，选举结果也不合法。而被告没有履行其行政职责，指出并纠正上述违法问题；7、选举开票现场记录，该选举发出选票1101张，收回的选票976张中，废票5张，空白票271张，有效票只有700张而非筹备组所称的971张； |
