|
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）青民一初字第2024号 原告谭熹。 委托代理人王宏宇，广西万益律师事务所律师。 委托代理人张凝凯，广西万益律师事务所律师。 被告苏泽文。 委托代理人黄可忠，广西国海律师事务所律师。 委托代理人林敢，广西国海律师事务所律师。 原告谭熹与被告苏泽文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员，适用简易程序公开开庭进行审理。原告谭熹的委托代理人王宏宇，被告苏泽文及其委托代理人黄可忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谭熹诉称，2014年2月22日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定：被告将位于南宁市越秀路3号龙盘小区（现名龙曦山庄）第1栋2单元201号房屋一套包括200号车位卖给原告，售价总额2856800元，原告分三期将房款支付给被告：第一期在合同签订的次日支付100000元；第二期在交付房屋之日支付1500000元；第三期在房屋产权批准过户之日付清。买卖合同第六条约定了违约条款，即被告未按时交付房屋，每逾期一日，按购房总价款的2‰支付违约金，逾期达一个月以上，视为被告不履行合同，应向原告支付房价10%的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款1600000元，但被告违反合同约定，未按期交付房屋，并以承租人有优先购买权为由单方解除合同，该行为构成违约。故为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付违约金457100元（违约金计算：1、从2014年3月21日至2014年4月21日共计30天，违约金计算标准为2‰／天；2、2856800元×10%=285680元，以上合计457100元）；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告苏熹辩称，一、鉴于涉案房屋的承租人陆誉辉主张优先购买权，且房屋已向陆誉辉交付并办理了产权过户登记，故被告同意解除《房屋买卖合同》；二、原告在购买涉案房屋时，已经知道该房屋出租给陆誉辉，并阻止被告向陆誉辉告知原告欲购买房屋一事。且经被告多次催促，原告存在不履行付款义务的事实，所以，对于本案房屋买卖合同不能履行，原告亦有过错；三、被告解除合同，是迫不得已的选择。被告母亲病危，需支付巨额医药费，而原告迟迟未能交付购房款，同时被告母亲希望房屋尽快卖出，将款项在儿女间平分，在陆誉辉表示想买房的情况下，被告才不得不解除与原告的合同，将房屋出卖给陆誉辉；四、原告主张的违约金过高。被告占有原告的资金时间较短，原告主张的违约金有违公平原则。原告既主张逾期交房违约金，又主张根本违约而产生的违约金，属重复计算。 经审理查明，2014年2月22日，原告（买方）（乙方）与被告（卖方）（甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定：一、甲方将自有坐落在南宁市越秀路3号龙盘小区（现名龙曦山庄）第1栋2单元201号房屋1套，建筑面积191平方米售卖给乙方（包括200号车位，价值30000元）。二、房屋价格及双方交易税费：1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总额为2856800元。2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由乙方负担。三、付款方式：房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期：在双方签订买卖协议之第2日，付人民币100000元整，甲方将龙盘小区（龙曦山庄）第1栋2单元201号房屋所有资料及钥匙交乙方；第二期：在交付房屋之日，付人民币1500000元；第三期：在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款，甲方收到后出具收据。四、甲、乙双方在房地产交易所办理完过户手续后当日内，甲方将房屋交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。……六、甲方逾期交房的违约责任：甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价10%的违约金。 合同签订当日，原告的母亲马素宁分两次向被告转账支付合同约定的第一期款项100000元。被告向原告出具《收条》，载明：今收到谭熹交来购买龙曦山庄1栋2单元201房第一期购房款100000元。 2014年3月17日，被告向原告发短信，要求原告在2014年3月20日前汇款1500000元，否则解除与原告的房屋买卖合同。2014年3月21日，原告的母亲马素宁向被告支付合同约定的第二期购房款1500000元。当日，被告向原告出具《收条》，载明：今收到谭熹交来龙曦山庄1栋2单元201房第二期购房款1500000元。 2014年5月20日，被告的委托代理人黄可忠向原告发《律师函》，内容为：合同签订时，涉案房屋已出租给案外人陆誉辉，陆誉辉作为承租人有优先购买权，且涉案房屋尚未交付，因此被告建议解除双方签订的合同，将原告交付的1500000元退还给原告。2014年6月1日，原告向被告发《关于交付钥匙、房屋及过户的函》，内容为：一、被告在收到原告交付的第一期购房款100000元后，至今日仍未将房屋所有资料及钥匙交给原告，故原告要求被告在收到函后7个工作日内将钥匙、房屋相关资料交付原告；二、被告在2014年3月21日收到原告交付的第二期购房款1500000元后，应即刻交付房屋，但至今日仍未交付，故原告要求被告在收到函后7个工作日内交付房屋；三、被告在收到第二期购房款1500000元后，应即刻办理房屋产权过户手续，但至今日被告仍未去办理房屋产权过户手续，故原告要求被告在收到函后7个工作日内将房屋产权过户至原告名下。 2014年6月23日，被告将购房款1600000元退回至原告母亲马素宁账户。 2014年7月9日，原告向被告送达《关于苏泽文先生来函的回复》，内容为：原告在与被告签订合同前及签订合同时，并不知道涉案房屋出租给他人的情况，鉴于被告故意隐瞒上述情况导致合同解除的后果，被告应承担全部责任，并从接到本复函之日起7日内按合同约定支付违约金80.08万元。 此后，双方因合同解除及支付违约金是以不能达成一致协议，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告则答辩如前。诉讼过程中，原告当庭增加诉请：要求解除原告与被告于2014年2月22日签订的《房屋买卖合同》。 另查明，2014年1月1日，被告（出租方）（甲方）与案外人陆誉辉（承租方）（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期两个月，从2014年1月1日至2014年3月1日。 2014年2月24日，陆誉辉的委托代理人陈真真向被告发《律师函》，内容为：陆誉辉于2013年12月30日与被告签订《房屋租赁合同》，约定房屋租期两个月。2014年2月21日，陆誉辉明确向被告表示愿意以同等价款购买涉案房屋及200号车位。但被告在2014年2月22日与原告签订了《房屋买卖合同》，侵害了陆誉辉作为承租人享有的优先购买权。 又查明，2014年3月4日、3月28日，案外人陆誉辉分别向被告支付500000元、2700000元。 还查明，本案涉案房屋已于2015年5月7日过户至案外人陆泓铮名下。 本院认为，原、被告于2014年2月22日签订的《房屋买卖合同》是双方在平等、自愿的基础协商一致订立，系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 |
