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广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）象民初字第1800号 原告胡敏。 被告余小艳。 委托代理人翟得墩。 第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司，住所地：桂林市秀峰区翊武路。 法定代表人梁元华，该公司总经理。 委托代理人许焱，该公司行政经理 原告胡敏与被告余小艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月17日受理后，依法由代理审判员李付军独任审理，于2015年9月25日公开开庭审理了本案。代书记员彭家芳担任记录。原告胡敏、被告余小艳及其委托代理人翟得墩、第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司委托代理人许焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡敏诉称，2013年2月27日，经第三人介绍，原告与被告达成商铺买卖交易，原告以80万元的价格购买被告位于象山区凯风路兴进嘉园4栋1-15号商铺，三方签订一份《二手房买卖协议》。2013年3月初，三方约定好到现场看商铺，三方到现场后，被告代理人翟得墩借故租客不在，未能进商铺内查看，4月20日，原告、被告代理人及第三人一起到商铺现场办理商铺交接及租赁合同更名，原告才发现被告代理人恶意隐瞒该商铺屋顶存在大面积漏水，租客陈玉斌要求维修后才同意更名，原告请求法院判令被告因隐瞒商铺屋顶漏水使商铺物业贬值赔偿原告2万元；被告承担本案的诉讼费。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、身份证复印件，证明原告身份情况； 2、（2014）象民初字第860号判决书、（2015）桂市民四终第300号判决书，证明两级法院认定本案涉案房屋存在漏水的事实； 3、二手房买卖协议，证明原、被告之间存在真实有效的买卖关系； 4、门面租赁合同，证明原告和陈玉斌之间签订了租赁合同； 5、未能更名情况说明，证明原告在接受房屋之前该房屋已经漏水； 6、申请单，证明房屋在2009年就开始漏水。 被告余小艳辩称，一、2013年2月27日原告同鸿宇中介达成口头协议后鸿宇中介打电话给翟得墩，三方签订《二手房买卖协议书》，按协议双方交给第三方，鸿宇房产咨询有限公司全权履行过户中的一切手续；二、本商铺原告购买时并不漏水，事实依据广西元大房地产评估有限公司在2013年3月7日至2013年3月8日到商铺评估等级，综合成新率为90%，维护一般，证明该商铺完好；三、原告购房后说漏水、有质量问题，其可追诉开发商及建筑商，原告所提出的赔偿是无法律依据的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求；诉讼费用由原告自行承担。 被告余小艳为其辩称在举证责任期限内提供的证据有： 1、房屋评估报告，证明房屋不存在质量问题； 2、二手房买卖协议，证明原、被告之间存在真实有效的买卖关系。 第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司述称，一、本案所涉房屋已实际交付，原告已接受补修后交付的处理方式。已生效的桂林市中级人民法院（2015）桂市民四终字第300号民事判决书确认一审法院认定的事实属实，即本案涉案房屋在原告向被告交付了第二期购房款后要求承租人改签租赁合同时，了解到房屋存在漏水现象，为了达到改签租赁合同的目的，原告与第三人对该房屋进行了维修补漏。因此，原告在房屋实际交付前已了解漏水情况，并已接受补漏后交付的处理方式，并未提出解除二手房买卖协议等要求，应视为原、被告与第三人就二手买卖协议达成了补充意见，原告对交付的房屋是没有异议的；原告所述的房屋屋顶漏水问题并不属于房屋结构问题，经过维修补漏后不影响其正常使用，实际上租户在修复后也没有提出有漏水现象；房屋漏水并非被告故意或者过失导致，在签订二手房买卖协议的时候被告与第三人也不知道房屋存在漏水的情况。在房屋过户后，原告作为房屋所有权人，既可以要求开发商承担责任，也可以申请用物业维修基金进行维修。二、如法院认为应计算贬值损失，也应经过专业机构的评估鉴定。原告主张的房屋贬值没有事实依据，但如果法院认为确应由被告向其补偿的，第三人认为房屋贬值数额的确定，应以专业房屋质量和价格评估鉴定机构根据房屋实际情况作出的鉴定评估结论为准。 第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司为其述称在举证责任期限内提供的证据有：二手房买卖协议、补充协议，证明三方之间的存在真实有效的买卖关系。 经审理查明：2013年2月27日，被告余小艳作为甲方、原告胡敏作为乙方、第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司作为丙方，三方签订了一份《二手房买卖协议》，协议约定：甲方自愿将位于桂林市象山区凯风路357号兴进嘉园4栋1-15号商铺（房产证号：29××95）售予乙方；乙方对该房地产情况已充分了解并愿意购买，双方约定房屋成交价为捌拾万元，同意按照房屋现状办理过户手续；购房款80万元分两期支付，乙方应于《二手房买卖协议》签订的当日支付甲方购房定金4万元，定金暂由甲方保管，定金在第一期付款时冲抵房款。第一期购房款35万元（含购房定金4万元），乙方应于双方到房产交易所交件过户当日支付，剩余的45万元即第二期购房款被告应于取得所购铺面的房屋所有权证之日给付；甲方应于乙方付清第二期房款后当日将上述房屋交付给乙方使用，同时该房的权利及义务属乙方所有。房屋交付时，甲乙双方共同对房屋及附属设施等进行验收办理交接手续，甲方负责结清交房前就由其承担的一切费用，并将房屋配套设施过户所需的各种资料移交给乙方并配合过户；丙方承诺于2013年4月15日前办理好乙方名下房产证……原告胡敏、被告余小燕及其委托人翟得墩，第三人鸿宇公司均在该《二手房买卖协议》上签字。2013年4月20日，原、被告及第三人签订补充协议，补充协议将原合同约定的购房款分两期支付变更为分三期付清，第一期购房款给付时间及数额与原合同约定一致，第二期购房款约定于2013年4月20日给付40万元……，上述协议签订后，原告胡敏分别于2013年3月21日、2013年4月20日支付被告代理人翟得墩购房款31万元、40万元，被告代理人翟得墩均出具了收款收据交原告收执。2013年4月10日，本案涉案房屋所有权证登记变更为原告胡敏，2013年5月28日，原告取得本案房屋的国有土地使用证。原告依据双方签订的合同约定，在交清第二笔房款后，于2013年4月21日去接收房屋时，租赁该房屋的租户陈玉斌提出房屋存在漏水问题不同意改签租赁合同，后经第三人和原告维修，维修中原告两次购买维修材料共花费398元。 本院认为，原、被告经第三人居间介绍，三方签订了二手房屋买卖协议及补充协议，两份协议均系三方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，合同三方都应按照合同的约定全面履行义务。虽然原、被告双方在《二手房屋买卖协议》明确约定“乙方（即买受人）对该房地产情况已充分了解并愿意购买，双方约定房屋成交价为捌拾万元，同意按照房屋现状办理过户手续”，该约定属于对涉案标的物质量的约定，被告已经按照合同约定将该房屋交付原告。同时该协议还明确约定“甲方应于乙方付清第二期房款后当日将上述房屋交付给乙方使用，同时该房的权利及义务属乙方所有”，依据上述约定，原告对本案涉案房屋的情况已充分了解，并愿意按照其现状办理过户手续，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条第一款“人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的“合理期间”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断”、第十八条“约定的检验期间过短，依照标的物的性质和交易习惯，买受人在检验期间内难以完成全面检验的，人民法院应当认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间，并根据本解释第十七条第一款的规定确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间”的规定，原、被告的上述约定应当为外观瑕疵。而漏水显然为隐蔽瑕疵，原告在发现漏水后的异议行为应当讲并未超出合理期间，原告提起本案诉讼并无不当。但原告诉请为商铺物业贬值2万元，在本案中，原告并未提出相关证据证实该商铺因为漏水而导致物业贬值2万元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，本案原告对此其应承担举证举证不能的后果。而第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司所称应计算贬值损失，也应经过专业机构的评估鉴定的意见本院予以认可。因此，原告在本案中未能充分举证，致使本院未能支持其诉请。如原告有新证据时，可另行提起诉讼。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 驳回原告胡敏的诉讼请求。 本案按简易程序减半预收原告受理费150元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 代理审判员 李付军 二〇一五年十一月五日 代书 记员 彭家芳 |
