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渭南市临渭区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）临渭民初字第02420号 法定代表人尹武常，董事长。 委托代理人王妙芳，女，公司员工。 委托代理人薛护国，男，居民。 经营者李建。 原告渭南市祥云物业管理有限公司（以下简称祥云公司）与被告临渭区上品轩商务会所（以下简称上品轩）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告祥云公司法定代表人尹武常未到庭，指派其委托代理人王妙芳、薛护国到庭参加诉讼，被告上品轩经营者李建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祥云公司诉称，2013年3月12日，原告与被告就上品轩房屋租赁一事，签订房屋租赁合同，双方约定将位于惠园广场娱乐中心楼北二层，使用面积为370平方米的房屋租给被告使用，时间从2012年3月1日起至2027年3月1日，租金为每月3513元，结算方式为每季度向原告交清。合同生效后，原告多次催要，被告至今未交分文房租。现原告请求：1、终止原、被告的房屋租赁合同；2、被告返还拖欠的房屋租赁费140520元（每月3513元，2012年3月1日至2015年6月30日）；3、诉讼费由被告承担。 被告上品轩辩称，原告与被告的合同不应终止，2011年约8、9月被告与渭南市朝阳物业管理有限公司（以下简称朝阳公司）签订了租赁合同，租期15年，租金632400元。合同签订后，被告向朝阳公司支付了首笔租金15万元。后来，惠园小区的物业换成原告，被告又与原告签订了租赁合同，但被告已向朝阳公司交了15万元，原告应向朝阳公司要求返还，被告已交纳租金的租期还没到，被告不应向原告交纳租金。 原告祥云公司为证明其主张，提供以下证据： 1、2013年3月12日房屋租赁合同一份，用于证明原、被告之间签订合同有效，被告应按合同约定履行自己的义务。 2、通知三份，用于证明2013年7月12日、15日、17日原告三次向被告催要房租的事实。 3、证人袁润明当庭作证，袁润明代表原告多次与被告经营者李建商议交纳房租事宜，但被告一直未能交纳房租。 被告上品轩对原告祥云公司提供的第一组证据无异议，对第二组证据真实性有异议，表示其未见过该通知，对第三组证据真实性、合法性无异议，但认为袁润明只是向被告要水电费，未催要房租。 被告上品轩为证明其主张，提供以下证据： 1、2011年8月8日房屋租赁合同及补充协议一份，用于证明被告与朝阳公司签订房屋租赁合同。 2、收据一份，用于证明被告已向朝阳公司缴纳15万元房租的事实。 原告祥云公司对被告上品轩提供第一组证据中租赁合同无异议，对补充协议真实性不认可，对第二组证据的真实性不认可。 庭后，原告祥云公司补充提交银行对账单一份，用于证明2013年6月4日被告上品轩向原告交纳房屋租金20000元。被告上品轩认可其给付20000元租金的事实。 经审理查明，2011年8月8日，惠园小区原物业服务公司朝阳公司（甲方）与被告上品轩经营者李建（乙方）签订房屋租赁合同，双方约定，朝阳公司将惠园广场娱乐中心楼北段二层房屋使用面积约370平方米出租乙方作为茶社营业场所，租期15年，自2012年1月1日至2027年1月1日，租金每年42160元，15年共计632400元，合同签订后，乙方先支付甲方150000元房屋租金。2012年3月2日起原告祥云公司接管惠园小区物业服务，原、被告就上述合同标的物的租赁事项进行多次协商。2013年3月12日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订房屋租赁合同，双方约定“因惠园小区物业服务公司变更，甲乙双方就原渭南朝阳物业公司与上品轩房屋租赁合同的履行达成如下协议：一、原合同的出租方由朝阳物业管理公司变更为祥云物业管理有限公司，乙方承认甲方为合同的一方当事人。（附件：惠园小区业主委员会给祥云物业管理有限公司委托书）。二、租赁房屋位于惠园广场娱乐中心楼北段二层，使用面积为370平方米，乙方租赁房屋用于茶社经营。租赁期限自2012年3月1日至2027年3月1日至止。每月租金3513元，本合同签订一周内付清2012年3月-12月及2013年第一季度房租，以后每季度付清一次。…”原、被告签订合同后，2013年6月4日被告向原告交纳房屋租金20000元，其余房租再未给付。2015年8月10日，朝阳公司向被告出具房费150000元收据一份，其上备注“补开惠园小区广场二楼茶馆2011年8月8日所签合同，收款收据日期为2011年8月8日”。 以上事实有房屋租赁合同、收款收据、谈话笔录、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，自成立时生效。原告祥云公司与被告上品轩自愿订立房屋租赁合同，故原、被告互为合同相对人，被告主张该租赁合同系原告对原租赁合同的继受，但未提供原租赁合同当事人朝阳公司同意转让合同权利义务的证据，故原、被告2013年3月12日签订房屋租赁合同之行为并非原租赁合同的转让，应为新合同之缔结。该合同内容不违反法律规定，合同约定租赁始期为2012年3月1日，故合同自2012年3月1日起依法生效。原告依合同之约定已将标的物交付原告承租，被告亦应按合同约定向原告给付房屋租金。自合同成立，被告仅向原告给付租金20000元，故原告请求解除与被告之间房屋租赁合同之诉求于法有据，依法应予支持。原告主张被告给付自2012年3月1日至2015年6月30日房租之请求实为赔偿损失，原、被告对房屋租金的约定应为原告合同损失，即3513元／月×40月＝140520元，扣除被告已付的20000元，被告还应向原告给付120520元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、原告渭南市祥云物业管理有限公司与被告临渭区上品轩商务会所2013年3月12日签订的房屋租赁合同自本判决生效之日起解除。 二、被告临渭区上品轩商务会所于本判决生效后十五日内给付原告渭南市祥云物业管理有限公司120520元。 三、驳回原告渭南市祥云物业管理有限公司其余诉讼请求。 案件受理费3110元，由原告渭南市祥云物业管理有限公司承担466元，被告临渭区上品轩商务会所承担2644元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审 判 长 薛沙荣 审 判 员 王卓雅 人民陪审员 王 婵 二〇一五年十一月二十二日 书 记 员 张 盈 |
