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南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）顺庆民初字第675号 原告殷踊。 原告蔡晓兰。 被告罗光明。 被告张玉芳。 被告曹文彬。 被告邓明安。 被告何俊芳。 委托代理人白中祺，系被告何俊芳丈夫。 原告殷踊、蔡晓兰诉被告罗光明、张玉芳、曹文彬、邓明安、何俊芳排除妨害纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理。依法由审判员杨发光适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷踊、蔡晓兰，被告罗光明、张玉芳、曹文彬、邓明安、何俊芳及其代理人白中祺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告殷踊、蔡晓兰诉称：原告于2011年11月合法取得南充市顺庆区白土坝路85号附1号1幢负一层面积558.23平方米的车库房产权证书（房产证号为00458054），次年取得了国有土地使用权证书。被告一直占用上述房屋，原告取得房屋产权后多次要求被告尽快搬离并归还房屋，但被告要求先解决其与原房产开发商的经济纠纷后才归还原告房屋。原告认为被告与房产开发商之间的纠纷与原告无关，被告侵占原告的合法房产多年，应返还原告房屋并赔偿原告相应的租金损失。为维护原告合法权益，特请求人民法院判令被告：1、归还原告房屋，无条件搬迁；2、承担原告三年房屋租金损失9万元；3、承担本案诉讼费用。 原告殷踊、蔡晓兰所举证据为： 1、二原告身份证、结婚证复印件，被告的户籍信息，证明原、被告的身份情况： 2、房屋土地使用权证、房屋所有权证，证明原告对南充市顺庆区白土坝路85号服1号1幢负一层面积558.23平方米的车库房享有合法所有权。 被告曹文彬辩称：房子是我们小区的车库，我们业主对车库有优先购买权，从法律上来讲小区防洪层即车库不能对外卖，原告不是本小区业主，其取得小区车库产权证不合法。另外，我们所在的小区原先是个烂尾楼，根本不符合入住条件，开发商也跑了，我们几个业主垫资硬化小区路面、道路，完善了水电气等设施、办理了房屋的产权手续等，原告要收回房屋必须先支付被告垫资完善小区设施的钱以及其它附属费用。第三，我当时买房子本来只该6万元钱，但是我实际交了9万元，多交的钱开发商一直未退还，还有一套小区里的房子当时我也交了预付5万元购买了的，但开发商一房两卖，又让其它人住进去了。后来政府、法院也来给我们调解过，说是可以把底下的防洪层作为车库拍卖，我们有优先权使用、购买，拍卖的钱也可用来解决上述问题，但现在原告不知用什么手段方式取得了车库产权，从物权法来说这是不合理、合法的。只有解决了为上述问题，我才同意搬出。 被告曹文彬未举证。 被告罗光明辩称，1999年开发商罗智国聘请我父母两个老年人来守工地，至今都没有给两个老年人算工资。另外我们垫支还完善了小区环境，我们才占了小区的门面和车库，我同意其他被告的意见。 被告罗光明所举证据为刘通贵、刁咏梅等签名的《证明》一份，证明被告罗光明的父母王玉明与罗文德从1999年10月到2006年9月，由原宏建房地产开发有限公司的法定代表人罗智国请来看守该公司所承包建设的工地，口头约定每人每月600元工资，但至今未给二人结算工资和其他报酬。 被告邓明安辩称，我占车库是因为我给开发商罗智国安装卷帘门的时候，罗智国拖欠我工钱、材料款9400元，罗智国没钱支付就叫我到下面占一间车库，说等还钱了再搬出去就行。但开发商至今未还钱，我也一直未搬出去。 被告邓明安所举证据为罗智国给被告邓明安出具的《欠据》一份，证明罗智国欠被告邓明安安装卷帘门款9400元。 被何俊芳辩称：我赞同被告曹文彬的两个要求。按照物权法的相关规定，原告是没有资格取得小区车库所有权的。车库应当优先满足小区业主，而两原告不是小区业主。该房屋原属于烂尾楼，修建于1999年，开发商的法定代表人罗智国在2002年后不知下落，该烂尾楼无水、电、气及小区道路，是我们几个被告垫资完善了小区设施设备。开发商无力支付我们垫支的费用，我们才合法占用车库，当初车库不具备使用条件，是被告垫资完善了使用条件，原告要想享有使用权利，就应该尽到义务，应向被告支付垫资的钱。被告方没有将车库用于出租，未通过车库获得任何收益，所以原告并没有理由要求被告支付任何房租。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告何俊芳所举证据为： 1、南充市宏建房产公司法定代表人罗智国于2002年3月5日书写的《关于冯天永、白中祺购房我公司未按期交房的解决意见》、于2002年6月12日出具的《关于房屋延期违约有关承诺》、于2002年8月22日出具的承诺意见书、南充市顺庆区人民法院（2002）顺庆民初字第2619号《民事判决书》复印件各一份，证明本案讼争房屋所在小区当时是烂尾楼，很多设施、设备都不完善，房产公司交房时房屋未达到交付条件； 2、《关于请求办理房屋两证的报告》一份，证明办理房屋两证手续是被告几位业主组织完成的，当时原告并未参与； 3、《宏建小区完善相关设施费用如下》表复印件一份，证明被告完善小区所产生的费用明细。 被告张玉芳同意其他被告的意见。 被告张玉芳未举证。 经审理查明：原告殷踊、蔡晓兰系夫妻关系。二原告购买了南充市宏建房地产开发有限公司（简称宏建公司）开发并出售的位于南充市顺庆区白土坝路85号附1号1幢负一层面积558.23平方米的车库房。2011年10月18日，二原告取得了该房屋的产权证书，房产证号为00458054。2013年10月17日，二原告取得了该房国有土地使用权证，证号为南充市国用（2003）第026502号。被告罗光明、张玉芳、曹文彬、何俊芳等系原告房屋所在小区的业主，他们入住该小区时，该小区的道路、路面、水、电、气、闭路电视等设施设备不完善，由被告曹文彬、被告何俊芳的丈夫白中祺等业主组织部分入住的业主垫资进行了完善。因宏建公司一直未向业主支付垫支的完善费用，被告罗光明、张玉芳、曹文彬、何俊芳等遂在该小区负一层各占用了一部分车库房使用至今。被告邓明安系因宏建公司法定代表人罗智国欠其安装卷帘门的工钱、材料款9400元而占用了部分车库。各被告所占用的车库均为原告房产证号为00458054的车库的组成部分。原告取得该车库所有权后，多次要求各被告搬出车库，各被告拒不搬出。原告遂诉至本院，提出了如前诉讼请求。 本院认为：宏建公司欠被告的工资、费用以及被告垫支的完善小区设施设备等的费用，被告应通过合法途径向宏建公司主张，其以垫支完善小区设施设备费用或房产开发商宏建公司欠其工资、安装卷帘门费用为由占用本案讼争房屋，没有任何法律依据，不属于合法占有。二原告现已取得了本案讼争房屋的产权证和国有土地使用权证，系该房屋的合法所有权人，享有该房的占有、使用、收益、处分权利。被告认为原告通过不合法途径取得的房屋产权，因无任何证据证明，该主张本院不予采纳。原告取得了讼争房屋的所有权后，各被告继续不合法占有讼争房屋，妨害了原告行使房屋所有权，应当停止侵害，腾退房屋。因此，原告要求被告搬出并归还房屋的诉讼请求合法有据，本院予以支持。对原告要求被告支付上述房屋三年共9万元的租金损失的诉讼请求，因无证据证明该损失金额的来源和构成，本院不予支持。至于被告要求原告分摊完善小区设施设备等费用，因被告既无垫支费用的凭证，也无相应的开支账目，对被告的这一主张本院不予采纳。被告方可收集全证据后，另案主张该项权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决”之规定，判决如下： 一、被告罗光明、张玉芳、曹文彬、邓明安、何俊芳于本判决生效后30日内搬出所占用的南充市顺庆区白土坝路85号附1号1幢负一层（房产证号为00458054）的车库，将该车库房归还给原告殷踊、蔡晓兰； 二、驳回原告殷踊、蔡晓兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 本案案件受理费1025元，由被告罗光明、张玉芳、曹文彬、邓明安、何俊芳负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 杨发光 二〇一五年四月二十七日 |
