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南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）顺庆民初字第4407号 原告南充和骏置业有限公司。 法定代表人王敏，总经理。 委托代理人袁励，系该公司员工。 委托代理人周江荣，四川泰和泰律师事务所律师。 被告蒋亮。 被告李琴。 原告南充和骏置业有限公司诉被告蒋亮、李琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，依法由审判员陈叙瑺适用简易程序于2015年9月3日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人周江荣，被告蒋亮、李琴到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告诉称，2014年11月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，约定由被告购买原告所开发的位于南充市顺庆区“COCO香江二区4号楼”项目4幢1单元11层1106号商品房一套，合同约定该商品房总价款为405734元，被告采取按揭贷款方式支付购房款。合同签订后，被告至今未完全履行付款义务，导致双方的合同目的无法实现。原告为维护自身的合法权益，诉至本院请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、请求判令被告向原告支付违约金40572.4元；3、请求判令被告协助原告注销商品房买卖合同备案登记；4、本案诉讼费用由被告承担。 原告为支持其诉请，原告向本院提交了以下证据： 1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份证复印件，欲证明原、被告的主体资格； 2、商品房定购书，欲证明被告定购商品房的事实； 3、商品房买卖合同及附件，欲证明原、被告双方签订的买卖合同及补充协议合法有效； 4、收据，欲证明被告已付房款125724元，尚欠房款28万元未支付； 5、催款函件及快递回执单，欲证明原告在按揭期限届满后，发函催促被告办理按揭手续。 被告辩称，被告并未违约。被告根据合同约定时间提交了按揭资料，但因为与李琴没结婚未能办成按揭。希望与原告重新签订合同，原告配合被告办理公积金贷款手续。 经审理查明：2014年11月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定由被告购买原告所开发的位于南充市顺庆区“COCO香江二区4号楼”项目4幢1单元11层1106号商品房一套，建筑面积为59.86平方米。《商品房买卖合同》第六条关于付款方式及期限中规定“该商品房总价款为405734元，买受人采取贷款方式付款，被告首期支付购房总价款的30%，即125724元，其余价款280000元向指定银行或住房公积金管理机构借款支付”。《商品房买卖合同》第十条关于逾期付款责任中约定：“（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起31天内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款。出卖人未解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款的同日向出卖人支付违约金。买受人有本项约定之违约情形但出卖人未解除合同即由买受人支付违约金后继续履行的，买受人再次出现逾期付款情形，无论逾期时间长短，出卖人均有权按照本项约定追究买受人的违约责任。”《商品房买卖合同》补充协议附件五：“3、（2）买受人应备齐银行规定的抵押贷款资料，自合同签订之日起5个工作日内向银行提交。如买受人向银行提交资料不齐全或已提交的资料不能满足放贷要求，则买受人应当于收到出卖人或银行要求补充资料的电话或通知之日起2个工作日内向银行补充齐全。买受人如未按时向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料的，视同逾期付款，买受人按合同第十条规定承担付款违约责任。（3）买受人申请贷款的利率、额度与年限最终以银行核定为准，出卖人不保证买受人的贷款申请必然得到银行批准。买受人在签订合同时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序及需提供的资料和交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况都符合贷款银行的办理条件，在银行受理买受人抵押贷款资料后，如因买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求，或银行贷款政策发生变动，导致买受人未能获得银行贷款或银行要求提高首付的，买受人在收到出卖人或银行电话或书面通知书之日起30日内补全额房款或首付款。到期未补足的，买受人按合同第十条规定逾期付款的违约责任。同时买受人不再享受双方前期签订的“订购书”上所载购房优惠，并支付违约金同时向出卖人支付购房优惠对应的房款。 另查明，2014年10月9日，原告向被告出具收据，该收据载明原告收款125724元。2015年6月4日、2015年6月5日，原告向被告蒋亮、李琴发出了关于按合同约定履行按揭办理义务的函，要求被告蒋亮、李琴按照合同约定办理按揭义务，被告至今未能办理按揭贷款手续。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件内容不违反法律、法规的禁止性规定，是双方真实意思表示。合同双方均应按照合同约定及时履行合同义务。但本案被告在缴纳125724元房款后，在合同规定的期限内因被告原因未能办结按揭贷款手续，双方亦未能达成新的付款方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，被告构成违约，故原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议以及被告协助原告注销备案登记的诉请，本院予以认可。关于原告违约金主张，原告主张被告向原告支付违约金405734元，但原告在庭审中未提供违约损失的相关证据，其主张的违约金金额过高，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本院酌定违约金的计算标准按未付房款同期贷款基准利率130%计算，违约金起算时间本院根据双方过错酌定为双方签订《商品房买卖合同》后第31日起即2014年12月4日起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，判决如下： 一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议； |
