|
常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）天民初字第2009号 原告常州钟旅房地产开发有限公司，住所地常州市清凉路120号。 法定代表人秦建伟，该公司董事长。 委托代理人巢建新，江苏圣圆律师事务所律师。 法定代表人茅俊，该公司总经理。 委托代理人张同林，江苏英特东华律师事务所律师。 原告常州钟旅房地产开发有限公司（以下简称钟旅公司）诉被告常州苏宁云商商贸有限公司（以下简称苏宁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月22日立案受理，依法由代理审判员朱加林适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告钟旅公司的委托代理人巢建新、被告苏宁公司的委托代理人张同林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟旅公司诉称，原告系常州市和平国际商业广场开发商。在和平国际商业广场开发建设期间，为保障将来市场繁荣、促进销售，原告拟引进多家主力门店，为此原、被告就被告租赁原告房屋开设商城进行了多次协商，并最终达成了一致意见。后双方于2010年12月29日签订了一份“租赁合同”，合同约定：1、原告定向设计建设位于常州市天宁区中吴大道1150号A1-102、A1-206、A1-301室房屋，并将建设后的上述房屋租赁给被告开设门店，房屋交付除正常配置外还必须提供四台自动扶梯、1台客梯、地面铺设地砖等；3、租赁费分设施使用费每年20万元、房屋租金80万元保底与被告含税销售额3%取其高；4、如一方违约，除承担守约方全部损失外还须承担违约金80万元等等。合同签订后，原告为保障合同履行，按约定向建设了房屋，并专门配套投入了巨资设施设备、铺设了地砖等等。不料，房屋具备交付条件、通知被告进场时，被告却拒不履行合同。被告拒绝履行合同，给原告造成了巨额损失，其损失包括但不限于：专门投入的设备设施费用、租金损失、可得利益、再招商费用等等，更给原告的市场兴旺、商铺销售等造成了不可估量的损失（因原告损失远远大于合同约定的违约金，根据合同法相关规定，当损失大于约定的违约金，可请求人民法院增加）。故原告起诉至法院，请求法院判令被告支付给原告违约金200万元；本案诉讼费用由被告承担。 被告苏宁公司辩称，一、被告没有违约，不应当承担违约责任。被告依据租赁合同第56条约定，随时有权解除租赁合同，且被告依约提前1个月发出解除合同通知。二、原告没有损失。1、原告建造房屋可出租，可出售，可自用，被告没有使用。2、被告提前1个月发出解除租赁合同通知，合同中享有3个月免租期；3、原告接到被告解除合同通知后已经另行出租，新的承租人已经进行分割装修并营业；4、原告没有交付合格租赁物，也没有向法庭提供租赁物符合双方签订的租赁合同约定的证据。因此，原告在租赁物交付前，已经将租赁物及设施另行出租给第三人。原告也没有全面履行租赁合同约定的出租人义务，其没有发生实际损失。三、原告声称其“为被告量身定做”，不是事实。四、原告向法庭提交《关于和平国际A1-102、A1-206、A10301号房屋室内自动扶梯、防火卷帘门及铺设地砖等工程的造价鉴定报告》，但原告没有按照该鉴定报告的价格支付对价，该鉴定报告不能作为原告实际损失依据。五、原告对自动扶梯、防火卷帘门、地砖拥有完全所有权。该物品仍然由原告占有、使用、收益和处分。如果法庭认定被告违约，也应根据《民法通则》112条的规定，按照损益相抵原则，依法认定原告对上述设施必然取得实际收益。六、赔偿损失是以弥补守约方所受到的损失为目的，以实际损害的发生为前提，以实际发生的损害为赔偿范围的确定标准，这便是损失赔偿的补偿性特征，也是合同法的本意。即便法庭认定被告违约，也应根据合同法第113条的规定，对被告在订立合同时能够合理预见的损失进行赔偿。 经审理查明，2010年12月29日，钟旅公司（甲方，出租房）与常州苏宁电器有限公司（乙方，承租方）签订租赁合同一份，合同约定，“3、租赁物的建筑面积共计2542.06平方米。租赁物如未办理房产证或租赁物为房产证的局部无法确定具体建筑面积，甲方在本合同签订后委托权威机构对租赁房屋的面积进行测绘，并将测绘报告原件一份交乙方。4、本合同租赁物还包括附属的设备设施：合格的消防设施、正常使用的供水供电系统、有线电视线路和电话线路、4台合格并正常使用的自动扶梯、1台合格并正常使用的客梯、网路线路等。具体见附件三附属设施设备清单。5、本合同租赁物还包括附属的乙方可免费使用的外立面（详见合同附件三）。6、由于该租赁物所在的A1号房上部为高层公寓底层为商业，如该租赁物可单独验收，则甲方应于2011年9月30日前将租赁物交付给乙方。但由于该租赁物以上部分未能验收而造成的该租赁物也不能单独验收的，则甲方于2012年12月31日前将租赁物交付给乙方，交付标准为顶：裸顶；地：60cm＊60cm地砖，墙：水泥墙，具体以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准。租赁房屋的交付标准见附件九。7、租赁期限为8年，租赁期限自租赁物正常交付之日次日起计算，满十二个月为一个租赁年度。自租赁物正常交付之日起，甲方给予乙方3个月的免租期（含装修期），但计算租金的销售额自乙方正式开业之日起计算。乙方须在租赁物正常交付后3个月内开业。（租赁物的交付以附件八“租赁物交付确认书”载明为准）。本合同项下租赁物的租赁费用每年80万元保底与含税销售额3%取其高。含税销售总额是指乙方在租赁物开设店面的所有销售收入（以乙方POS系统销售数据为准）。保底租赁费用（保底租赁费用的构成为保底租金和固定设备设施使用费）采取“先付后租”的方式按季提前5日以电汇方式支付。签约后十个工作日内乙方向甲方支付10万元，甲方向乙方开具等额的收费收据，此笔费用作为定金，交房后七个工作日内乙方再向甲方支付10万元，此笔费用与前款支付的定金在乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用。甲方在收取租赁费用之后10个工作日向乙方提供相应金额、符合税法规定的房屋租赁专用发票和设施设备使用费发票（设施设备使用费固定为每年20万元整，保底租赁费用中房屋租金金额为60万／年，提成租金全额开具房屋租赁发票）。甲方如延迟提供相应发票，乙方有权自行采取税务补救措施，相应的税款在下期租赁费用中直接冲减。20、甲方应在交付租赁物的同时提供自动扶梯4台，保证自动扶梯、客梯的完好且能正常使用，并通过当地有关部门的验收。甲方应提供有关部门的验收合格证明和当年度的年检证明，该验收合格证明和年检证明复印件作为本合同的附件五。” |
