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沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）沈河民五初字第03084号 原告：沈阳佳益物业管理有限公司，住所地沈阳市方家栏路39号。 法定代表人：费非，该公司总经理。 委托代理人：施方野，该公司员工。 被告：何智东。 原告沈阳佳益物业管理有限公司与被告何智东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员靳志宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈阳佳益物业管理有限公司委托代理人施方野、被告何智东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳佳益物业管理有限公司诉称，原告为坐落于沈阳市沈河区方家拦路的“佳和新城”小区提供物业服务。被告何智东系“佳和新城”小区业主，现拖欠原告2008年11月1日至2015年10月31日的物业费，原告多次催要未果。现诉至法院，请求：1、判令被告给付所欠物业费人民币7548.2元、电梯费人民币1008元、滞纳金人民币1000元，合计人民币9556.2元；2、判令被告承担本案诉讼费。 被告何智东辩称，原告所诉被告房屋地址、面积、欠费时间均属实，未交物业费的原因：1.2007年入住，发现窗门有缝，漏风漏水，非常严重，墙体也有裂痕，多次向原告报修，原告没管；被告房屋的卧室窗户没有钢衬，原告对被告进行了赔偿，赔偿过人民币2500元。2.被告家在3楼，原告将二楼以下房屋出租，承租人私自增设烟道、排风，造成味道和噪音都很重，影响被告的正常生活。3.被告房屋平台的天棚是石膏的，安不了窗帘，安上就掉下来。4.原告的一部分主张已超过了两年的诉讼时效。 经审理查明，被告何智东系沈阳市沈河区方家栏路47号1-3-3室（佳和新城小区三期）业主，其房屋建筑面积为89.86平方米。原告沈阳佳益物业管理有限公司是具有资质的物业服务公司，为包括被告在内的佳和新城小区业主提供物业服务。2007年10月29日，原被告签订《沈阳佳和新城业主临时管理规约》，约定由原告对该园区提供物业服务，并约定了服务内容和质量标准。同时约定该小区（三期）物业费为每月每平方米人民币1元（按住宅建筑面积计算）。2014年4月15日，原告沈阳佳益物业管理有限公司与沈阳市沈河区佳和新城小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告对该园区提供物业服务，物业费的标准不变。原告为该小区提供物业服务至今。被告何智东未交纳物业费人民币7548.2元、电梯费人民币1008元。原告催要未果，起诉至我院。 上述事实，有当事人陈述、《沈阳佳和新城业主临时管理规约》、《物业服务合同》、协议书、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为，原被告签订的《沈阳佳和新城业主临时管理规约》及原告与沈阳市沈河区佳和新城小区业主委员会签订《物业服务合同》均合法有效，上述合同对原、被告双方具有法律约束力。原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告也实际接受了服务，原告要求被告在接受服务后支付约定的物业费、电梯费，符合法律规定，也是对自己合法权益的维护，故本院予以支持。 关于被告抗辩其房屋存在质量问题及原告对其房屋维修不及时的问题。原告并非房屋买卖关系的主体，对被告房屋并无质量担保及维修的义务。且维修业主自用房屋也并非本案所涉合同的约定义务，不属于原告的服务范围。被告以此为由拒绝交纳物业费没有法律依据。故被告的该项抗辩理由，本院不予支持。被告可以另行向相关义务人主张权利。 关于被告抗辩楼下房屋私自增设烟道、排风，影响被告的正常生活的问题。该问题涉及相邻关系和侵权纠纷，与本案并非同一法律关系，故本案不作审理，被告可以另行主张权利。 关于被告抗辩原告的部分主张超过了两年诉讼时效的问题。因原告每年都通过张贴催缴通知书的方式向被告催要物业费、电梯费，表明原告一直在向被告主张权利。故本案的诉讼时效每年都发生中断，原告的主张并未超过两年的诉讼时效。故被告的该项抗辩理由，本院不予支持。 关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 同时，在物业服务者已完成了物业服务的主要义务的情况下，物业服务者的服务标准可能因业主拒绝交纳物业费而随之降低，影响小区全体业主的利益，造成恶性循环。原告作为物业服务者，应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高业主的居住生活质量。业主与物业服务者之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告何智东于本判决生效后十日内给付原告沈阳佳益物业管理有限公司2008年11月1日至2015年10月31日的物业费人民币7548.2元； 二、被告何智东于本判决生效后十日内给付原告沈阳佳益物业管理有限公司2008年11月1日至2015年10月31日的电梯费人民币1008元； 三、驳回原告沈阳佳益物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告何智东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告何智东负担。 本判决为终审判决。 审判员 靳志宇 二〇一五年十二月十五日 |
