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常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）天民初字第1394号 原告朱金林。 原告曹敏华。 两原告共同委托代理人戴正才、周翼，江苏常发律师事务所律师。 被告常州华光房地产开发有限公司，住所地常州市天宁区青龙西路1-33号。 法定代表人钱菊生，董事长。 原告朱金林、曹敏华诉被告常州华光房地产开发有限公司（以下简称华光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱金林、曹敏华的共同委托代理人周翼到庭参加诉讼，被告华光公司的法定代表人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱金林、曹敏华诉称，原、被告于2010年1月18日订立商品房买卖合同，约定由原告向被告购买银河湾明苑施工编号为34幢1106号的房屋一套，价格为504276元，交付日期为2012年9月20日。合同签订后，原告支付首付款264276元，余款240000元以贷款方式支付，但被告未按合同约定的日期交付房屋，反而两次无故单方面延长交付日期。按照双方合同的约定，被告迟延交付房屋超过90日，原告有权解除合同，故原告向被告发出书面解除通知，并要求被告退还房款、承担损失，被告一直未予答复。由于原告以贷款方式购买房屋，利息损失已远超合同约定的违约金，故原告诉至法院，请求判令：1、原、被告之间订立的商品房买卖合同（含附件及补充协议）于原告发出的通知送达被告之日起解除；2、被告向原告返还购房款504276元；3、被告赔偿原告利息损失（其中首付款利息付至被告返还房款之日止，银行贷款利息付至贷款合同解除之日止，暂算至起诉之日62836.46元）；4、诉讼费用由被告承担。 被告华光公司未作答辩。 经审理查明，2010年1月18日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定被告将施工编号为银河湾明苑34幢1106号房屋（以下简称涉案房屋）预售给原告，房屋建筑面积为56.54平方米，房屋总价为504276元，付款方式为贷款，自合同签订之日起1日内支付全部房款的52.41%即264276元，剩余房款240000元应于2010年1月18日前申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。合同并约定：第十一条、出卖人应当在2012年9月20日前，依照有关规定，将符合条件的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；施工中遭遇雨雪天气及其他异常天气影响；非出卖人原因（如施工中遇到重大技术问题、政府原因等）。第十二条、除本合同第十一条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同并约定了其他内容。原告支付房款264276元，余款240000元办理了贷款手续。 2012年9月13日，被告向原告出具告知函，称在该小区房屋已基本售罄、无太多房源的情况下，又增加了新的标准和要求，精益求精，造成了交付的延期，以致原告所购买的房屋推后至2012年12月18日前后交付；并称具体交房时间，将在交付前以书面等方式告知，对于延期交房造成的损失，将严格按照双方签订的商品房买卖合同的相关条款执行。后被告又于同年12月17日向原告出具告知函，表示需再次延期至2013年1月15日左右交房。原告于同年12月20日向被告发出通知，解除双方签订的商品房买卖合同，并要求被告退还购房款，赔偿损失。因协商未果，原告于2013年1月24日诉至本院，请求判令原、被告之间的合同解除、被告赔偿损失，后于2014年7月15日撤回起诉。现原告再次诉至本院，提出前列诉讼请求。 审理中，原告提交该小区其他业主收到的收房通知书，证明被告实际于2013年1月24日通知业主交付房屋，且由于被告收到原告出具的解除合同通知，自认违约，与原告协商解除合同，故当时未向原告发出收房通知。原告并称被告于同年3月曾向其发出收房通知，因案件已在法院处理，故原告未接收房屋。 另查明，原、被告签订商品房买卖合同当日，除购买涉案房屋外，原告同时购买了银河湾明苑34幢1105室房屋一套。基于同样的理由，原告于2013年1月23日诉至本院，请求判决确认商品房买卖合同解除，被告赔偿损失。在该案的审理过程中，原告称其于2013年3月11日收到被告发出的收房通知。被告提交了：监理日记，证明施工期间由于天气原因造成了工期的延长；监理工程师联系单、会议纪要、常州市公安消防支队告知函，证明因国家强制性要求建筑外墙的保温材料级别由B2级升到A级，施工过程中必须按照新的要求变更设计合格后再重新恢复施工，造成了工期的延长。为进一步了解变更民用建筑外墙保温材料的相关问题，尽可能查清事实，在该案的审理过程中，本院分别向本市消防支队、建设局调查核实。其中，市消防支队有关部门反映：根据2010年11月5日公安部公消（2010）332号文件及2010年11月19日江苏省公安厅消防局苏公消（2010）133号文件规定，民用建筑外保温材料的燃烧性能不应低于B2级，建筑高度大于等于100米的住宅建筑和建筑高度大于等于50米的其他民用建筑，应采用燃烧性能A级的保温材料。2011年3月14日，公安部发布公消（2011）65号文件规定，因各地相继发生建筑外保温材料火灾，从严执行相关规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。2011年3月16日，江苏省公安厅消防局苏公消（2011）29号文件，转发了公安部公消（2011）65号文件，要求各市消防支队贯彻执行。2011年4月5日，常州市公安局消防支队常公消（2011）23号文件，规定自2011年4月6日至2011年4月22日开展对全市民用建筑外保温材料消防监督专项检查，将民用建筑外保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围，发现建筑外保温材料燃烧性能低于A级的，不予审核合格、验收合格或备案抽查合格。对已经审批同意但尚未开工的建设工程，建筑外保温材料采用易燃、可燃材料的，督促建设单位更改设计、选用不燃材料，重新报审。对违反规定，建筑外保温材料燃烧性能低于A级的在建工程，应责令改正或者停止施工，并依法对建设、施工、监理单位进行查处。后本院于2013年10月9日作出（2013）天民初字第255号民事判决，判决被告向原告交付房屋，支付违约金；并驳回了原告的其他诉讼请求。原告对判决不服，提出上诉，目前该案仍在二审审理中。 本院于2015年6月11日向常州市房管局进行了调查。据房管局工作人员查档后陈述，截至当日，涉案房屋所在的银河湾明苑小区34幢已办理房屋所有权初始登记，具备交付条件。 上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、发票、还款情况表、告知函、解除合同通知、收房通知书、（2013）天民初字第255号民事判决书等证据证实。 本院认为，原、被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发建设的房屋，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，受法律保护。原告按约履行给付房款义务后，被告亦应按约履行房屋交付义务。 |
