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吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）吉高新民二初字第48号 原告：陈俊安，男，1990年11月17日出生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。 委托代理人：陈铁，男，1964年12月31日出生，汉族，吉林市交警大队龙潭大队干部，住吉林市昌邑区。 被告：吉林市海阳机械制造有限公司，住所：吉林高新区深东路1997号。 法定代表人：钱忠海，董事长。 委托代理人：林晓春，吉林正大方圆律师事务所律师。 第三人：付春光，男，1971年10月30日出生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。 委托代理人：张念久，男，1971年7月26日出生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区江金胡同13-1-15号。 委托代理人：王文军，吉林北国律师事务所律师。 第三人：吉林市华泰保温防腐工程有限责任公司，住所：吉林高新区工业三区B-2-4号。 法定代表人：付春光，经理。 第三人：魏桂文，女，1955年7月27日生，汉族，吉林市东关宾馆退休干部，住吉林高新区。 原告陈俊安诉被告吉林市海阳机械制造有限公司（以下简称海阳公司），第三人付春光、吉林市华泰保温防腐工程有限责任公司（以下简称华泰公司）、魏桂文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告陈俊安的委托代理人陈铁，被告海阳公司的委托代理人林晓春，第三人付春光及委托代理人张念久、王文军，第三人华泰公司的法定代表人付春光，第三人魏桂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈俊安诉称：2012年11月8日，原告在被告处购得被告建设的高新区＊号楼东＊单元＊＊＊号房屋。合同约定房屋面积为98平方米，价格为13万元。合同签订后，原告付款给被告13万元。但是，被告一直没有交付房屋。后经了解第三人付春光是华泰公司的法定代表人，房屋的真正出卖人是被告。房屋已经被拆除，被告已经无法履行交付义务，合同目的无法实现，故提起诉讼。诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2.请求判令被告返还购房款13万元；3.请求判令被告支付利息18200元（计算至起诉之日，其余顺延至实际支付之日）。经本院释明其签订的房屋买卖协议为无效后，陈俊安变更诉讼请求：1.海阳公司、付春光、华泰公司返还购房款13万元；2.海阳公司、付春光、华泰公司支付利息18200元（计算至起诉之日，其余顺延至实际支付之日）。 被告海阳公司辩称：答辩人与原告不存在房屋买卖合同关系，答辩人未授权付春光、华泰公司与原告签订房屋买卖合同，答辩人未收取原告购房款，依法不承担返还义务，根据合同相对性原则，原告应向合同相对人主张权利。付春光、华泰公司违法出售答辩人的工业办公楼，违反法律强制性规定，损害答辩人的合法利益，应认定为无效合同。应由实际收款责任人对原告返还购房款，答辩人不应承担任何法律责任。原告要求答辩人承担返还责任于法无据，请求法院驳回原告的诉请。 第三人付春光述称：房屋买卖合同为无效合同，系付春光无力偿还原告借款采取的以房抵债形式。当时借款是给郝克明的工程款，用于海阳公司苹果园小区建设。原告对已付购房款13万元负有举证责任。原告要求支付利息无事实和法律依据。 第三人华泰公司述称：同付春光。 第三人魏桂文述称：同海阳公司答辩意见，海阳公司建设的房屋在2011年10月份已经停工，在此之后形成的与海阳公司无关。 原告针对其诉讼请求向本院提举证据如下： 1.房屋转让协议，证明原告购房的事实。 2.收据，证明原告向华泰公司缴纳购房款13万元的事实。 3.企业机读档案登记资料，证明华泰公司情况。 被告海阳公司对原告提供的证据质证称：证据1与被告无关。如付春光、华泰保温公司处分的房屋系海阳公司工业用房，其处分无效；证据2是华泰公司收取，证明被告未收取原告购房款，依法对原告不负有返还义务；证据3真实性无异议。 第三人付春光对原告提举的证据质证称：证据1是付春光个人借款无力偿还采取以房顶账形式；证据2的真实性无异议；证据3真实性无异议。 第三华泰公司的质证意见同付春光。 第三人魏桂文对原告提举的证据质证称：证据1与海阳公司和我无关；证据2、3均不清楚。 被告海阳公司、第三人付春光、第三人华泰公司、第三人魏桂文均未向本院提举证据。 本院认为原告提供的证据的真实性均可确认，本院予以采信。 通过原被告诉辩、第三人陈述及举证、质证，本院认定事实如下： 2012年2月15日，陈俊安与华泰公司签订“房屋转让协议”。约定：陈俊安购买华泰公司坐落在深圳东路住房，建筑面积98平方米。房屋价格13万元。此房屋属于工业产权大照。陈俊安于2012年11月8日交付购房款13万元。华泰公司出具收据并在收据上加盖了印鉴。后付春光承诺给原告苹果园小区2号楼90平方米的房屋及车库。 本院认为：一、本案中，付春光抗辩系与陈俊安之间存在借款关系，但因其未提供证据，且原告提供了“房屋转让协议”及交费收据，故应认定陈俊安与华泰公司之间为房屋买卖合同关系。因付春光系华泰公司的法定代表人，且原告提举的证据中又无可证明付春光在原告购房中存在个人行为，故其行为系职务行为，其行为由华泰公司承担。二、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由于陈俊安所购买的房屋使用的是工业用地，改变了土地用途，华泰公司将工业用房以住宅房屋出售给原告的行为违反了法律的强制性规定，陈俊安与华泰公司于2012年2月15日签订的“房屋转让协议”是无效的合同。同理，付春光向原告所作出的承诺，因系以海阳公司工业用地上建设的房屋进行给付而无效。三、华泰公司与付春光应共同给付陈俊安购房款13万元。华泰公司无权将工业房屋以住宅出卖，陈俊安也应明知卖方不具有合法的房屋手续，双方均有过错，应各自承担责任。因此，华泰公司应返还原告购房款13万元，陈俊安自行承担利息损失。付春光承诺给原告苹果园小区90平方米房屋及车库系付春光对华泰公司的债务的共同承担，付春光应同华泰公司共同给付陈俊安购房款。四、海阳公司与魏桂文即未向陈俊安销售房屋亦未收取房款，故海阳公司与魏桂文不承担责任。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下： 一、第三人付春光、吉林市华泰保温防腐工程有限责任公司于本判决生效后15日内返还原告陈俊安购房款13万元； 二、第三人付春光、魏桂文不承担责任。 三、驳回原告陈俊安其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，保全费1170元，由第三人吉林市华泰保温防腐工程有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判长 徐 锐 |
