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河南省上蔡县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）上民二初字第241号 原告栗光，男，汉族，1981年8月7日出生，住上蔡县蔡都镇仓巷25—1号。 委托代理人陈冰，河南博建律师事务所律师。 被告刘桂枝，女，汉族，1945年5月5日出生，住上蔡县蔡都镇东街刘巷。 委托代理人王云龙，河南豫上律师事务所律师。 原告栗光与被告刘桂芝解除合同纠纷一案，本院于2015年2月4日以（2014）上民二初字第245号民事判决书作出判决。原告不服，上诉至驻马店市中级人民法院。驻马店市中级人民法院以（2015）驻民一终字第00289号民事裁定书裁定撤销了本院（2014）上民二初字第245号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈冰、被告刘桂芝及其委托代理人王云龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告栗光诉称，2013年1月7日，原告和被告经被告女儿张春秀中间协商，原告栗光以58万元的价格购买了被告位于上蔡县蔡都镇东街刘巷一处房产，房产所有权证证号为011230，双方签订了一份《二手房买卖合同》，并于当日将58万元的购房款交付给被告，由张春秀进行了清点。此后，原告多次催促被告交房，被告和其女儿张春秀以种种借口推脱，至今未交房。为此，原告诉至法院，请求法院依法解除原、被告之间于2013年1月7日签订的《二手房买卖合同》，并判令被告返还购房款58万元及利息。 被告刘桂枝辩称，原、被告之间不存在真实、合法的房屋买卖关系，事实上是其女儿张春秀借原告栗光高利贷，双方于2013年1月7日在一宾馆内签订的买卖合同，由于被告不识字，当时被告并不知签了是什么，当时宾馆内含被告女儿张春秀在内共五人。后被告女儿向被告刘桂枝要走了房产证并交给了原告栗光，故双方根本不存在房屋买卖关系。且原告所持有的房产证上明确登记显示有张洪恩等四位房屋共有权人，即便是房产处分，也应该经过全体房屋共有人的共同同意。因被告女儿借原告有钱款，其实为借款的担保，并无买卖房屋事实。综上，请求法院驳回原告的诉请。 经审理查明，2013年1月7日被告刘桂枝授权委托女儿张春秀与原告栗光签订了一份《二手房买卖合同》，合同载明：“卖方刘桂枝（张春秀代签）（简称甲方）身份证号码：41282519450505028X，买方栗光（简称乙方），身份证号码：412825198108070277。第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在驻马店市上蔡县东街刘巷71A的房产，建筑面积109.72平方米，土地房屋权证第011230号。第二条上书房产的交易价格为总价58万元整（大写伍拾捌万元整）……出卖方（甲方）刘桂枝（张春秀代签）购买方（乙方）栗光，见证方张海安，日期2013年1月7日鉴证日期2013年1月7日”。被告于合同签订后向原告栗光出具了收条一份，收条载明：“今收栗光买房款伍拾捌万元（580000元），收款人刘桂枝（张春秀代签）”。合同签订后，双方至今并未办理房屋过户手续。被告刘桂芝与其女儿张春秀签订一份授权委托书，授权委托书系委托人的真实意思表示。买卖合同上的指印为被告刘桂枝所按。买卖合同约定的房屋为被告刘桂枝所有，张春秀、张洪恩、张智慧、张智勇、陈兰香共有。 另查明，被告女儿张春秀编造自己入股购买客车、在北京搞工程等事实，以高息为诱饵于2012年12月8日、2013年1月3日、2013年5月22日分别向原告借款20万元、50万元、40万元，后被告女儿张春秀被本院以诈骗罪判处有期徒刑十五年。 上述事实，有原、被告陈述、询问笔录、二手房买卖合同、收条、房屋所有权证、（2015）上刑一初字第14号刑事判决书等证据在卷予以佐证。 本院认为，原告栗光与被告刘桂枝达成的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且合同签订时除被告刘桂枝外还有其女儿及其它人在场，合同约定的卖房款与被告女儿向原告的借款数目并不吻合，刑事判决书也未对该笔借款涉嫌诈骗予以认定，故对被告辩称该买卖合同实为借款担保，本院不予认定。原、被告双方签订房屋买卖协议后，至今并未办理房屋过户登记，房屋所有权仍应以房产证上登记显示的为准，即被告刘桂枝所有，张洪恩、张智慧、张智勇、陈兰香、张春秀共有。《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，……”本案中，原告基于对被告及其女儿的信赖在未尽必要审查的情形下与被告李桂枝签订了房屋买卖合同，虽然支付了合理对价，但其在物权登记完成之前甚至不动产买卖合同刚订立之后即已发现该房屋有共同共有人，被告李桂枝已无权单独处分该共同财产且该不动产物权在法律上也未发生转移，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分…”。第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”被告李桂枝即无权单独处分该共同财产也无法转移标的物的所有权，原、被告之间的买卖合同已无法履行，故对原告要求解除与被告签订的买卖合同并判令被告返还购房款58万元及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十二条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、解除原告栗光与被告刘桂枝于2013年1月7日签订的《二手房买卖合同》。 二、被告刘桂枝于本判决生效之日起十日内返还原告栗光款58万元及利息（利息以中国人民银行同期同类基准贷款利率计息从原告起诉之日起计算至本判决确定被告履行之日止）。 如被告刘桂枝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费9600元，由被告刘桂枝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。 审 判 长 张高顺 人民陪审员 马海东 人民陪审员 周秀根 二〇一五年十一月十一日 书 记 员 冯云倩 |
