|
江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆千民初字第0093号 原告（反诉被告）昆山同日工业自动化有限公司，住所地昆山市淀山湖镇民和路东侧。 法定代表人姚万军，该公司总经理。 委托代理人刘馥荪，该公司员工。 委托代理人孙勇，江苏谐达律师事务所律师。 被告（反诉原告）昆山泽霖精密机械有限公司，住所地昆山市淀山湖镇马家厍路。 法定代表人刘鹏，该公司总经理。 委托代理人刘毅，该公司员工。 原告昆山同日工业自动化有限公司（以下简称同日公司）与被告昆山泽霖精密机械有限公司（以下简称泽霖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李富军独任审判。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年7月29日、8月21日、9月10日公开开庭进行了审理。原告同日公司委托代理人刘馥荪（参加第一、三次庭审）、孙勇、被告泽霖公司法定代表人刘鹏（参加第二次庭审）及委托代理人刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同日公司诉称：原被告于2012年8月7日签订《厂房租赁合同》一份，约定由原告承租被告厂房及办公楼，租赁期限为2012年8月25日起至2014年8月24日止，年租金为676000元。上述合同到期之前，原被告又于2014年8月1日续签了《厂房租赁合同》，约定原告续租上述厂房及办公楼，租赁期限为2014年8月25日至2014年10月24日，租金为121594元。原告曾于2012年8月8日向被告支付房租押金56000元，又于2012年11月向被告支付了水电费押金5000元，合计61000元。原告按约履行完毕合同后，已于2014年10月25日清理并搬出了上述厂房及办公楼，但被告始终拒绝与原告进行结算，并拒绝退还原告押金。因原告多次与被告协商无果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院：1、判令被告支付房租押金56000元及水电费押金5000元，合计61000元，并支付逾期付款利息损失（以61000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2015年2月3日起计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费用由被告负担。 被告泽霖公司辩称：我公司认可收到房租押金及水电费押金合计61000元。因原告未及时支付我公司租金，原告构成违约，故我公司不应退还以上押金。 反诉原告泽霖公司反诉称：我公司与同日公司签订了《厂房租赁合同》两份，第一份租赁合同租赁期间为2012年8月25日至2014年8月24日，第二份租赁合同租赁期间为2014年8月25日至2014年10月24日。在合同履行期间，同日公司对我公司的厂房和办公室做了一些改动，合同到期后，同日公司理应按照合同约定对改动部分进行恢复。但同日公司嫌麻烦，不愿意恢复原状。在我公司的多次要求下，同日公司恢复了部分项目，但还有部分项目同日公司原本同意恢复的却不再恢复。在双方就修复工作的交涉过程中，同日公司对修复工作出尔反尔，很难沟通，且欺瞒维修结果。更甚者，期间同日公司负责交接工作的人员伙同一名满身酒气的人员到我公司滋事。更令人不可思议的是，2014年11月7日，同日公司两名工作人员将我公司厂区办公楼大门（共用大门）上锁，恶意扰乱我公司的正常工作秩序，且严重损害了我公司形象。鉴于同日公司以上恶劣行为，我公司曾多次电话联系同日公司相关领导，希望该公司领导能协调此事，以便把这些并不繁琐的修复工作完成，但同日公司领导拒接电话。后同日公司委派律师与我公司协商，我公司不计前嫌，经过商讨，双方已达成共识，我公司对原先要求的维修工作予以退让，同日公司继续完成修复工作。2014年12月9日，我公司按照同日公司要求将未完成修复部分项目制作电子文档，发到同日公司指定邮箱，但同日公司之后未进行修复工作。自收到法院寄发给我公司的原告起诉状后，我公司方知道同日公司再次反悔了。在合同履行期间，同日公司结欠我公司水电费16639.44元、门卫管理费6000元，其至今未付。因同日公司损坏我公司厂房，造成我公司财产损失10000元，要求同日公司对我公司予以赔偿。在合同履行期间，同日公司多次逾期支付租金，按照合同约定，同日公司应当支付我公司逾期付款违约金。另外，同日公司并未在2014年10月25日之前交付厂房，在10月25日之后，同日公司租用的厂房仍有同日公司人员管理，负责开门、上锁，直至2014年11月初，同日公司安排人员最后一次来修复，也没有将钥匙交付给我们。在此期间，我公司出租厂房需要入内看房时，同日公司也不给开锁。2014年11月7日，同日公司工作人员将厂区内办公楼大门上锁，也充分说明同日公司视为厂房尚在租赁期间内，而且至今同日公司仍没有将厂房及办公室钥匙归还给我公司，故我公司主张同日公司按照合同约定支付2014年10月26日至2015年1月28日期间的逾期交房双倍租金371822元，2015年1月28日之后的租金我公司不再主张。为维护我公司的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院：1、判令反诉被告支付反诉原告水电费16639.44元、门卫管理费6000元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告财产损失10000元；3、判令反诉被告支付反诉原告2014年10月26日至2015年1月28日期间厂房占有使用费371822元；4、判令反诉被告支付反诉原告逾期支付房租应付的违约金2309492.80元；5、判令反诉被告将其使用的所有涉案厂房钥匙交还反诉原告；6、本案反诉费用由反诉被告负担。审理中，反诉原告泽霖公司变更第5项反诉请求，要求反诉被告同日公司赔偿其钥匙灭失损失2400元。 反诉被告同日公司辩称：我公司认可结欠泽霖公司水电费16639.44元、门卫管理费6000元；认可泽霖公司财产损失10000元；对泽霖公司主张的占有使用费371822元不予认可，我公司已于合同解除之前将钥匙交付泽霖公司，泽霖公司拒绝接收，系泽霖公司的责任；对泽霖公司提供的房租应付日期及实付日期均无异议，但对泽霖公司主张逾期付款违约金不予认可，因为在2012年8月25日至2014年8月24日期间的租赁合同已经履行完毕，在此期间泽霖公司从未对我公司迟延支付租金提出任何异议。关于泽霖公司主张的加租车间租金逾期付款违约金问题，该加租车间合同并非我公司与泽霖公司签订，系昆山同日精密测试设备有限公司（同日公司的关联公司）与泽霖公司签订。 经审理查明：2012年8月7日，同日公司与泽霖公司签订《厂房租赁合同》一份，约定：第一条，租赁厂房、房屋的座落、间数、面积：1号车间，西南部分3024平方米（72米×42米）；及3号车间1幢990.41平方米（3层楼，每层32.24米×10.24平方米），办公楼399平方米（不含楼梯间），共计4383.72平方米；第二条，租赁期限：租期共2年，自2012年8月25日至2014年8月24日。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权，双方另行签订合同；第三条，1、租金及租金的交纳：租金为1号车间及办公楼1楼13元／平方米，3号车间12元／平方米，共计676000元，以上租金不含税，如需开发票，税金由承租方承担。2、租金为每半年支付一次，承租人于合同签订时支付一个月押金，并于起租日提前一周支付第一个半年的房租。以后每次提前15天支付下一个半年的租金。如未能按时提前支付租金，则视为自动解除合同。3、二年后，如市场行情上涨，租金可适当调整，但不超过5%的涨幅；第四条，承租人有下列情形之一的，出租人可以解除合同，收回房屋，并收取违约金：1、承租人擅自将房屋转租、转让或者转借的，2、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的，3、承租人不正常使用房屋，造成房屋损坏的；第五条，租赁期间的费用承担：2、承租人对厂房、房屋装修装饰的费用由承租人承担，承租人装修装饰方案必须事先经过出租方同意，装修时不得损坏厂房、房屋的结构。合同终止时，需恢复原状。未经出租方（同意）不得擅自更改厂区内的布局或进行搭建，3、承租人的行为造成房屋损坏由承租人全额赔偿，4、由于双方共用大门，承租方按使用面积比例分摊门卫（目前为二人）成本6000元／月，如因门卫成本变动（增加人数或更换为保安公司），则仍按使用面积重新分摊，门卫费随房租一起支付，半年支付一次。门卫管理需规范，保持卫生整洁；第六条，合同终止时，承租人应及时搬出，否则，每延长一天，按照本合同约定的租金标准支付双倍租金。但双方同意续租、另行签订合同的除外。第七条，违约责任：1、如单方解除合同，或因违约导致合同终止，向对方支付2个月的租金作为违约金。出租方未按时交付出租厂房、房屋供承租人使用的，每逾期一天按租金的1.1倍支付违约金。3、承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，每逾期一天按逾期支付部分的租金的1.1倍向出租人支付违约金。4、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应向出租人支付房租的双倍作为违约金。5、承租人及其员工应遵守出租人关于厂区的管理规定，不得损坏出租人的所有财产，否则，损坏应按1.5倍赔偿。不得破坏厂区的环境卫生；第八条，免责条件：厂房的自然损坏，由出租方负责维修。厂房、房屋如因自然灾害等不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任。由于出租方不可控因素，如政府决定，政策变动，高峰限电，或承租方违反法律法规等，对承租方产生的影响，出租方不承担责任。 |
