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天津市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）东民初字第3320号 原告门富伟，无职业， 委托代理人陈玉田，天津长天律师事务所律师 委托代理人贾xx（母子关系），无职业， 被告滑玉敏，无职业。 委托代理人赵文娟，天津筠轩律师事务所律师。（特别授权） 被告天津市津房置换有限责任公司，住所地天津市和平区保定道33-39号 法定代表人徐滢，总经理 委托代理人张鑫，职员 原告门富伟诉被告滑玉敏、天津市津房置换有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月23日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员杨磊独任审判，于2015年7月28日、2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告门富伟及其委托代理人陈玉田、贾月玲、被告滑玉敏的委托代理人赵文娟、被告天津市津房置换有限责任公司的委托代理人张鑫均到庭参加诉讼，该案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告滑玉敏于2015年5月18日签订《天津市房产买卖协议》是合法有效的。原告以240万元购买天津市河东区xx路xx花园x号楼x门x号房屋，签订合同后原告已支付90万元购房款，余款办理按揭贷款，已经批准。在办理过户过程中，因被告滑玉敏出现问题，导致不能过户。现诉至法院请求，判令被告滑玉敏继续履行合同，办理涉诉房屋产权过户手续；判令被告滑玉敏将欠缴的物业、水、电、取暖费结清；判令被告滑玉敏支付违约金48000元；诉讼费由被告滑玉敏承担。 原告举证如下： 北方公证处公证委托书一份，房屋居间合同一份，委托贷款协议书一份，2015年3月15日签订的委托书一份，代办贷款服务费收据一份，居间费收据一份，评估费收据一份，天津市房产买卖协议一份，由乔学祥签字的收条两份，农业银行明细一份，首付款收款凭证一份。（以上均为复印件） 被告滑玉敏辩称，被告滑玉敏没有和原告签订房屋买卖合同，也没有见到原告及其代理人，也没有卖房的意向，请求法院驳回诉请。如果委托关系确实存在，委托人可以随时解除委托代理合同，被告滑玉敏明确解除委托代理关系。如果法院判令房屋过户，被告滑玉敏认可该房屋240万，全部房款240万需打入被告滑玉敏名下账户。且被告滑玉敏和原告不存在违约的问题以及承担诉讼费等相关问题，因为原告签订相关合同时候是和一个不具有代理权的人签的。 被告滑玉敏未提供证据。 被告天津市津房置换有限责任公司辩称，被告听从法院判决。经核实，本次交易具体情况为，双方经被告公司介绍成交诉争房屋，合同成交价款是240万，签约日期是2015年4月19日，约定打印房屋买卖合同是2015年5月11日。签合同时卖方是被告滑玉敏的委托代理人乔学祥，当时乔学祥提供了涉诉房屋产权证、被告滑玉敏的身份证、委托书以及在被告公司签署的相关承诺书。在此日期之前，被告公司为本案原告办理了房屋的贷款，贷款手续合格后双方打印了房屋买卖协议。之后到河东区房管局办理变更产权登记时，被告知该房屋被河东法院查封，无法办理过户手续。 经审理查明，被告滑玉敏系天津市河东区xx花园x号房屋的所有权人。2015年4月19日原告的母亲贾月玲与持有被告滑玉敏委托书的案外人乔学祥通过居间方天津市津房置换有限责任公司介绍，签订《房屋销售居间合同》，原告购买被告滑玉敏所有坐落天津市河东区x花园x号房屋，价款为2400000元，并约定定金50000元，原告以贷款方式购买该房屋。三方于当日签订《委托贷款协议书》，约定贷款金额为1500000元，由被告天津市津房置换有限责任公司代办贷款。并约定被告滑玉敏保证在双方约定的时间积极配合且亲自到场办理房屋权属变更、贷款及代收代付等相关手续。如逾期超过十日尚未办理的视为违约，违约责任按照《房屋销售居间合同》中第四条第三款（1）办理。《房屋销售居间合同》中第四条第三款（1）为，本合同签订后，如因被告滑玉敏原因解除本合同的，被告滑玉敏应将定金双倍返还。天津市津房置换有限责任公司收取双方的相关服务费和已实际发生的费用不予退还，由被告滑玉敏承担。合同签订当日原告给付乔学祥定金50000元，向被告天津市津房置换有限责任公司交纳居间代理服务费48000元，代办贷款服务费600元。2015年5月12日被告滑玉敏及其丈夫巴玉宝向乔学祥出具委托书，委托内容为：依次办理滑玉敏名下的坐落于天津市河东区xx花园x的房产；有偿出让，签订买卖协议，产权过户以及配合买方借款取款，并以代理人乔学祥的名义开立结算账户代收售房款，以及与此相关的一切事宜。该委托书经天津市北方公证处以（2015）津北方证字第6910号公证书予以公证。2015年5月18日乔学祥持该公证委托书与原告在房管部门签订《天津市房产买卖协议》。当日自原告之母贾月玲农业银行账户向乔学祥账户转账15万元房款，原告向天津市房地产交易资金监管中心交纳首付款70万元。原告贷款审批完毕后，准备办理过户手续时，发现诉争之房于2015年6月2日被本院以（2015）东民初字第2725-1号裁定书依法查封，过户手续无法办理。 2015年5月26日原告为被告滑玉敏补交2014年度供热费2598.8元。 上述事实，有原、被告当庭陈述及提交的证据佐证，经质证，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为《房屋销售居间合同》及《天津市房产买卖协议》的效力。关于《房屋销售居间合同》的效力，乔学祥持有产权证、身份证及委托书，原告及天津市津房置换有限责任公司有理由相信乔学祥有涉诉房屋的处分权，且之后乔学祥取得公证委托书，依据《合同法》规定，乔学祥代理被告滑玉敏签订的《房屋销售居间合同》的行为应属有效；原告对其母亲代其签订《房屋销售居间合同》亦予以认可，故《房屋销售居间合同》应属于有效合同。而《天津市房产买卖协议》系乔学祥取得公证委托书之后与原告本人签订的，当然属于有效合同。合同既然有效，原告与被告滑玉敏均应按合同约定履行自己的义务。现被告滑玉敏因自己的原因造成无法办理过户手续，应属违约，原告诉请要求被告滑玉敏配合原告办理过户手续，符合法律规定，本院予以支持。原告还主张被告滑玉敏按双方合同约定向原告支付48000元的违约金，该主张符合双方约定，且不违反法律规定，本院应予支持。原告主张被告滑玉敏结清物业、水、电、供热费一节，2014年度供热费原告已为被告滑玉敏垫付，被告滑玉敏应当返还原告，其余费用原告未能提供具体欠缴事实，本案不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、本判决生效之日十日内，被告滑玉敏协助原告门富伟办理天津市河东区xx花园x的房屋过户手续，原告门富伟将房款余款存入房管部门指定的天津市房地产交易资金监管中心，相关过户费用由原告门富伟负担； 二、本判决生效之日起十日内，被告滑玉敏给付原告门富伟违约金48000元及供热费2598.80元； 三、驳回原告门富伟其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费65元，保全费5000元，由被告滑玉敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。 代理审判员 杨磊 二〇一五年八月十四日 |
