天津市河东区人民法院 民 事 判 决 书 (2012)东民初字第1722号 委托代理人王健,中国教育仪器设备公司天津分公司职工。 委托代理人刘德起,天津安尊律师事务所律师。 被告张泉,个体经营者。 委托代理人闫富有,天津宇平律师事务所律师。 原告崔海霞诉被告张泉房屋租赁合同纠纷一案,本院于2012年4月9日受理后,依法由代理审判员耿娟独任审判,于2012年5月21日公开开庭进行了审理。原告崔海霞的委托代理人王健、刘德起,被告张泉的委托代理人闫富有均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称,原告于2006年11月13日与案外人天津市海峰房地产有限责任公司签订海峰公寓二期底商租赁协议,由原告承租案外人所有的坐落于河东区六纬路197号增3号的营业用房一处,租赁期间自2006年12月1日至2011年11月30日止,2010年8月2日,原告委托王健与被告签订转租协议,约定将该房屋转租给被告使用,租期自2010年8月28日起至2011年11月28日止,每月租金为16000元,被告另交纳定金20000元,此定金在协议期满的最后三个月作为租金抵付。自2011年下半年起,被告开始陆续拖欠房租,至协议期满,被告累计拖欠房租46000元,扣除被告已经交纳的定金20000元,被告尚欠原告房租26000元至今未付。现起诉至法院,要求:1、判令被告向原告支付房屋租金26000元;2、本案诉讼费被告承担。 原告提供如下证据: 1、海峰公寓二期底商租赁协议一份; 2、转租协议一份; 3、身份证2份; 4、中信银行账户交易明细清单1份。 (以上均为复印件) 被告辩称,原告崔海霞在履行合同过程中有履行合同义务不到位的情况,造成被告经营过程中,客户资源流失,请求法院减少租金,本案被告也可以另行提起诉讼。 被告未向法庭提供证据。 根据被告的申请,本院从天津市海峰房地产有限责任公司调取证据如下: 1、天津市房地产权证复印件一份; 2、询问笔录一份。 经审理查明,原告于2006年11月13日与案外人天津市海峰房地产有限责任公司(以下简称海峰公司)签订了海峰公寓二期底商租赁协议,海峰公司为甲方,原告为乙方,约定海峰公司将其所有的位于天津市河东区六纬路197号增3号营业用底商一套租赁给原告,房屋建筑面积为269.50平方米。租期为:2006年12月1日至2011年11月30日止。租金第一年按每天每平方米1元收取,月租金按实际天数计算。第二年每天每平方米1.1元;第三年每天每平方米1.2元;第四年每天每平方米1.3元;第五年每天每平方米1.5元。合同中第九条明确约定:“原告对承租房屋只有使用权,不准改变房屋用途,不准以分租、转借、转让等方式转移使用权。”2010年8月2日,原告授权王健为代理人,代理原告将房屋转租给被告。原告与被告签订的转租协议中写明:甲方为王健,乙方为张泉,租期一年零三个月,自2010年8月28日至2011年11月28日止,租金为每月16000元。被告第一次给付了一个季度的租金48000元现金及20000元定金,2010年12月份给付原告2010年12月、2011年1月和2月租金45000元,欠付3000元;2011年3、4、5、6、7月每月给付原告租金15000元,欠付5000元;2011年8、9月每月给付原告租金13000元,欠付6000元;2011年10月、11月没有给付租金,共计欠付租金46000元。 被告承租涉诉房屋用于经营餐厅。案外人海峰公司系涉诉房屋的所有权人。经本院向海峰公司询问,海峰公司对原告转租的行为不予追认。 对于原告提供的证据被告没有异议,认可欠付租金的事实以及数额,但要求法院减少租金。被告未向法庭提供证据。对于法院调取的天津市房地产权证原、被告均没有异议,对于法院调取的询问笔录原告没有异议,被告不予认可。 以上事实有原、被告当庭陈述及提交相关证据佐证,本院予以确认。 本院认为,原告向被告主张欠付租金46000元,扣除被告当初给付的定金20000元,共计向被告主张给付租金26000元一节,被告认可欠付租金的事实和数额,但以原告履约过程不到位,要求减少租金进行抗辩,被告对于自己的抗辩理由未向法庭提交证据,原告亦不予认可,本院无法采信。原告与被告之间形成了转租的关系,由于原告与海峰公司之间的租赁合同明确约定不允许转租,且海峰公司为涉诉房屋的产权人,故本院向海峰公司询问是否对于原告与被告之间的转租行为予以追认,海峰公司明确表示不予追认。故原、被告之间签订的转租协议应属无效。原告主张即使合同无效,被告亦应支付相应的使用费用,但在本案中,原告向被告主张的系房屋租金,并非使用费用,故对原告的诉讼请求,本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定,判决如下: 驳回原告崔海霞的诉讼请求。 案件受理费450元,减半收取225元,由原告崔海霞负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。 代理审判员 耿 娟 二〇一二年五月二十五日 |