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天津市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）东民初字第4281号 原告周福顺，无职业。 委托代理人孙辉，天津嘉滢律师事务所律师。 委托代理人魏艳芳，天津嘉滢律师事务所实习律师。 被告苗宏，无职业。 委托代理人周丽娜，天津民合律师事务所律师。 被告天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。 法定代表人黄雄，该公司董事长。 委托代理人孙国亮，该公司法律顾问。 委托代理人杨刚，该公司法律顾问。 原告周福顺诉被告苗宏、天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月2日受理后，依法由代理审判员耿娟独任审判，于2013年9月12日公开开庭进行了审理。原告周福顺的委托代理人孙辉、魏艳芳，被告苗宏的委托代理人周丽娜，中原公司的委托代理人孙国亮、杨刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2012年11月27日，原告及被告苗宏在被告中原公司的居间下签订了《房屋租赁合同》，被告苗宏承租原告所有的位于天津市河东区聚安东园2号楼1门底商，租期自2013年1月1日至2014年12月31日，月租金为11000元，同日，原告将房屋钥匙通过第三人交付被告苗宏，合同签订后，被告苗宏电话通知原告其将不按照合同约定履行义务，之后，确未交付租赁保证金以及租金，致使合同不能继续履行。现诉至法院要求：1、依法判令被告支付原告违约金11000元；2、本案的诉讼费由被告承担。 原告提供如下证据材料： 1、房屋租赁合同一份； 2、产权证一份； 3、（2013）东民初字第1146号民事判决书一份； 4、（2013）二中民四终字第593号民事判决书一份； 5、原告身份证复印件一份。 （以上均为复印件） 被告苗宏辩称，不同意原告诉讼请求，原、被告于2012年11月27日订立了涉案房屋的租赁合同，并交纳了2000元的定金，2012年11月27日晚，被告苗宏通知原告不再租赁，并以2000元定金承担违约责任，并将钥匙交予中介的经办人，以上事实在另案判决中已经查明，被告苗宏认为，三方签订的房屋租赁合同在2012年12月27日已经解除，被告的违约责任已经承担完毕，原告的诉讼请求无事实以及法律依据，应当予以驳回。 被告苗宏提供如下证据材料： 1、（2013）东民初字第1146号民事判决书一份； 2、（2013）二中民四终字第593号民事判决书一份； 3、房屋租赁合同一份； 4、业主收据一份。 （以上均为复印件） 被告中原公司辩称，愿意听从法院判决。原告及被告苗宏经过被告中原公司介绍，在2012年11月27日签订了房屋租赁合同。当天，被告中原公司协助双方办理了房屋交接，原告将钥匙交予了被告苗宏，转天，被告苗宏通知被告中原公司员工表示不再承租该房屋，但是双方并未要求被告中原公司办理退租手续，而是双方自行办理退租手续。 被告中原公司提供如下证据材料： 1、企业营业执照及组织机构代码证复印件各一份； 2、房屋租赁合同复印件一份。 经审理查明，原告与被告苗宏经被告中原公司介绍，于2012年11月27日以原告为出租人（甲方），被告苗宏为承租人（乙方），被告中原公司为居间人（丙方）三方签订了坐落于天津市河东区新开路聚安东园2号楼1门1#底商的房屋租赁合同。涉案房屋系原告名下所有的私产房屋。合同约定租期自2013年1月1日至2014年12月31日止，每月租金11000元。当日，被告苗宏向原告缴纳定金2000元，原告为被告苗宏出具收据一张。同时，原、被告双方进行了房屋钥匙的交接。房屋租赁合同第4条定金4.2约定：“乙方在签署本合同后未按时配合甲方物业交验或未按照约定时间交纳首期租金及保证金超过三日的，由甲方没收该笔定金。”4.3约定：“在上述情况下，未约定定金的，违约方应当赔偿守约方一个月租金作为违约金。”第8条合同终止及解除8.2约定：“未经对方书面同意，任何一方均不得擅自提前解除合同，否则视为违约。”第9条违约责任9.1约定：“本合同签订后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定的，从其约定；本合同没有特别约定的，守约方有权单方面解除本合同或要求违约方继续履行，且有权要求违约方支付一个月的租金作为违约赔偿。”2012年11月27日晚，被告苗宏电话通知原告不再履行房屋租赁合同，并表示将已经交予原告的定金2000元赔偿给原告。2012年11月28日被告苗宏又电话通知被告中原公司，表示不再履行房屋租赁合同，并由被告苗宏自行与原告办理涉案房屋退租手续。至今，双方并未办理书面解除租赁合同手续。 另查，2013年2月21日原告起诉苗宏、中原公司房屋租赁合同一案，要求被告苗宏给付原告租房保证金11000元以及2013年1月至6月租金66000元。2013年7月1日本院判决驳回原告的诉讼请求。后原告不服，上诉至第二中级人民法院，2013年8月20日，第二中级人民法院以（2013）二中民四终字第593号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决书中本院认为部分写明：“本院认为，本案上诉人周福顺作为出租人、被上诉人苗宏作为承租人、第三人中原公司作为居间人共同签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，合同表现形式和约定的实质性内容均不违反国家法律和行政法规的强制性规定，也不因此损害社会公共利益和第三人合法权益，合同依法成立并发生法律效力，双方当事人均应依约履行各自义务，不得擅自变更或者解除。……本案系被上诉人苗宏违反合同约定，擅自提前终止合同，其上述行为应视为违约。” 庭审中，原告表示选择由被告苗宏承担违约责任，赔偿违约金，被告中原公司不承担违约责任。对于被告苗宏给付的定金2000元，现在原告可以返还被告苗宏，从违约金中予以折抵，由被告苗宏支付违约金9000元。 上述事实，有原、被告当庭陈述及相关证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，该合同合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。现被告苗宏在签订合同当日即告知原告不再履行房屋租赁合同，系被告苗宏擅自提前终止合同，应由被告苗宏承担违约责任。同时根据（2013）二中民四终字第593号民事判决书中本院认为的部分，也确定了被告苗宏应视为违约。 对于违约，双方在房屋租赁合同中对违约责任进行了约定。原告主张按照合同第8.2和9.1的条款，由被告苗宏支付违约金11000元，被告苗宏则主张应适用合同中4.2和4.3的约定，只赔偿定金2000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告选择适用违约金条款，要求按照双方合同中第9条的约定，由被告苗宏给付11000元的违约金，符合法律规定，本院予以支持。庭审中，双方均表示已经解除了双方签订的房屋租赁合同，不再要求法院予以确认，该行为属于当事人自愿处分的行为，本院予以照准。对于原告交付被告的定金2000元，原告当庭表示可以返还被告苗宏，并从违约金中予以折抵，由被告苗宏给付违约金9000元，双方就不再返还定金，但被告苗宏并不予以认可，对于原告该主张，本院不予支持。关于定金问题，双方可另行解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决如下： 自本判决生效之日起七日内，被告苗宏赔偿原告周福顺违约金人民币11000元。 如果被告苗宏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费75元，减半收取37.5元，由被告苗宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。 代理审判员 耿娟 二〇一三年九月十八日 |
