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河南省郑州市管城回族区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）管民二初字第74号 原告李路文，女，24岁。 委托代理人董滨，河南天新律师事务所律师。 被告郝燕，女，34岁。 委托代理人杨红波（与被告郝燕系夫妻关系）。 法定代表人朱树金，董事长。 委托代理人张文正，男，该公司员工。 原告李路文诉被告郝燕、第三人郑州点石房产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李路文及其委托代理人董滨、被告郝燕的委托代理人杨红波、第三人法定代表人的委托代理人张文正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2014年9月21日，原、被告经第三人介绍，签订房屋买卖居间合同，约定：“卖方保证自合同签订后60日内完成注销抵押登记手续。”但时至今日被告仍然没有办理解除抵押登记手续，致使合同不能履行。故原告诉至本院，请求判令：1、被告双倍返还定金36000元；2、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求解除原告与被告及第三人所签房屋买卖居间合同。 被告辩称：1、被告同意解除合同，但被告没有违约，不应当承担违约责任。2、被告没有办理解押登记手续，是因为原告没有按合同约定将首付款给付被告，造成房屋无法解押，并导致合同无法继续履行，责任不在被告。3、原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，不能成立，请求法院依法驳回，但同意退还18000万元定金。 第三人述称：因为被告没有配合办理解押手续，故合同无法继续履行，至于合同履行过程中的具体细节情况，原、被告双方私下达成的关于房屋交付和首付款交付的协议，第三人没有参与，不清楚。就第三人参与合同履行的情况而言，对于合同不能履行，被告是存在一定的责任。关于原告要求被告双倍返还定金能否成立，第三人不发表意见，请求法院依法判决。 经审理查明：2014年9月21日，原告（买受方，乙方）与被告（出售方，甲方）、第三人（居间方，丙方）签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，主要约定：1、房屋坐落于管城回族区豫丰街1号23号楼4单元3层301号，建筑面积29.79平方米，房屋所有权人为被告，权证号为1001099230。2、甲、乙双方经协商一致，同意该房屋的转让总房款为250000元。3、付款方式为按揭贷款：乙方确认已充分了解银行贷款政策，并保证自己符合银行贷款条件，甲、乙双方于签订本合同后10个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在签订本买卖合同后贷款审批且注销抵押登记后10个工作日，将首付款存入存量房交易资金监管账户，剩余房款由贷款银行于房贷之日存入存量房交易资金监管账户（该项具体金额内容未填写）……；首付款及贷款金额以银行审批为准。3、关于定金：乙方在签订本合同时支付购房定金18000元，该定金由甲方保管，作为履行本合同的担保。定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款，在办理房屋交割时转为物业交割保证金。4、房屋抵押解决方法：甲方保证自本合同签订后60日内完成注销抵押登记手续；本合同签订后10个工作日内，甲方向贷款银行申请提前还款，按银行流程办理还款及注销抵押登记手续，乙方首付款充抵解押款，不足部分由甲方自行筹集。5、甲、乙双方约定于甲方收到除无业交割保证金之外的房款后5日内，由甲方将本合同约定的房屋及附属物交付给乙方。6、佣金：丙方促成签订本合同并分别完成与甲、乙双方签订的经纪服务合同委托的服务事项和约定的服务标准时，乙方应按照该房屋实际成交总房款的2%支付佣金，具体数额为5000元；丙方佣金在签订本合同时，乙方支付人民币2000元，剩余部分待过户当日付清。7、违约责任：……本合同签订后，若因甲方或乙方违约致使本合同无法履行的，由违约方承担丙方的佣金总额；若因甲乙双方共同协商解除合同或致使本合同无法履行的，甲乙双方各向丙方支付本合同约定总房价款的1.5%佣金后，丙方将代为保管的房屋所有权证和定金分别退还甲乙双方。该合同附件则约定，办理该房屋按揭贷款手续，代办费1000元，办理该房屋产权转移手续，代办费1000元，以上费用由乙方承担。 合同签订当日，原告向被告支付定金18000元，向第三人支付佣金2000元，第三人另收取了原告贷款资料费用1000元。合同履行期限内，原、被告及第三人工作人员共同到银行办理了按揭贷款申请手续，确定贷款金额为160000元。在此之下，当事人明确总房款250000元，已付的定金18000元冲抵首付款，原告应向被告支付的首付款金额为72000元。因涉案房屋存在抵押，被告尚需办理还款及注销抵押登记手续，经第三人联系，预约解押时间确定为2014年11月19日。当日，被告未按约前去办理解押手续，后原、被告及第三人就此进行协商，被告提出要求原告给予2000元的损失赔偿，损失包括对租户提前搬离的赔偿和来往的路费支出，第三人为促成双方和解，自愿提出代原告向被告支付800元的损失，但被告未同意，最终协商未成，合同未继续履行，并导致本案诉争。 另查明：庭审中，原、被告及第三人均表示：按照合同约定，原、被告应同时办理房屋解押和首付款支付，即双方共同到银行去办理房屋解押手续，由原告将首付款直接交给银行作为解押款。原、被告亦均认可：原告曾提出提前入住房屋，并同意提前于2014年11月16日左右向被告支付7.2万元首付款，被告也同意了提前交房，但之后原告又曾电话联系被告，表示在预约解押当日即11月19日再向其支付首付款。就预约解押当日被告未依约前往办理解押的原因，原告及第三人均表示：因被告要求原告在支付首付款7.2万元之外另垫付2万元解押款，原告不同意，故解押手续未办理。被告则表示：双方口头约定原告应当在11月16日左右向被告支付首付款，被告也让租户提前腾房，并赔偿了租户损失，但原告没有按此约定履行付款义务；被告确实曾与原告说过除了支付首付款7.2万元后，还差2万元解押款，要求原告先垫付，但这只是协商意见，并没有要求原告必须这样做，故被告没有在11月19日去办理解押手续，并不是因为这2万元，而是因为原告未按口头约定于11月16日左右向被告支付首付款7.2万元；之后又因对租户的赔偿问题，被告要求由原告承担2000元的损失，原告不同意，故最终未办理解押。 上述事实，有当事人提交的证据及庭审陈述等在卷佐证。 本院认为：涉案《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》系当事人真实意思表示，合法有效。现原、被告作为买卖双方对于解除合同并无争议，本院予以确认。根据审理查明的情况，合同签订后，当事人首先依约履行，共同办理了按揭贷款事宜，但因被告未能办理房屋解押手续，导致合同不能继续履行，并最终成讼。本院认为，依据诚实信用原则，合同当事人均应诚实、善意、积极地促进合同的履行。合同本身约定应为同时办理解押和支付首付款，即预约解押后，被告到银行办理解押手续的同时，由原告将首付款直接交给银行作为解押款，本案当事人对此并无争议。合同履行过程中，原、被告虽对提前交房和支付首付款有过口头约定，但双方口头约定的提前付款日（11月16日左右）与预约解押日（11月19日）从时间而言仅是稍作提前，而双方的陈述中，对于首付款充作解押款的理解亦未发生变化，故该口头约定对合同本身约定内容并不构成实质性的变更，对被告的权利义务亦无实质上的影响，仅是细节上的调整。因此，在原告已经提前电话联系被告，告知在预约解押当日支付首付款而非拒绝支付首付款的情况下，对于被告履行解押这一积极义务并未造成障碍，被告擅自终止办理房屋解押理由不足，而被告口头要求原告垫付20000元解押款则没有依据。并且，预约解押当日被告未办理之下，当事人曾共同协商，被告提出的赔偿租户损失并非合同约定内容，亦不能看出当事人曾对此事宜进行口头约定，而被告卖房理应考虑到与租户之间解除合同、腾空房屋的问题，至于路费支出，更是须由被告自行承担之项目，与原告无关，在第三人已经同意作出适当补偿之下，被告仍拒不履行解除房屋抵押的合同义务，属于违约，故最终导致合同未能得到完全履行的责任，实在被告一方，其应就本案承担违约责任。但本院同时考虑到，原、被告在合同已对房屋解押和首付款支付的同时进行作出书面约定之下，原告与被告口头变更履行方式而不予以明确书面约定，事后原告又不能按口头约定履行，故原告的履约行为具有一定随意性，对于双方履约分歧的发生，具有一定过错，应酌情减轻被告的违约责任。故综合考虑合同履行的实际情况，本着公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对于被告双倍返还定金的违约责任予以酌情减轻，确定其应向原告返还的定金数额为30000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十五条及相关法律之规定，判决如下： 一、原告李路文与被告郝燕、第三人郑州点石房产营销策划有限公司于2014年9月21日所签《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》依法解除； 二、被告郝燕于本判决生效后十日内返还原告李路文定金30000元； 三、驳回原告李路文的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费700元，由被告郝燕负担580元，由原告李路文负担120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向郑州市中级人民法院预交上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期不交的视为自动放弃上诉。 审 判 长 杨绿水 人民陪审员 王爱敏 人民陪审员 谷玉仁 二〇一五年七月二十九日 书 记 员 高媛媛 |
