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河南省郑州市管城回族区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）管民二初字第304号 原告张国庆，男，1942年11月16日出生。 被告王冰，女，1987年10月30日出生。 委托代理人王广福、王松，河南国基律师事务所律师。 原告张国庆诉被告王冰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张国庆、被告王冰的委托代理人王广福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告在2014年7月29日签定租房协议一份，约定原告将自己所有的位于郑州市商城路287号院付2号门面房租给被告（现店名为超越房产）。按照协议约定，被告应在2014年10月25日前交纳季度租金，但被告未按照租房协议的约定按时交纳，逾期长达45天。后原告多次电话联系被告解决违约问题，被告总是推托。为此，原告诉至本院，请求依法判令：1、被告承担违约责任，解除合同，向原告赔偿违约金11340元，滞纳金252元，合计11592元；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称：首先，解除合同权利是在原、被告双方，原告诉讼请求不符合法律规定，被告至今也未收到原告给被告发的书面解除合同通知，被告不同意解除合同。其次，被告方在合同履行期间一直正常交着房租，后原告以可以给被告打开后门为由要求涨房租，此期间正是原告所诉的2014年10月25日交房租时；原告称被告将后门打开后，将所涨房租一并支付，故被告未按时交付；后原告多次协调物业开后门，最终经过一个多月的协调，后门打开后无法使用，被告无奈仍按照原来协议的约定将房租支付给了原告。最后，在原告所诉的该季度租金到期后，原告仍正常收取了被告2015年2月1日到2015年5月1日的租金，至今仍在租期内，因此原告收取被告2015年2月1日到2015年5月1日的租金视同合同继续履行，原告要求解除合同没有事实及法律依据。综上所述，请求法院驳回原告诉请。 经审理查明： 2013年7月29日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）双方签订《商业门面房租赁协议书》一份，约定原告将其所有的位于郑州市管城回族区商城路287号院3号楼付2号的门面房（登记面积46.87平方米）出租给被告使用；租赁期限为五年，自2013年8月1日至2018年7月31日止；租赁期间租金标准为：2013年8月1日至2014年7月31日3600元／月，2014年8月1日至2015年7月31日3780元／月，2015年8月1日至2016年7月31日3969元／月，2016年8月1日至2017年7月31日4168元／月，2017年8月1日至2018年7月31日4376元／月，按照每季度（3个月）交纳一次，第一季度租金在协议签订生效后十日内支付，以后每季度租金，在上季度第三个月25号之前交纳。对于违约责任，双方约定：乙方未按照约定时间交纳租金和其他费用的，除应及时如数补交外，每逾期一日，承担千分之五的滞纳金，逾期超过30日的，甲方有权解除协议，乙方承担相当于季度租金一倍的违约金。 合同签订后，双方按照合同的约定履行了合同，原告将房屋交付给被告使用，被告也按协议约定如期支付2014年11月前的房租。被告应于2014年10月25日前向原告支付2014年11月1日至2015年1月31日的房租，但被告直到2014年12月10日才通过银行汇款支付给原告。对于迟延支付房屋租金的理由，庭审中被告称是因为被告要求原告协助打开后门，原告在协商中要求被告打开后门后涨房租，并将涨后的房租以现金方式一并支付；但被告把后门打开后并不能正常使用，原告又要求被告将房租以汇款方式支付。对于被告的辩称意见，原告不予认可，被告亦未提交证据证明。 2015年1月20日，被告向原告支付了2015年2月1日至2015年4月30日的房屋租金。被告仍然使用着本案涉及的房屋。被告认为合同中关于违约金的约定过高，且被告按照合同约定支付房租，且一直缴纳，被告并未违约。 以上事实，有双方当事人提交的证据及庭审陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告之间签订的《商业门面房租赁协议书》系双方真实意思表示，且双方也按照协议约定履行了合同。原告向被告交付房屋后，被告应当按照合同的约定按时支付房屋租金。被告未在合同约定的期间内在2014年10月25日前支付下一季度的租金，构成违约，应当承担违约责任。被告虽然未在合同约定的期间内按时缴纳房屋租金，但后来被告向原告缴纳了该租金，且原告予以接收；同时对于之后的房租也予以接收，被告一直使用该房屋，双方合同仍然处于履行状态，原告也未向被告发出解除合同通知，视为原告同意继续履行合同，故原告要求解除合同，理由不足，本院不予支持。关于原告要求的违约金及滞纳金，被告存在违约行为，应当承担违约责任，但双方约定的违约金过高，结合被告逾期支付房租的金额、逾期天数及本案的实际情况，本院酌定违约金为2500元，原告要求过高部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告王冰于本判决书生效后十日内支付原告张国庆逾期支付租金的违约金2500元。 二、驳回原告张国庆其他诉讼请求。 案件受理费190元，由原告张国庆负担149元，被告王冰负担41元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审 判 长 王海强 人民陪审员 高铁梁 人民陪审员 郭佳音 二〇一五年九月九日 书 记 员 沈 娟 |
