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湖北省利川市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鄂利川民初字第01740号 原告陶敏，农民。 委托代理人邓毅、彭媛媛，湖北施南律师事务所律师。特别授权代理。 被告利川家和置业发展有限公司，住所地利川市公园路22号富丽苑A栋201号。 法定代表人冯发芹，该公司执行董事。 委托代理人刘学凯，湖北丽川律师事务所律师。特别授权代理。 原告陶敏诉被告利川家和置业发展有限公司（以下简称家和置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月17日受理后，依法适用简易程序由审判员张明独任审判，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告陶敏的委托代理人邓毅、彭媛媛，被告家和置业公司的委托代理人刘学凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶敏诉称，原告于2013年6月24日与被告签订《商品房买卖合同书》，以3977.25元／㎡的价格购买被告开发的家和理城B单元2603室商品房，交房实测面积为78.23㎡，原告已经给被告支付全部房款311140.27元及办证工本费1000元、公共维修基金5085元。双方约定的交房时间为2014年4月30日前，但被告逾期到2014年5月24日才交房，同时双方约定被告从交房之日起200日内将房地产权属证书交付原告，但被告至今未给原告交付房地产权属证书。请求判令：1.被告给原告支付逾期交房的违约金3733.68元；2.被告将房地产权属证书交付给原告并从2015年1月1日起按日支付违约金1555.70元至被告将房地产权属证书交付原告时止。 被告家和置业公司未向本院提交书面答辩意见，其在庭审中辩称：1.被告到目前不能为原告交付房地产权属证书，是因为部分业主阻止被告安装消防隔火门，其责任不在被告。即使是被告违约，原告请求被告支付的逾期交房违约金过高，应按原告已付房价款即首付款109748元的日万分之五计算20天，共1097.48元；2.原告向被告提交办理房地产权属证书的相关资料后，被告已在约定的时间内向主管部门提交了资料，主管部门未及时给原告办理房地产权属证书，被告没有责任。即使被告有违约行为，原告请求被告支付违约金的计算方法也不符合约定，应按已付房价款109748元的0.5%一次性支付违约金548.74元，而不能按总房价款的日0.5%支付违约金；3.即使被告存在违约行为，也未给原告造成实际损失，请求法院对违约金予以适当减少。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.原、被告签订的《商品房买卖合同书》及《商品房买卖合同补充协议》复印件各1份。待证事实：（1）原告在被告处购买了“家和理城”2单元2603室商品房，房价款总额309748元，付款方式为银行按揭；（2）被告应当在2014年4月30日前将房屋交付给原告，否则被告应按照原告已付款的日万分之五向原告支付逾期交房违约金；（3）被告向原告代收了办证工本费1000元／户、公共维修基金60元／㎡。 2.个人购房借款合同、借款凭证复印件各1份。证明原告已获得了银行按揭贷款200000元。 3.被告开具的销售不动产统一网络发票复印件1份。证明原告已履行了付款义务，共计给被告支付房价款311140.27元。 4.被告出具的收据复印件1份。证明原告陶敏于2014年6月14日给被告缴纳了1000元办证工本费、5085元公共维修基金和燃气报警器费用。 5.“家和理城”商住楼B单元现场图片复印件8份。证明“家和理城”B单元的消防设施不合格，现正在整改，这是导致被告不能按照约定给原告交付房地产权属证书的原因。 被告为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据材料： 1.原、被告签订的《商品房买卖合同书》及《商品房买卖合同补充协议》复印件各1份。待证事实：（1）按照合同约定，原告实际向被告支付首付款109748元，余款200000元为银行按揭；（2）如果被告要承担逾期交房的违约责任，只应按已付款的日万分之五给原告支付违约金，至被告通知原告收房时止；（3）如果被告要承担逾期交付房地产权属证书的责任，也只能按已付款的0.5%给原告一次性支付违约金。 2.购房款收款收据复印件1份。证明原告只给被告支付购房首付款109748元。 3.“家和理城”交房电视广告电话通知原始记录单、“家和理城”交房通知和“家和理城”交房通知书复印件各1份。证明被告已通过一定方式通知原告和其他业主于2014年5月22日集中交房。 经庭审质证，对原告提交的证据材料，被告发表了如下意见：对证据材料1无异议，同时认为该证据还证明按照合同约定，逾期交付房地产权属证书的违约金，只能按照已付款的0.5%给原告一次性支付，而非按已付款的日0.5%给原告支付；对证据材料2、3的真实性无异议，但认为原告是通过银行按揭付款，并没有向被告支付全部房款；对证据材料4无异议；对证据材料5的真实性无异议，但认为消防主管部门在2014年验收时要求安装消防隔火门，被告即组织人员施工，却受到部分业主的阻止。现未能办理房地产权属证书，不是被告的原因造成。 对被告提交的证据材料，原告发表了如下意见：对证据材料1的真实性无异议，但认为银行已将全部房款支付给了被告，原告一直在向银行履行还款义务，所以原告对被告应是支付了全部房款。同时认为，被告承担逾期交付房地产权属证书的违约责任的方式，应当是按已付款的日0.5%支付违约金；对证据材料2的真实性无异议，但认为其不能证明待证事实。对证据材料3无异议，认可被告于2014年5月22日交房。 根据原、被告举证、质证的情况，本院综合认证如下： 原告提交的证据材料4，被告无异议，本院予以采信。原告提交的其他4份证据材料具有真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。但从合同文本审查，证据材料1不能证明被告逾期给原告交付房地产权属证书，应按已付款的日0.5%给原告支付违约金的待证事实，被告的异议成立；证据2、3证明原告通过向银行按揭贷款的方式，已由银行代原告付清了购房余款，因此被告关于原告只付了首付款，没有实际向被告支付全部房款的异议不能成立；被告称未能办理房地产权属证书，是由于部分业主阻止被告安装消防隔火门的原因造成，但被告未提交证据证明，因此被告的异议不成立。 被告提交的证据材料3，原告无异议，本院予以采信。原告提交的其他2份证据材料具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。但证据材料1仅是合同文本，不能证明被告在协助办理房地产权属证书的过程中不存在违约行为；证据材料2只能证明原告交纳的购房首付款是109748元，不能证明原告仅交纳了109748元购房款。原告对证据1、2提出的异议均成立。 |
