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湖北省利川市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）鄂利川民初字第00822号 原告刘安富，公务员。 委托代理人刘伦伟，湖北宏济律师事务所律师。特别授权代理。 被告欧达春，居民。 委托代理人向仁举，恩施州联合法律服务所法律工作者。特别授权代理。 委托代理人廖月中，湖北图盛律师事务所律师。特别授权代理。 原告刘安富诉被告欧达春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2O14年3月26日立案受理。依法由审判员张明适用简易程序于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告刘安富及其委托代理人刘伦伟、被告欧达春的委托代理人向仁举到庭参加了诉讼。庭审后双方申请庭外和解，因分歧较大，未能达成一致意见。本案依法转为普通程序，组成由审判员张明担任审判长，审判员陈义评、吴建华组成的合议庭，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告刘安富及其委托代理人刘伦伟、被告欧达春的委托代理人廖月中到庭参加了诉讼。经本院院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告刘安富诉称：原告与被告于2011年4月7日签订房屋租赁合同，并对原告所有的房屋内主要设施设备进行点验完好后，由原告与被告在清单上签名确认。合同到期后，双方又签订房屋租赁合同补充协议，将续租日期定为2012年4月8日至2012年12月7日，续租期间的租金为9000元。2012年12月7日原告与被告再次协商将合同延期至2013年6月7日，延期租金为7000元整。被告在承租原告的房屋期间，没有爱惜房屋，将房屋设施设备多处人为损坏。因被告没按期交房，造成原告不能将房屋租赁给他人，致使原告可预期收入遭受损失。请求法院判决被告支付原告违约金28000元及因逾期交房产生的滞纳金（以每天76.70元，天数从2013年12月8日始计至判决生效之日止）。 原告刘安富为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 证据一：房屋所有权证、国有土地使用权证各一份。证明原告租赁给被告的房屋系原告合法所有。 证据二：房屋租赁合同一份。证明2011年4月签订合同时， 原告房屋主要设施、设备完好无损的事实以及合同关于支付违约 金等事项的约定。 证据三：房屋租赁合同补充协议一份。证明房屋租赁延期期 限和延期租金。 证据四：房屋及设施损坏照片16张。证明被告人为损坏原告房屋及设施，应当承担违约责任的事实。 证据五：照片6张。证明在租赁之前，原告的房屋及设施是完好无损的。 经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、三的真实性均无异议，对证据二的证明目的有异议。对证据四、五的真实性有异议，认为照片不能反映是否是本案租赁房屋，没有拍照时间，证据四是近照，证据五都是远照，不能真实反映租赁房屋前后的状况。即使设备设施的损坏是真实的，房屋在使用过程中有自然损耗也是正常的。 被告欧达春辩称：一、被告如期交房。经多次续租后，租赁合同于2013年12月7日到期。被告于2013年12月17日交房，这10天是一个合理的腾房期间，所以没有超期交房。二、被告没有人为破坏原告的房屋设施。同时，设施设备和家私是消费品，即使有损坏也有多种因素造成，如自然消耗、磨损、腐烂，以及因质量问题的生锈等。对于被告承认的部分损坏如玻璃破损，一是可以修复，二也认为是自然磨损。如果因为这些小的损坏就要求被告承担巨额的违约金是不合理的。三、租赁合同的所有条款都是有利于原告的，约定的违约金偏高。当事人约定的违约金超过损失的30%的，可以认定为违约金过高。四、钥匙已经交给原告，原告可以继续使用房屋。所以对于扩大的损失，是原告的原因造成的，不由被告承担。 被告欧达春为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据： 证据一：身份证复印件一份。证明被告欧达春的主体资格。 证据二：陈福强的证明一份。证明房屋已由原告刘安富于2013年12月17日收回且没有提出异议。 证据三：收条一份。证明被告于2013年12月16日腾空了房屋。 经庭审质证，被告对原告提交的证据一无异议；对证据二证明的交房时间有异议（第二次庭审提出），表示通过回家查阅电话记录，查看房屋的时间应是2013年12月19日而不是2013年12月17日。交房查看的时候自己多次提出了设备设施损坏情况，原告只交了一把大门钥匙；对证据三的异议是，本案被告是欧达春，陈福强支出搬家费与本案无关。 本院对双方证据的采信意见是： 1、对原告提交的证据一、三，被告提交的证据一，因双方均无异议，本院依法予以采信。 2、对原告提交的证据二，因被告承认其真实性，本院依法予以采信。对原告关于设备设施完好无损及关于违约金的证明目的，本院以合同内容的记载为准。 3、对原告提交的证据四、五，因其不能反映拍摄时间，本 院不予采信。 4、对被告提交的证据二，因陈福强系受被告委托处理房屋交付事宜的利害关系人，又无其它相关证据，故对查看房屋及交钥匙的时间，本院以原告自认的2013年12月19日予以认定。 5、对被告提交的证据三，因该份收条不能反映与本案的关联性，故本院不予采信。 经审理查明：2011年4月7日，原告刘安富与被告欧达春签订《房屋租赁合同》，约定甲方（刘安富）将其所有的位于利川市腾龙广场B栋一单元402户房屋出租给乙方（欧达春）居住使用，租赁期自2011年4月8日起至2012年4月7日止；年租金12000元，在签约时付清；（第5条）租赁期内，乙方应合理使用所承租的房屋及附属设施，如因使用不当或者不按使用要求进行维护造成房屋及设备、设施损坏的，乙方应立即负责按原状修复或经济赔偿…乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的两倍向甲方支付违约金：…（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋及设施…（9）租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金；（第六条）房屋交付及收回时必须进行验收，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以判断的，应于10日内向对方主张；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态…验收时双方共同参与，并签字确认。在合同尾部，附有主要设施、设备清单，双方均予以签字。2012年4月7日，双方又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定续租日期为2012年4月8日至2012年12月7日，租金9000元。此后，双方又两次续期各半年，每次租金为7000元，租赁期限直至2013年12月7日。 |
