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济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）天民一初字第91号 原告济南信德物业管理有限公司（组织机构代码59703389-1），住所地山东省济南市。 法定代表人张宝国，董事长。 委托代理人张立娟，女，济南信德物业管理有限公司会计，住济南市。 委托代理人李秀萍，女，济南信德物业管理有限公司客服部职工，住济南市。 被告万发玉，男，住济南市。 委托代理人万鹏（系被告万发玉之子），男，住址同被告万发玉。 原告济南信德物业管理有限公司（以下简称信德物业公司）与被告万发玉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信德物业公司的委托代理人张立娟、李秀萍，被告万发玉的委托代理人万鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告信德物业公司诉称：被告万发玉系济南市天桥区药山郡小区某号楼某单元某室业主。药山郡小区的开发建设单位济南山川房地产有限公司与原告信德物业公司之间签订了《药山郡前期物业服务合同》，该合同约定：由原告信德物业公司提供药山郡小区内物业共用设施设备的运行、维护和管理，公共区域环境卫生的维护等物业服务，物业服务费的支付标准为按建筑面积缴纳，住宅为每月每平方米1.0元。物业服务费按季度缴纳。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费，按应交数额支付违约金。原告信德物业公司一直按约定提供物业服务，但被告万发玉自2013年4月起一直无故拖欠物业服务费，原告信德物业公司多次催缴无果。现原告信德物业公司提起诉讼，要求：1、判令被告万发玉向原告信德物业公司支付物业服务费980.64元、违约金980.64元；2、本案的诉讼费用由被告万发玉承担。 被告万发玉辩称：被告万发玉认为与原告信德物业公司签订的前期物业服务合同的是济南山川房地产有限公司，其不具备签订合同资格。根据济政发（2009）43号文第五条第三款之规定，被告万发玉所在的楼宇属于安置小区，济南山川房地产有限公司不属于上述政府文件规定的选定物业服务企业的范围。济南山川房地产应当向原告信德物业公司出示其作为开发商开发涉案小区的相关文件资料。现在被告万发玉尚未取得产权，涉案小区的实际产权人仍为济南市城市建设投资有限公司，因此，原告信德物业公司的前期物业合同应当是无效的。原告信德物业公司不具有物业服务企业资格，无权收取物业费。原告信德物业公司收费的标准为每月每平方1元，不符合相关价格主管部门确定的收费标准，其服务等级、服务内容与收费标准不符。被告万发玉自2009年8月入住涉案小区，但一直未得到原告信德物业公司入驻该小区提供物业服务的通知或者公示。请求依法驳回原告信德物业公司的诉讼请求。 经审理本院认定：2012年5月30日，原告信德物业公司（乙方）与济南山川房地产有限公司（甲方）签订《药山郡前期物业服务合同》一份，协议约定：“…第一章物业基本情况第一条物业基本情况：1、物业名称：药山郡前期物业管理物业类型：住宅和公建坐落位置：济南市天桥区无影山北路建筑面积：约7万平方米2、物业管理区域四至：北至药山公园规划路东至无影山北路南至安乐镇旧村西至警苑西区…第二章物业服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、公共区域环境卫生的维护；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；7、物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；8、物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；9、装饰装修管理服务；10、物业档案及物业服务档案管理。第三条在物业管理区域内，乙方接受业主委托提供的其他特约性（有偿）服务有：质保期满入户维修等。第四条乙方提供的前期物业服务质量应达到本合同约定的质量标准。第三章服务费用第五条本物业管理区域物业服务收费选择式：包干制物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅1.00元／月.平方米；商业用房：住宅2.00元／月.平方米…第七条乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第八条业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费用（物业服务资金）按季度交纳，业主或物业使用人按时履行交纳义务。物业管理区域内已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照物业服务费用标准的70%比例交纳。因甲方与购房业主的合同纠纷，导致业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由责任方承担。业主所购物业长期空置的，业主应提前告知乙方，并向乙方进行书面备案后，业主可按照物业服务费用标准的70%交纳物业空置期间的物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方…第八章违约责任…第二十五条甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额向乙方支付违约金…第九章其他事项第三十条本合同期限自2012年5月30日起至2017年5月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止…”该协议中还约定了原、被告以及济南山川房地产有限公司的其他权利及义务。合同签订后，被告万发玉一直未交纳物业服务费。 另查明，被告万发玉系坐落于济南市天桥区药山郡小区天桥区药山郡小区某号楼某单元某室（以下简称涉案房屋）的物业使用人。该涉案房屋系济南市城市建设投资有限公司为被告万发玉提供的拆迁安置房，建筑面积为81.72平方米，属于住宅。被告万发玉于2009年8月24日取得迁入证迁入涉案房屋，被告万发玉至一审法庭辩论终结时尚未取得涉案房屋的产权证书。涉案小区至今尚未成立业主委员会。 再查明，原告信德物业公司2014年9月10日取得了等级三级（暂定）的物业服务资质证书。 诉讼中，被告万发玉为支持其答辩意见，提交证据1、拆迁安置协议1份，证明：被告的涉案房屋系拆迁安置房。证据2、卫生费、电费收据2张，证明：2013年4月之前，原告仅向被告收取卫生费标准为6.3元每月每户，同时还代收电费。证据3、原告的物业资质信息打印件1份，证明：原告的物业资质期间为2014年9月10日至2015年9月9日。证据4、照片打印件一宗，证明：涉案小区被告所在楼宇的单元门损坏维修不及时，以及该小区的公共道路，下水井盖损害未维修，同时还有打扫卫生不及时，垃圾不及时处理的情况，绿化情况也不如人意，故物业服务存在瑕疵。经质证，原告信德物业公司对证据1真实性无异议。对证据2真实性无异议，原告确实是2013年4月之前是收取的卫生费，自2013年4月开始就开始收取物业费，原告收取物业费时已将被告交纳的2013年第一季度的物业费退还给业主或者在物业费中予以扣除。对证据3真实性及证明内容均无异议。对证据4真实性无异议，原告是每天都打扫卫生，在小区保洁上有一定的卫生死角，原告已经开始维修小区内的道路。对上述证据1、2、3、4的真实性本院予以认定，上述证据反映了原、被告之间的物业服务合同关系，原告信德物业公司在提供物业服务期间也存在一定的服务问题，但该服务问题并非严重影响业主生活的问题，不属于严重性服务瑕疵。 |
