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江苏省溧阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）溧民初字第00691号 原告上海农工商旺都物业管理有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇人民路305号。 法定代表人张华，系公司总经理。 委托代理人戴志良、汤婷，江苏常明律师事务所律师。 被告黄琴芳。 委托代理人戴昭。 原告上海农工商旺都物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）诉被告黄琴芳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，依法由审判员金震适用简易程序于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人戴志良、汤婷，被告黄琴芳及其委托代理人戴昭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司诉称，被告黄琴芳系溧阳市泓口路农房英伦尊邸7幢2单元202室业主，原告公司系该小区前期物业。原告公司为对小区进行良好秩序管理和提高物业服务质量，在被告对以上交付房屋装修之前即2014年4月27日，原告公司以其常州分公司名义与被告签订了《英伦尊邸业主临时规约》、《英伦尊邸房屋装修重要事项的决定》，其中，临时管理规约第四条第（七）项约定和装修重要事项的约定第十条均明确约定：乙方同意任何时候均不得在该房屋外（包括外墙、门窗外侧、阳台、露台、设备平台等）安装防盗门或防盗窗（防盗窗需安装在窗玻璃内侧）。但被告在装修过程中无视物业服务合同约定，安装阳台防盗窗时违反了小区外立面的统一要求，将防盗窗安装在窗外，原告公司多次发送整改通知单要求被告整改，并多次进行协调沟通，但被告一直未予理睬。综上，原告认为，业主违反法律法规、物业服务合同等管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，将损害整个小区业主的物业环境，也将导致整个小区物业秩序管理的难度，物业服务企业有权要求业主承担恢复原状等相应民事责任。原告现依据我国《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定、《民事诉讼法》等法律规定，诉至贵院，要求判令：1、被告拆除违反物业合同装修约定安装的防盗窗；2、本案诉讼费由被告承担。 被告黄琴芳辩称，被告不同意原告的诉讼请求，因为装修合同中不是业主本人签字，合同约定无效，要求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2013年3月6日，被告黄琴芳购买取得了座落于本市溧城镇英伦尊邸小区7幢二单元202室房屋。3月30日，原告发布“英伦尊邸业主临时公约”，其中，第十八条第4项约定“本物业管理区域内禁止下列行为：……4、在房屋外（包括外墙、门窗外侧、阳台、设备平台等）安装、架设、搭建防盗门窗、玻璃房、遮阳蓬、花架、广告牌等”。4月12日，被告黄琴芳及其丈夫出具承诺书，承诺同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时公约，本人同意承担违反临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任。2013年11月份，原告物业公司（乙方）与农工商房地产（集团）溧阳明丰置业有限公司（甲方）签订了英伦尊邸前期物业服务合同，约定由原告对位于本市溧城镇英伦尊邸小区提供物业管理服务，其中包含管理区域内装饰装修管理服务。2014年4月27日，开发商向被告交付了房屋，同时原告物业公司向被告送达的“英伦尊邸业主临时管理规约”、“英伦尊邸房屋装修重要事项的约定”，均对防盗窗安装作了规定，即防盗窗须安装在窗玻璃内侧。2014年7月，被告以其名义对该房屋进行了装修，年底装修完工。2015年2月6日前，被告及其儿子、儿媳入住该房。因装修期间被告将防盗窗安装在玻璃外侧，2014年10月10日、12日、24日、2015年1月17日，原告以整改通知单方式告知被告，要求被告将安装在玻璃外侧的防盗窗限期整改未果，双方产生争议，原告遂诉至本院，要求判如所请。 庭审中，原告就其主张提供了物业服务合同、临时管理规约、约定、业主手册、通知单、照片、交付物品清单予以证实，并称原、被告之间具有合法有效的物业服务合同，原告具有物业管理职权，临时管理规约、房屋装修重要事项约定等对被告及其他业主均有约束力，系业主共同遵守的管理准则，否则，可能使物业的使用、维护、管理处于混乱无序的状态，而影响生活和工作秩序；该临时公约等均明确写明不得在房屋外（包括外墙、门窗外侧等）安装防盗窗，被告已明知相关装修规定；被告在办理房屋交付手续时，已收到业主手册，即使不是其本人签字，也不影响合同的效力，被告系小区业主，应当服从小区的物业管理规定，而被告违反装修约定，将防盗窗安装在窗户外侧，违反了小区外墙应而统一的要求，原告多次到被告家中通知其整改并多次沟通协商，被告均未予理睬，其行为不仅违反了合同约定，也妨碍了物业管理和环境秩序，原告有权要求其拆除违反规定安装的防盗窗。 原告黄琴芳质证后则认为，服务合同附件中对共用部位进行了描述，不包括窗户外侧，原告无权干涉。对原告提供的临时管理规约、重要事项约定、业主手册认为不是业主本人签名，条约不应对被告产生法律约束力，公约没有防盗窗安装内侧的要求规定；原告无证据证明整改通知单系业主本人签收，现安装防盗窗并不违反物业管理合同约定，且小区内也存在类似隐形防盗窗的情况。同时称防盗窗安装以后，原告于2015年2月到其工作单位协商安装隐形防盗窗事宜，原告在未经被告方同意的情况下，拆除被告已安装的防盗窗，被告曾报警处理，民警到场进行了制止后，被告将被拆除的防盗窗重新安装，坚持认为其对窗户享有专属权，依据物权法规定，其安装防盗窗不危及建筑安全可以自主使用而不受干涉；另称原告提供的合同属格式条款，应认定为无效，故请求驳回原告的诉讼请求。对其陈述，被告提供了2013年4月12日承诺书及英伦尊邸业主临时公约予以证明。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。建筑单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告黄琴芳虽否认房屋交付时从原告处领取的业主手册、装修重要事项约定上系其本人签名，但对防盗窗安装的约定，与其认可的英伦尊邸业主临时公约及承诺书所约定的防盗窗安装的约定内容相互一致，并不矛盾，即禁止在房屋外（包括外墙、门窗外侧等）安装防盗窗，该项约定不违反法律规定，其目的符合规范小区装修，避免产生安全隐患，也未影响被告行使其正当装修权利，应属合法有效，应对被告产生约束力。现被告将防盗窗安装在玻璃外，即违反合同约定，又对房屋立面整体形成破坏，同时也产生了安全隐患。在原告多次书面通知其整改后仍未拆除，被告存在过错。原告在协商未果后拆除安装在窗外防盗窗的方式虽有不妥，但事后被告又将防盗窗重新安装在窗外，其行为明显不当，应予纠正，故原告要求判令被告拆除违反物业合同装修约定安装防盗窗的诉请，于法有据，本院应予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《物业管理条例》第二十三条之规定，判决如下： 被告黄琴芳于本判决生效之日起十日内拆除安装在溧阳市溧城镇英伦尊邸7幢二单元202室窗户外侧的防盗窗。 案件受理费40元（已减半收取），由被告负担。 |
