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北京市昌平区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昌民初字第05827号 原告（反诉被告）梁莉莉，女，1983年5月19日出生。 被告（反诉原告）陈增辉，男，1967年1月8日出生。 原告（反诉被告）梁莉莉与被告（反诉原告）陈增辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员谢婧独任审判，诉讼过程中，陈增辉提起反诉，本院依法受理，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）梁莉莉、被告（反诉原告）陈增辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告梁莉莉诉称：2014年11月1日，原告与被告签订了《租房合同》，合同约定原告为被告提供教学场地，场地租用费由被告承担，月租金为人民币1.22万元。租赁期限自2014年11月1日至2016年11月1日。合同签订后，原告依约履行了合同义务，并按照被告的要求对租赁场地进行了装修改造，原告为此支付费用共计人民币29111元。然而被告却在2015年2月6日向原告提出提前解除租房合同，并于2015年2月26日在原告毫不知情的情况下私自搬离租赁场地。原告认为被告的行为已构成严重违约，给原告造成了重大经济损失。故原告诉至法院，请求：1、判令被告赔偿原告剩余租赁期内装修改造残值费用29111元、拆除隔断间（教室）恢复原样费用21037.55元；2、判令被告因提前解除租赁合同导致原告租赁房屋闲置期间的租金损失共计人民币256200元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。 被告陈增辉辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告的装修费用不由我承担，根据合同约定原告提供场地，我租赁之前所有的房屋都是装修好的，看了装修后交的定金，后来才交的第一次房租。租房之前装修的费用不由我承担。2、原告说我们是合作关系，我们曾经有口头的沟通，合同是我起草的，后来原告说不合作办学了，就改成了租赁合同关系。原告说我提前退租有两点原因，最重要的一点就是房屋噪音很大无法上课。第二点，对于噪音我有证据证明，我找了人对房屋的噪音工程进行了改造和维修，给了500元钱，处理完后隔音效果还是不行，又与原告进行了沟通，当时要求隔音装修费用一人承担一半，原告不愿意承担，都是我承担的，又进行了二次维修。3、根据合同约定我是有权利退租的，损失由原告来承担。 反诉人陈增辉诉称：一、原、被告于2014年11月1日签订《房屋租赁合同》。合同签订后，按照合同约定，被告向原告交纳了第一期房租（2014年11月1日至2015年1月31日）3.66万元，房屋押金1.22万元。在2015年2月1日，原告便向被告催要第二期房租，并扬言如不缴纳租金就要锁门。被告提出租金交纳的最后期限是2月15日前，原告表示绝对不行，2月5日之前必须交清，否则就要锁门。2015年2月6日下午，在被告上课中，原告将租赁房屋的门锁闭，被告和正在上课的学生被迫撤离教室。原告要求被告在2月10日前必须将教室内的所有物品清理干净，否则视为自愿放弃，并拒绝返还被告交纳的房屋押金。原告的以上违约行为致使被告正在寒假期间上课的12名学生停课、退费，给原告造成了直接经济损失2万元，同时给被告在学生家长中间造成了不良的影响。二、按照《房屋租赁合同》的约定，甲方负责舞蹈、跆拳道、音乐等方面的教学与培训，但甲方的音乐声不能影响乙方的文化课教学，否则乙方有权终止合同，造成的损失由甲方承担。而从2014年11月初起，原告经常将舞蹈跆拳道教学中使用的音乐声开的很大，使被告不能正常进行文化课的教学。被告多次与原告就音乐声的大小进行交涉。2014年11月，在被告的强烈要求下，原告派装修工程施工负责人杨忠良对租赁房屋再次做局部隔断墙加塞岩棉并用石膏板封隔，对校区做隔音处理及隔音维修，但隔音处理效果不大。双方经常就音乐声音的大小进行交涉。2015年1月起，由于原告年底进行汇报演出，不仅更换了调音设备，还将音乐声开的很大，致使被告无法上课。多次交涉无果后，经原告同意，被告再次对校区进行隔音处理，原告承担隔音处理工程款1000元。该隔音处理工程仍由杨忠良进行施工，此项工程共花费9600元。工程结束后，隔音效果有所改善，但原告过大的音乐声仍不能予以消减。直到1月30日，被告还在做局部的隔音处理工程，而原告过大的音乐噪音，给被告造成极其不良的影响，导致被告的学员相继退费。无奈被告提出解除《房屋租赁合同》，原告亦同意解除，但要扣除被告缴纳的房屋押金，被告未予同意。故被告依法提起反诉，请求：1、判令反诉被告返还反诉原告房屋租赁押金12000元；2、判令反诉被告返还反诉原告房屋隔音装修款8600元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告学费退费及学费损失、财产损失30000元；4、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。 被反诉人梁莉莉辩称：不同意被告的反诉请求。被告不是因为噪音问题解除合同，而是因为没有钱了不做了。被告从未说过不租是因为噪音。装修费用那块被告强烈要求隔出一个房间隔音，当时很不高兴但也就同意了，装修我也出了1000元。装修的票据我问了装修的人，当时被告找装修人对账，被告要求多开的才开的。 经审理查明：2014年11月1日，梁莉莉（甲方）与陈增辉（乙方）签订一份《租房合同》。协议约定：甲方负责为乙方提供教学场地，场地租用费由乙方承担。月租金为1.22万元，乙方按照押一付三的方式缴纳租金，即在每期第一个月的15日前缴纳该期的租金3.66万元。合同签订第一个月缴纳房屋押金1.22万元。经甲乙双方协商，第二年每月租金为1.3万元。租期为二年。自2014年11月1日起至2016年11月1日止。期满后双方满意可续约，同等条件下，乙方具有优先权。三、甲方的权利和义务。甲方负责舞蹈、跆拳道、音乐等方面的教育培训及教学工作，教师自聘，所招聘教师工资由甲方承担，但甲方的音乐不能影响乙方的文化课教学，否则乙方有权终止合同，造成的损失由甲方承担。 签订《租房合同》后，梁莉莉将教学场地进行了装修改造花费24000元，陈增辉向梁莉莉交纳了租房押金及租金36600元。在合同履行过程中，因音乐声音问题，陈增辉与梁莉莉协商进行了消噪音装修。 2015年2月6日，陈增辉向梁莉莉提出解除租房合同，梁莉莉同意，并将租赁场地收回。 上述事实，有《租房合同》、短信、收据及双方当事人的当庭陈述等相关证据在案予以佐证。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。梁莉莉与陈增辉签订的《租房合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据双方的当庭陈述及短信沟通过程，陈增辉向梁莉莉提出解除合同，梁莉莉表示同意，对此本院不持异议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现陈增辉在合同期内单方提出解除合同，应属违约。陈增辉辩称其因音乐噪音问题解除合同，依据不足，本院不予采信。首先，关于音乐噪音，双方协商一致已经进行过消噪音装修改造，且双方均认可改造有效果；其次，陈增辉提供的证据不足以证明其与梁莉莉在解除合同过程中提到过音乐噪音问题。 |
