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北京市延庆县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）延民初字第03715号 原告北京申亚菲物业管理有限公司，住所地北京市延庆县八达岭工业开发区康西路381号。 法定代表人李昕玥，经理。 被告邹爱军，男，1970年11月13日出生。 原告北京申亚菲物业管理有限公司（以下简称原告）与被告邹爱军（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员管红颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李昕玥、被告邹爱军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告北京申亚菲物业管理有限公司诉称，被告居住的小区原来属于延庆县教育委员会，由延庆县教育委员会自行管理物业事宜。2010年1月1日，受延庆县教育委员会委托，原告正式进驻被告小区开始提供物业服务。2014年12月31日我公司同XX业委会协商退出该小区，不再为被告所居住的小区提供物业服务。原告为被告提供物业管理服务的期间为2010年1月1日至2014年12月31日，收费标准为每建筑平方米每月0.3元，被告房屋建筑面积共81.03平方米，共拖欠原告物业费1458元。原告服务期间多次上门、电话催缴物业费，但被告一直没有交纳。为维护原告的合法权益只有诉至法院，要求被告给付拖欠的上述年度物业费1458元，并承担本案的诉讼费。 被告邹爱军辩称，我不同意原告的诉讼请求，原因如下：一、本人没有委托也没有同意延庆县教育委员会与原告签订物业服务合同，故对该合同不予认可，是无效合同。二、原告与延庆县教育委员会签订的前期物业合同既没有三分之二业主投票通过，也没有房地产行政部门批准，是擅自采用协议方式选聘物业管理企业，违背了业主意愿，因此该合同是违规、无效合同。三、本人从未与原告签订任何物业服务协议，更没有签订支付服务费的任何约定。因此本人没有向原告支付服务费的义务。四、本人所在小区都是政府聘请的四零、五零人员打扫卫生，而非原告。五、小区楼顶漏水、上下管道堵塞、路灯和楼道灯损坏不亮，原告都不管不修。冬天下雪从未进行清扫，给业主生活带来不便。小区内无花草树木，没有绿化管理服务。小商小贩、闲散人员随便出入小区，影响业主休息，给业主财产带来安全隐患。综上，本人不同意原告诉讼请求，不同意交纳物业费。 经审理查明，延庆县XX物业管理服务原由延庆县教育委员会负责。2010年1月1日，延庆县教育委员会与原告签订《前期物业服务合同》，对XX物业管理事宜进行了约定，其中物业管理费为每月每平方米0.25元，服务期限为1年。合同签订当日，原告进驻XX，开始提供物业服务。同年1月16日，双方又签订一份《前期物业服务付款补充合同》，物业管理费变更为每月每平方米0.30元。2015年1月1日，“XX业主委员会”解除了与原告的物业管理服务，原告不再为XX提供物业服务。原告提供物业管理服务的期间为2010年1月1日至2014年12月31日，收费标准为每建筑平方米每月0.3元。经查询，被告房屋建筑面积为81.03平方米，在原告提供服务期间共产生物业费1458.54元。原告于2015年5月13日诉至本院，要求被告交纳2010年至2014年度的物业费1458元。经本院主持调解，双方分歧较大，无法协商解决。 上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《前期物业服务付款补充合同》、《解除物业管理协议》等在案佐证。 本院认为，原告作为物业服务企业为被告居住的小区提供物业管理和服务，被告作为小区业主应当按照收费标准交纳物业费。本案中，原告与延庆县教育委员会签订的合同约定的服务期限虽然为一年，但合同到期后，原告仍然一直为被告居住的小区提供物业服务，直至2014年12月31日，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告交纳自2010年1月1日至2014年12月31日期间产生的物业费。《前期物业服务合同》约定的收费标准为每月每平方米0.25元，因稍后的《前期物业服务付款补充合同》对收费标准变更为每月每平方米0.3元，故应以变更后的收费标准为收费依据。被告房屋建筑面积实际为81.03平方米，上述年度共产生物业费1458.54元。原告共主张物业费1458元，对原告自行放弃的部分，本院不持异议。被告认为原告提供的物业服务存在瑕疵，但未提交证据证实，故本院对被告辩解不予采信。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下： 被告邹爱军给付原告北京申亚菲物业管理有限公司二○一○年至二〇一四年度的物业费共计一千四百五十八元，于本判决生效后五日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费二十五元，由被告邹爱军负担，于本判决生效后五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。 代理审判员 管红颖 二〇一五年八月十二日 书 记 员 吕行菲 |
