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编者按 今年3月至7月,国土资源部在全国范围内集中开展了房地产用地专项整治工作。截至5月底,全国共上报各类房地产违法违规用地共计3070宗,总面积约18.84万亩。 在8月19日召开的新闻通气会上,国土资源部有关负责人表示,将继续保持对违法违规房地产用地整治的高压态势,各级国土资源管理部门务必于10月底前基本完成查处任务。今日法案聚焦版专门刊出房地产用地的两个典型案例,以作警示。 因擅自改变建筑容积率,湖南协力房地产开发(集团)有限公司开发的“铂宫”项目被列为国土资源部挂牌督办的6个案件之一。 事实上,国土资源部披露并挂牌督办的“铂宫”案,不过是近年来我国各地城市房屋建设当中容积率造假的一个缩影。近年来,全国各地大多数的商品房投诉,几乎都涉及到了容积率的问题。开发商在建设过程中,或者未向消费者说明就擅自变更容积率,或者干脆直接造假。 8月19日,湖南省长沙市德雅路1016号和车站北路316号5栋宿舍118户近500人,集体状告长沙市规划局的行政诉讼案在岳麓区人民法院开庭。由于这是一起典型的民告官案件,且涉及到了容积率、日照权、采光权、通风权、眺望权等极具现实针对性的法律问题,《法制日报》记者以公民身份旁听了庭审。 “摩天高楼”拔地起 居民大白天也要开灯“采光” 在旁听过程中,记者看到了起诉书。起诉书上写着,长沙市广汇房地产公司在原告们居住的小区附近新建了一个名叫兰亭峰景的楼盘,楼盘有4栋高楼,其中3栋为连体楼盘。这些高楼几乎都存在楼层加高、与原告们居住小区距离太近等问题。自从这些30多层的“摩天高楼”建起来之后,原告们大白天都要开灯才能够生活。特别是冬季,寒冷的北风本来就让人难受,回流过来的北风更是雪上加霜。原本日照、采光、通风都很好的情况不复存在。 对此,原告们认为,问题在于被告长沙市规划局没有经过法定的程序召开有利害关系人(包括原告)参加的听证会,严重侵害了原告的相邻权、知情权。起诉书指出,开发商报建前并没有向住户征求意见,小区居民无一人知情、无一人参与、无一人签名,所谓的知情同意书全都是开发公司事后伪造的。但是,被告不但不对违法行政行为予以纠正,反而与开发商采用非法手段事后(2010年3月19日及以后)找影响不大的个别住户,欺骗他们拿出身份证和户口本复印件到被告单位办理倒签两三年日期的假签名手续。据此,原告们请求法院依法确认被告于2009年作出的“建1[2009]0021号”建设工程规划许可证的行政行为违法并予以撤销；请求人民法院依法判决被告对原告所造成的损失3930.55万元给予赔偿。 《法制日报》记者注意到,虽然原告们状告的是长沙市规划局的局长,但该局局长并没有出庭应诉,出现在被告席上的只是该局一名处长。这名处长在答辩过程中,只是一再强调长沙市规划局是在依法行政,没有过错。至于原告提到的伪造签名等问题,被告则表示是开发商等其他方面的问题,规划局本身并不知情。 记者注意到,在庭审中,原被告双方围绕被告长沙市规划局于2008年10月29日签发的一份日照分析报告书展开了激辩。原告律师在代理词中指出,这份日照分析报告书,不仅存在靠得近的两栋楼日照不受影响、离得较远的日照反而有影响等不合常人逻辑的问题,而且新建1、2、3、4栋楼层高度与长沙市建设工程规划许可证的高度不符,其中已经竣工的一号楼由规划许可证中的30层变为了32层。据此,原告认为建设方提供对日照分析的楼层高度是虚假的,因此2008年10月29日所作的日照分析报告书是无效的。此外,原告们还认为日照分析书应该在用地规划许可之前就作,如今这份日照分析在日期上存在居民签字时间“早产”、虚假签字等问题。 对此,被告方答辩认为,日照分析有着很强的专业性,和一般人的理解存在差异,建议原告方回去好好学习几年后再来说话。 容积率变更 5万平方米摇身变7万 旁听完庭审后,记者来到了小区,现场察看了几个原告居住的房子。当时虽然是下午两点,外面阳光刺眼,但其中一楼、二楼等居民的客厅、卧室如果不开灯的话,确实十分黑暗。 在采访中,当地一位姓李的居民向记者反映说,如今采光、通风等之所以受到影响,问题在于这个楼盘的容积率发生了变化。据其反映,按照规划局审批通过的容积率,这个楼盘只能建5万多平方米的房子。但这个楼盘上报建委的时候已经超过了6万平方米,而该楼盘此前的宣传广告说的则是近7万平方米。 为全面、客观了解情况,8月23日下午,《法制日报》记者来到长沙市规划局要求联系采访,查看一下该楼盘项目容积率等数据。长沙市规划局办公室主任在请示该局局长之后,迅速给本报记者回电,声明两点:一是在这起案件当中,长沙市规划局一直是在依法行政；二是既然如今案件已经进入了司法程序,那么就干脆等待法院的判决,相信法院会有一个合理公正的判决；在法院判决出来之前他们不方便提供任何数据。 随后,记者又前往采访该项目的开发商。长沙市广汇房地产公司的接待人员声称,公司所有的领导以及负责接待新闻媒体的干部都不在。虽然记者留下了联系方式,但截至记者发稿时,该公司一直没有和记者联系。 记者了解到,早在2010年4月29日,长沙市规划局也曾被芙蓉别墅山庄的业主们集体告上法庭。业主们的诉讼请求,就是请求法院驳回被告2002年许可改变1993年芙蓉别墅山庄规划总图0.67的容积率为1.01的具体行政许可行为。 暴利驱使 容积率造假层出不穷 “容积率确实是一个较为专业的名词,一般人可能不是十分了解。”曾先后代理近十起容积率纠纷官司的长沙律师曹树军指出,容积率主要指的是一个小区的总建筑面积与用地面积的比率,在一定程度上可以反映建筑密度,进而对景观空间以及房子的进深、采光产生影响,这些与业主的切身利益密切相关。一般而言,容积率越低,居住密度越小,小区居民的舒适度就会越高,反之,则舒适度越低。 “只是,在如今国内房地产市场狂飙猛进、各地土地日益紧张且价格日益高涨的社会时代背景下,对房地产开发商来说,容积率的高低,不仅决定地价成本在房屋价格中的比例,也决定被开发土地的含金量。一般而言,容积率越高,开发商的利润就越大。”曹树军指出,由于中间存在着巨大的利益差距,近年来,一些开发商总是一方面在大张旗鼓地对外宣传,自己所开发的小区容积率如何之低；另一方面,则又或明或暗地增加建筑物面积,提高容积率,从而酿成各种矛盾纠纷。 “开发商违规变更容积率,将会给小区居民带来诸多后患。”据曹树军介绍,提高容积率,不仅会使小区的人口密度增大,使土地的承载、环境容量、水电气通讯等容量出现日益紧张的问题；而且,由于如今医疗、教育、文化等公共产品大多是按小区人口的密度来配置的,如果小区容积率变大,人口大幅度增加,难免会给小区居民带来看病难、买菜难、上学难等一系列的麻烦和问题。 而据业内人士介绍,如今一些开发商变更容积率,主要有三种形式:一是在拿到地之后,通过各种手段将容积率提高0.1或0.2,如果获得规划部门的同意和批文,那么这种不合法便成了合法；二是根据现有的国家规定,容积率本身确实可以有一定的浮动范围,在此范围内,开发商不用承担增加面积所受的罚款,于是如今不少开发商直接钻这个空子,最大限度利用政策规定；三是规划部门通过验收后,对范围之外超过容积率的部分处以补交地价的罚款,开发商如果接受罚款,也不属违法。 遏制容积率造假 一要公开二要监管到位 “应该说,这些年来,有关部门其实已充分意识到了容积率变更造假的问题。”一名在长沙某房屋管理部门工作多年的业内人士对记者介绍说,早在2009年4月24日,住房和城乡建设部就专门召开了专项治理工作电视电话会议,其中专项治理的一个重点,就是查办国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中以权谋私、玩忽职守等问题。 “但是,要想彻底查处容积率变更或造假,难度确实不小。”据该业内人士分析,一方面,由于其中存在着巨大的利益差距,这就难免会使相当一部分人愿意去铤而走险；一方面,如今相关的法律制度本身也确实存在一定的缺陷和不足。实际上,依据目前的法律制度规定,容积率本身有毛容积率和净容积率之分。一般来讲,毛容积率比净容积率要低50%左右。这两个指标都是合法的,除特别说明外,说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率,于是,一些开发商就钻法律的空子,将净容积率换算成毛容积率来宣传。购房人弄不明白其中的奥妙,还以为这个小区的容积率真的很低,入住后才发现上当了。 对此,业内人士认为,要想更为有效地减少容积率变更或造假的行为,一方面,确实需要规划局等相关职能部门下大决心彻底斩断其中的利益链,杜绝其中的潜规则,加大查处惩戒力度。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的,要对部门责任人从严处理；对于涉嫌犯罪的,要依法移送司法机关追究刑事责任。另一方面,也需要尽快完善升级现有的法律制度,对容积率作出更为明确和具体的规制。不仅要尽可能严格地限制容积率调整的条件,规范容积率调整的程序,强化其后续的规划监管；而且要明确要求房地产项目的容积率大小,必须在土地出让合同上写清楚,不能由开发商随意调整。 “在我看来,其实老百姓的关注以及诉讼,对于遏制容积率变更或者造假有着十分积极的意义。”在近500名居民状告长沙市规划局一案中担任原告代理律师的长沙律师胡甲初认为,今后有关部门要督促开发商加大容积率的公示公开力度。 据了解,开发商在开发过程中如果要修改规划,按规定先要向规划部门提出申请,规划部门批准以后,还需要对利益相关方(包括已购房者、潜在购房者、邻近小区居民等)进行公示,而公示地点多选在售楼处。必须要经过公示没有异议,才能算是通过合法途径变更了规划。但如今一些开发商在进行公示时往往是流于形式,避重就轻,缩短公示周期。 对此,胡甲初建议,今后对于项目楼盘容积率等关键数据的公示公开应该更为彻底,这样才能让更多的购房者真正行使参与权、监督权。 |
