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河南省南阳市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2015）南行终字第00111号 法定代表人李毅，任局长。 机构代码41910630-6。 委托代理人李科，该局工作人员。 被上诉人（一审原告）靳新顺。 委托代理人赵学会，河南梅溪律师事务所律师。 上诉人南召县房地产管理局为履行法定职责一案，不服南召县人民法院（2015）南召行初字第00015号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人南召县房地产管理局委托代理人李科，被上诉人靳新顺、郭富贵委托代理人赵学会到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 南召县人民法院一审查明：2001年8月30日郭唯超与孙广林登记结婚。2003年9月3日南召县人民政府为郭唯超颁发召房权证城关字第1-04885号的房屋所有权证。该证载明房屋所有权人为郭唯超，房屋座落民主一组，产别为私产，建筑面积为22.9平方米，结构为砖混。2013年9月16日孙广林、郭唯超作为甲方与原告靳新顺、郭富贵（乙方）签订售房合同，其主要内容为：双方经协商一致将甲方座落在南召县城关镇中华路交叉口往东城关一小西隔墙门面房出卖给乙方，总价款为40万人民币，甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，办理房产证手续所产生的有关税费由乙方负担。甲方提供有关资料，该协议签字之日生效。甲方孙广林、郭唯超及乙方靳新顺、郭富贵在该协议上签字并按指印。2014年4月17日郭唯超收到郭富贵交实际购房款60万元后书写收条。2014年5月9日孙广林因病死亡。2015年2月26日、3月11日原告到被告处办理房屋过户手续，但被告南召县房地产管理局拒绝办理。2015年4月13日，本院做出（2015）南召民初字第363号民事调解书，确认2013年9月16日靳新顺、郭富贵与孙广林、郭唯超签订的合同有效。后二原告再次向南召县房地产管理局提出过户申请，2015年4月15日南召县房地产管理局做出《关于郭富贵购买郭唯超、孙广林房产不能办理转移登记的情况说明》，该说明内容为：郭富贵于2013年购买郭唯超、孙广林的房产，应在房产转让合同签订后30日持房地产权属证书、当事人合法证明、转让合同等向房地产所在地的房产管理部门提出申请，否则不予办理转移登记。2014年5月孙广林去世后，郭富贵持孙广林生前签订的买卖契约办理过户手续，依据《物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。另根据《继承法》规定，对于买受人的房屋，双方签订房屋买卖合同后，产生的是债的效力，未经登记买受人即便占有了房屋，仍然没有物权的效力，在法律上房屋所有权仍然是属于卖方。因此属于孙广林的房产必须有他的配偶、父母、子女继承之后，房管局凭继承人公证书方能办理产权转移登记手续。综上所述，房管局不能为郭富贵办理产权登记。2015年4月16日二原告向本院提起行政诉讼，要求确认被告不履行法定职责的行为违法，并要求判令被告履行法定职责，为原告办理房屋产权变更登记。 南召县人民法院认为：依据2008年7月1日实施的《房屋登记办法》第八条规定，南召县房地产管理局负责本行政区域内房屋权属管理工作，具有房屋登记的法定职责。原告靳新顺、郭富贵与房屋所有人郭唯超和其丈夫孙广林签订房屋买卖合同取得房屋所有权而申请的转移登记，双方签订的买卖合同经南召县人民法院（2015）南召民初字第363号民事调解书确认为有效协议，被告南召县房地产管理局应依照《房屋登记办法》的相关规定为其办理房屋转移登记。被告拒绝给原告办理房屋转移登记的行为违法。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称孙广林已去世，2013年孙广林、郭唯超出卖的房屋没有过户，属于孙广林的遗产，应通过继承并公证后方能办理产权转移登记的理由缺乏事实根据和法律依据，其辩称的理由不能成立。二原告因合同已经取得的房屋使用权不能因孙广林死亡而作为遗产处置。2015年4月15日被告南召县房地产管理局依据《城市房地产转让管理规定》第七条规定，以当事人未在转让合同签订后30日内持相关文件向房产登记部门提出申请为由，不予办理转移登记，缺乏法律依据。2008年7月1日实施的《房屋登记办法》并未对申请转移登记的期限做禁止性规定，被告不能以原告三十日内未申请转移登记作为不予办理的理由。依据修订前的《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第三项之规定，判决：责令被告南召县房地产管理局在该判决生效后三十日内依照《房屋登记办法》为二原告办理房屋转移登记履行法定职责。本案诉讼费50元，由被告南召县房地产管理局负担。 南召县房地产管理局不服该判决上诉称：该房产系郭唯超、孙广林二人夫妻共同财产。《物权法》第二十九条规定，因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力。《物权法》第三十条、《房屋登记办法》第三十五条规定，因法定原因取得不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。被上诉人购买该房没有及时办理房屋转移登记。现孙广林去世，其民事行为能力终止，应先办理继承再由继承人办理房屋买卖，上诉人不能直接为被上诉人办理产权转移登记。请求二审法院依法撤销一审判决。 被上诉人靳新顺、郭富贵答辩称：郭唯超、孙广林属于二婚，该房系郭唯超个人购买，并约定登记在郭唯超一人名下，属于郭唯超个人的财产，不存在孙广林去世后对房产继承问题。即使该房视为夫妻共同财产，二人已经进行转让作出处分，并经人民法院确认有效合同，不存在进行遗产继承问题，上诉人称应进行继承后才能办理转移登记理由不能成立，一审判决正确，请求予以维持。 本院二审认定的事实同一审法院相一致。 本院认为：本案所涉房产原登记在郭唯超一人名下，后郭唯超、孙广林二人作为一方将该房出卖给靳新顺、郭富贵，并将该房予以交付。靳新顺、郭富贵购房后，虽然没有按规定的时间内去办理房屋转移登记，但上诉人不能因此拒绝受理转移登记申请。靳新顺、郭富贵申请办理房屋转移登记，主要依据的是售房合同和（2015）南召民初字第363号民事调解书，说明双方签订的售房合同成立，并经人民法院确认有效，上诉人应对靳新顺、郭富贵的申请予以受理审查，依法履行法定职责。上诉人以孙广林去世，应先进行继承后再办理转移登记之说，因该房在孙广林生前已被处分，靳新顺、郭富贵是通过买卖取得，并不是通过继承或遗赠取得，上诉人以该诉称拒绝办理房屋转移登记的理由不能成立，本院不予采信。依照修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持南召县人民法院（2015）南召行初字第00015号行政判决。 二审诉讼费50元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长 张志谦 审判员 宋汉亭 审判员 尹乐敬 二〇一五年七月十七日 |
