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河南省洛阳市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2014）洛行终字第147号 上诉人（原审原告）郭曙光，男，汉族，1962年6月9日出生。 委托代理人张金明，河南焦点律师事务所律师。特别授权。 法定代表人李新志，局长。 委托代理人闫建国，河南荣信律师事务所律师。特别授权。 委托代理人李瑛，洛阳市房地产市场管理处干部。一般代理。 被上诉人（原审第三人）卢宗社，男，汉族，1955年6月13日出生。 上诉人郭曙光因房屋备案登记纠纷一案，不服西工区人民法院做出的（2014）西行初字第36号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭曙光的委托代理人张金明，被上诉人洛阳市住房保障和房产管理局的委托代理人闫建国、李瑛，被上诉人卢宗社到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，本案所诉的商品房预售合同登记备案行为中的房屋位于洛阳市西工区中州中路与玻璃厂路交叉口处，房号为天力商厦01幢00单元1层0111号，即01-00-0111号房屋，系商业用房。天力商厦由天力置业开发建设，该公司于2004年9月22日取得了Y04-041号《商品房预售许可证》。2004年1月18日，第三人卢宗社与天力置业签订协议，约定以100万元购买前述房屋，约定待《商品房预售许可证》办好后签订正式合同。卢宗社分别于2004年1月18日、9月14日、12月10日三次向天力置业共缴纳100万元购房款。2006年10月15日，卢宗社与天力置业签订了《商品房预售合同》。天力置业对天力商厦未办理交工验收手续，也未办理房屋产权登记。卢宗社一直占有使用所购房屋。天力置业与王跃强因借款纠纷，王跃强依据生效的判决书向洛阳市中级人民法院申请执行，该院于2007年9月30日以（2007）洛执字第112-1号民事裁定书，裁定：一、天力置业将其位于天力商厦包括01-00-0111号房屋在内的58套房屋抵偿给王跃强所有。二、王跃强应持本裁定书在30日内到房地产管理部门办理产权登记过户手续。王跃强未在规定期限内办理产权登记过户手续。卢宗社得知情况后于2008年8月向洛阳市中级人民法院提出执行异议。2010年4月30日，张罗兰作为王跃强的委托代理人，并以张罗兰为转让方与原告签订了《房屋转让合同》，转让位于玻璃厂路和中州路交叉口天力商厦01层011号房屋，价款120万元。后郭曙光作为原告，以卢宗社为被告，向本院提起民事诉讼，请求判令卢宗社停止侵权，限期搬离房屋。在该案审理期间，洛阳市中级人民法院于2011年3月22日以（2007）洛执字第112-2号民事裁定书，裁定撤销其（2007）洛执字第112-1号民事裁定书中第一条天力置业抵偿给王跃强58套房屋中的01-00-0111号房屋的处置。本院对郭曙光的起诉于2011年6月8日以（2011）西民初字第122号民事裁定书，以天力商厦01-00-0111号房屋抵偿依据的民事裁定书已被撤销，郭曙光与天力商厦01-00-0111号房屋无直接利害关系为由，裁定驳回了郭曙光的起诉。2011年4月29日，第三人与天力置业再次网签《商品房预售合同》，该合同于2012年3月1日经洛阳市房地产市场管理处登记备案。 另查，卢宗社因郭曙光强行将其正常经营的房屋用两把大锁锁住造成侵权为由，诉至本院，该案正在民事诉讼中。 原审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”之规定，参照《城市商品房预售管理办法》第十条第一款“商品房预售开发企业应当与承购人签订商品房预购合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”之规定，房地产管理部门对商品房预售合同登记备案行为不是商品房开发企业与购买人签订的商品房预售合同是否生效的必要条件，也不是对商品房预售开发企业预售的房屋进行房屋产权确权登记的行为。本案中，2010年4月30日原告郭曙光从作为王跃强委托代理人的张罗兰处购买依据洛阳市中级人民法院2007年9月30日以（2007）洛执字第112-1号民事裁定书裁定天力置业抵偿给王跃强的房屋，因洛阳市中级人民法院于2011年3月22日以（2007）洛执字第112-2号民事裁定书裁定撤销了其（2007）洛执字第112-1号民事裁定书中第一条天力置业抵偿给王跃强58套房屋中的01-00-0111号房屋的处置。故此，原告与被告于2012年3月1日对天力置业与卢宗社签订的商品房预售合同登记备案行为之间不具有行政法律上的利害关系，即原告不具有本案原告诉讼主体资格。根据最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项之规定，裁定驳回原告郭曙光的起诉。裁定送达后，郭曙光不服，提起上诉。 上诉人郭曙光上诉称，一、一审法院适用法律错误，枉法裁判，根据一审庭审及当事人提供的材料，足以证明以下事实：1、涉案房产是一栋已经部分交付使用的烂尾楼，一栋产权纠纷不断并引起市政府高度重视的问题楼。2、被上诉人对该楼状况十分知晓，洛阳市专项治理房地产突发事件领导小组已通知，在相关问题解决之前，一律不得自行处理房产。根据上述两点事实，涉案房产需要预售吗？一审法院按《城市商品房预售管理办法》裁判，合情合法吗？二、一审法院事实没有查清，裁判错误，洛阳市中院（2007）洛执字第112-2号民事裁定书，是洛阳中院在案件执行过程中，案外人卢宗社等6人对执行程序提出异议而下发的民事裁定书，并不是案外人卢宗社等6人在执行过程中对执行标的物提出异议而下的裁定书。两者的根本区别是：一是“程序异议”，一是标的物异议，而程序异议成立后产生的法律后果是，中止程序，纠正不当，重启执行程序。在本案中（2007）洛执字第112-2号民事裁定书撤销了对涉案房产的抵偿，但并没将涉案房产确权给异议人，所以，涉案房产仍是原执行案件的被执行物，原执行案件本应恢复执行程序但尚未恢复。在此情况下，洛阳天力公司和卢宗社私自买卖涉案房产并预售备案，其后果将对涉案房产的最后处理产生影响，进而有可能损害上诉人的利益，因此，被上诉人的买卖和备案行为和上诉人有着法律上的民事关系。所以，一审法院裁定上诉人不具备本案原告诉讼主体资格无事实和法律依据。 被上诉人洛阳市住房保障和房产管理局答辩称，一、上诉人不具备本案的诉讼主体资格。1、上诉人是与张罗兰签订的转让合同，张罗兰是否有权处分该房产，上诉人并未提交相关证据。2、上诉人购买的是天力大厦01层011号房产，与答辩人给第三人备案的01-111号房产房号并不一致。3、2011年3月，洛阳市中级人民法院（2007）洛执字第112-2号《民事裁定书》已明确撤销对01-00-0111号房产抵偿给王跃强的处置。据此，上诉人与答辩人给第三人卢宗社商品房预售合同备案行为之间不具有法律上的利害关系，其不具有本案的诉讼主体资格。二、一审法院认定事实无误，适用法律正确。首先，答辩人备案的房产天力大厦是由洛阳天力置业有限公司开发建设的项目，2008年11月10日取得《商品房预售许可证》。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条和《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门备案。开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，自签约之日起30日内，办理备案手续。可见，商品房预售备案是国家法律规章规定的，答辩人依据该规定履行职责，并无不妥之处。其次，涉案房产并非像上诉人所说仍是原执行案件的被执行物。根据2011年3月，洛阳市中级人民法院（2007）洛执字第112-2号《民事裁定书》和（2007）洛执字第112-2号《协助执行通知书》，已撤销对涉案房产抵偿给王跃强的处置及房产过户登记手续协助执行事项，原王跃强执行案件的执行房产已不包括天力商厦01-00-0111号房屋。因此，答辩人对涉案房产的预售备案和王跃强没有法律上的利害关系，与上诉人更不存在行政法律上的利害关系，也不可能损害上诉人的利益。综上，请求依据事实和法律，保护答辩人的合法权益，维持一审判决。 |
