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河南省南召县人民法院 行 政 判 决 书 （2015）南召行初字第00015号 原告靳新顺，男，汉族，生于1963年2月25日，住河南省南召县城关镇西北村4组。身份证号412921196302250010。 原告郭富贵，女，汉族，生于1966年10月15日，住河南省南召县城关镇西北村4组，与靳新顺系夫妻关系。身份证号412921196610150046。 委托代理人赵学会，男，河南梅溪律师事务所律师。 法定代表人李毅，任局长。 机构代码41910630-6。 委托代理人李科，男，该局工作人员。 委托代理人李书焕，女，该局工作人员。 原告靳新顺、郭富贵诉被告南召县房地产管理局不履行法定职责纠纷一案，于2015年4月16日向本院提起行政诉讼。2015年4月21日本院受理后依法组成合议庭，于2015年4月24日向被告送达了起诉书副本及应诉通知书。2015年5月7日本院公开开庭审理了本案，二原告及委托代理人赵学会、被告的委托代理人李科、李书焕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 二原告靳新顺、郭富贵诉称：2013年9月16日，原告夫妇以60万元的价格与孙广林、郭唯超夫妇签订房屋买卖合同，将郭唯超所有的位于城关镇中华路与人民路交叉口东城关一小西隔墙的一间门面房购买。当日原告将房款60万元交于出售人，因原告想少交税款，经双方同意在售房合同上将交易额写为40万元，但一直未办理过户手续。2014年5月9日孙广林去世，2015年2月26日、3月11日原告多次到南召县房地产管理局办理过户手续，但南召县房地产管理局工作人员以合同无效、该房屋为遗产，先解决遗产纠纷为由拒绝办理。2015年4月13日二原告与孙广林、郭唯超签订的房屋买卖协议被南召县人民法院确认为有效合同后，原告再次向被告提出过户申请，但被告仍以先处理遗产纠纷为由，于2015年4月15日出具书面告知，明确表示不予办理。被告不履行法定职责的行为严重侵害原告的合法权益，特诉至法院请求依法确认被告不履行法定职责的行为违法，并为原告办理房屋变更登记。 原告向本院提供的证据为： 1、2003年9月3日南召县人民政府为郭唯超颁发的召房权证城关字第1-04885号房屋所有权证，证实该房屋是郭唯超一人所有。 2、2015年3月31日本院工作人员调查郭唯超的笔录一份，证实郭唯超、孙广林卖给二原告房屋合同上写成40万元，实际交易额是60万元。 3、郭唯超2001年8月30日与孙广林结婚证复印件一份及2014年5月19日孙广林火化证明、2014年9月28日城关派出所对孙广林的户口注销证明一份。 4、2013年9月16日二原告与孙广林、郭唯超签订的售房合同及收条。 5、2015年4月13日南召县人民法院做出的（2015）南召民初字第363号民事调解书一份，证实2013年9月16日原告靳新顺、郭富贵与孙广林、郭唯超签订的售房合同有效。 6、2015年3月16日郭唯超的证言一份。 7、2015年4月15日南召县房地产管理局出具的情况说明一份。 被告南召县房地产管理局辩称：根据《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条之规定，二原告要求办理的房屋登记属于遗产转移登记，必须对该遗产进行公证后我局方能办理手续。因此请求法院驳回二原告的诉讼请求。 被告未向法庭提供相关证据。 经庭审质证，被告对二原告提供的证据均无异议，本院予以确认。 依据以上有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2001年8月30日郭唯超与孙广林登记结婚。2003年9月3日南召县人民政府为郭唯超颁发召房权证城关字第1-04885号的房屋所有权证。该证载明房屋所有权人为郭唯超，房屋座落民主一组，产别为私产，建筑面积为22.9平方米，结构为砖混。2013年9月16日孙广林、郭唯超作为甲方与原告靳新顺、郭富贵（乙方）签订售房合同，其主要内容为：双方经协商一致将甲方座落在南召县城关镇中华路交叉口往东城关一小西隔墙门面房出卖给乙方，总价款为40万人民币，甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，办理房产证手续所产生的有关税费由乙方负担。甲方提供有关资料，该协议签字之日生效。甲方孙广林、郭唯超及乙方靳新顺、郭富贵在该协议上签字并按指印。2014年4月17日郭唯超收到郭富贵交实际购房款60万元后书写收条。2014年5月9日孙广林因病死亡。2015年2月26日、3月11日原告到被告处办理房屋过户手续，但被告南召县房地产管理局拒绝办理。2015年4月13日，本院做出（2015）南召民初字第363号民事调解书，确认2013年9月16日靳新顺、郭富贵与孙广林、郭唯超签订的合同有效。后二原告再次向南召县房地产管理局提出过户申请，2015年4月15日南召县房地产管理局做出《关于郭富贵购买郭唯超、孙广林房产不能办理转移登记的情况说明》，该说明内容为：郭富贵于2013年购买郭唯超、孙广林的房产，应在房产转让合同签订后30日持房地产权属证书、当事人合法证明、转让合同等向房地产所在地的房产管理部门提出申请，否则不予办理转移登记。2014年5月孙广林去世后，郭富贵持孙广林生前签订的买卖契约办理过户手续，依据《物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。另根据《继承法》规定，对于买受人的房屋，双方签订房屋买卖合同后，产生的是债的效力，未经登记买受人即便占有了房屋，仍然没有物权的效力，在法律上房屋所有权仍然是属于卖方。因此属于孙广林的房产必须有他的配偶、父母、子女继承之后，房管局凭继承人公证书方能办理产权转移登记手续。综上所述，房管局不能为郭富贵办理产权登记。2015年4月16日二原告向本院提起行政诉讼，要求确认被告不履行法定职责的行为违法，并要求判令被告履行法定职责，为原告办理房屋产权变更登记。 本院认为：依据2008年7月1日实施的《房屋登记办法》第八条规定，南召县房地产管理局负责本行政区域内房屋权属管理工作，具有房屋登记的法定职责。原告靳新顺、郭富贵与房屋所有人郭唯超和其丈夫孙广林签订房屋买卖合同取得房屋所有权而申请的转移登记，双方签订的买卖合同经南召县人民法院（2015）南召民初字第363号民事调解书确认为有效协议，被告南召县房地产管理局应依照《房屋登记办法》的相关规定为其办理房屋转移登记。被告拒绝给原告办理房屋转移登记的行为违法。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称孙广林已去世，2013年孙广林、郭唯超出卖的房屋没有过户，属于孙广林的遗产，应通过继承并公证后方能办理产权转移登记的理由缺乏事实根据和法律依据，其辩称的理由不能成立。二原告因合同已经取得的房屋使用权不能因孙广林死亡而作为遗产处置。2015年4月15日被告南召县房地产管理局依据《城市房地产转让管理规定》第七条规定，以当事人未在转让合同签订后30日内持相关文件向房产登记部门提出申请为由，不予办理转移登记，缺乏法律依据。2008年7月1日实施的《房屋登记办法》并未对申请转移登记的期限做禁止性规定，被告不能以原告三十日内未申请转移登记作为不予办理的理由。依据修订前的《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第三项之规定，判决如下： 责令被告南召县房地产管理局在该判决生效后三十日内依照《房屋登记办法》为二原告办理房屋转移登记履行法定职责。 本案诉讼费50元，由被告南召县房地产管理局负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审 判 长 焦太升 审 判 员 姬春侠 人民陪审员 张海峰 二〇一五年五月二十六日 书 记 员 刘 源 |
