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湖北省孝感市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2015）鄂孝感中行终字第00084号 上诉人（原审原告）安陆市乾丰实业有限公司。住所地：安陆市碧涢路202号。 法定代表人腾金钗，该公司总经理。 委托代理人李锡斌，湖北维天律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参加庭审，进行调解，代收法律文书。 被上诉人（原审被告）安陆市住房保障和房屋管理局。住所地：安陆市府城环城路。 法定代表人鲍力，该局局长。 委托代理人胡小传，该局公务人员。代理权限：一般代理。 委托代理人周晓东，该局公务人员。代理权限：一般代理。 被上诉人（原审第三人）谢祎。 委托代理人陈鹰，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参加庭审，进行调解，代收法律文书。 委托代理人赵川，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参加庭审，进行调解，代收法律文书。 上诉人安陆市乾丰实业有限公司因房屋行政登记一案，不服湖北省安陆市人民法院（2015）鄂安陆行初字第00068号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人安陆市乾丰实业有限公司（以下简称乾丰公司）的委托代理人李锡斌、被上诉人安陆市住房保障和房屋管理局（以下简称安陆市房管局）的委托代理人胡小传、周晓东以及被上诉人谢祎的委托代理人陈鹰、赵川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审判决认定事实如下：安陆市碧涢路202号（原59号）是一栋两层砖混结构楼房，本案诉争房产位于该楼房的二楼，建筑面积278.95平方米。该处房产原为乾丰公司所有，2003年12月2日转移登记到王军民名下，房产证号第a011721号。2004年12月20日转移登记到高元明名下，房产证号第a012400号。2004年12月29日转移登记到乾丰公司名下。2005年3月24日安陆市房管局根据乾丰公司持有的房产证、乾丰公司当时法定代表人高元明与股东谢宽超签订的股权转让协议、乾丰公司全体股东签字同意将股东谢宽超更名为谢祎的更名说明及高元明、谢宽超、谢祎的身份证为该房产办理转移登记，将该房产过户登记到第三人谢祎名下。 2004年11月28日经乾丰公司董事会研究，同意股东刘和燕（第三人谢祎之母，又名刘建芬）退股，乾丰公司在2005年6月30日前退款248万元给刘和燕。因乾丰公司未能在约定的时间支付第一笔100万元，2005年3月18日乾丰公司法定代表人高元明与刘和燕股份的名义持股人谢宽超（第三人谢祎伯父）签订股权转让协议，约定将涉诉房产抵偿给谢宽超。为方便办理过户手续，乾丰公司全体股东签字同意将股东谢宽超的名字变更为谢祎。2005年8月2日，乾丰公司时任法定代表人蔡建权重新向谢祎之母刘和燕出具200万元欠据。 本案涉诉房屋在一直由原告乾丰公司管理使用，至今仍由乾丰公司出租。2010年本案第三人谢祎向本院提起民事诉讼，要求排除妨碍收回房屋。本案原告乾丰公司随后向本院提起民事诉讼，要求确认本案涉诉房产归乾丰公司所有。2012年5月3日该案经本院一审，判决驳回乾丰公司诉讼请求。乾丰公司不服提起上诉，孝感市中级法院二审驳回上诉，维持原判。2013年湖北省检察院对该案提起抗诉，湖北省高级人民法院作出（2013）鄂监二抗再终字第88号民事判决，认定“检察机关抗诉关于高元明转让诉争房产的行为属于个人行为，谢祎取得房产是基于无权处分的抗诉理由不能成立＊＊＊；检察机关关于谢祎取得诉争房产未支付对价的抗诉理由不能成立＊＊＊”，判决维持湖北省孝感市中级人民法院（2012）鄂孝感中民一终字第00315号民事判决。 一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《房屋登记办法》的规定，安陆市房管局是其辖区范围内负责房屋行政登记的行政机关，应当依法对其辖区范围内的房屋进行审核登记。安陆市房管局在法定期限内仅向法庭提供了股权转让协议等证据材料，没有向法庭提供转移登记的申请及审批手续，应当视为没有证据，属于程序违法。从事实证据来看，仅凭股权转让协议和更名说明，不足以证明乾丰公司合法将涉诉房产转让给第三人谢祎，所以安陆市房管局办理转移登记的主要证据也不够充分。但乾丰公司和第三人谢谢祎因涉诉房产的确权纠纷进行了民事诉讼，该民事诉讼经过一审、二审、再审等多次审理，案件事实已经明确，湖北省高级人民法院在（2013）鄂监二抗再终字第88号民事判决中明确认定第三人谢祎合法取得涉诉房产的所有权。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条定“生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实可以作为定案依据”，所以第三人谢祎属于善意取得该不动产。乾丰公司提供的证据不足以证明第三人谢祎在取得房产过程中采用了欺诈、胁迫等不正当手段，按照《物权法》第一百零六条的规定，第三人谢祎已经取得该不动产的所有权。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，即使被告房屋行政登记行为违法，为维护交易安全和保护善意第三人的合法权益，对该登记行为也不予撤销。 一审法院判决：依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十八条、《物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决确认被告安陆市住房保障和房屋管理局2005年3月24日向第三人谢祎颁发的A012400号房屋所有权证及相应的房屋登记具体行政行为违法。案件受理费50元由被告安陆市住房保障和房屋管理局负担。 上诉人乾丰公司上诉称： （一）安陆市房管局作出的涉案房屋行政登记行为时间是2005年，其作出行政登记行为，上诉人并未提出申请，也未加盖上诉方的公章，在案证据均已证实上诉人并不知情，均是案外人高元明个人行为。上诉人直至谢祎于2011年3月向安陆市人民法院提起诉讼要求排除妨害之时，上诉人才知道安陆市房管局作出上述行政登记行为。上诉人于2014年4月16日向安陆市人民法院提起行政诉讼，起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内之日起计算，对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起未超过20年。上诉人提起行政诉讼没有超过法定起诉期限。 （二）安陆市房管局作出的涉案房屋行政登记行为违法。作为房地产主管行政部门，在实施房地产转移登记具体行政行为时，适用应是原建设部发布施行的《房屋登记管理办法》（后简称办法）。该办法第33条规定，房屋权属转移登记应当提交下列资料：1.登记申请书；2.申请人身份证明；3.房屋所有权证书；4.证明房屋所有权发生转移的材料和其他资料。庭审中，安陆市房管局辩称根据其作出的行政行为时间应适用《城市房屋权属登记管理办法》，即使是该办法第十一条、第十七条也明确作出规定，房屋权属登记应由权利人申请，申请转移登记，权利人应提交房屋权属证书及相关的合同、协议、证明文件等。可见，权利人申请是房屋产权转移登记的必经程序，很明显，本案中，安陆市房管局并没有严格按照这一法定程序进行操作，在权利人（即上诉人）根本没有提出转移登记申请，没有委托他人进行转移登记申请，也没有向安陆市房管局提交任何身份证明，没有权利人（即上诉人）与第三人任何交易情况和权利人确认盖章的情况下就草率地将房屋转移过户登记给了第三人，未尽到起码的风险审查注意义务，主观上具有明显的过错，客观上也违反了法定程序。 |
