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上海市第二中级人民法院 行 政 判 决 书 (2007)沪二中行终字第64号 上诉人(原审原告)吴亚明，男。 上诉人(原审原告)孙方红，女。 被上诉人(原审被告)上海市房屋土地资源管理局。 法定代表人冯经明，局长。 委托代理人郭启敏，男。 原审第三人上海大学。 法定代表人钱伟长，校长。 委托代理人梁亮，男。 委托代理人桂文娟，女。 上诉人吴亚明、孙方红因房地产登记一案，不服上海市闸北区人民法院(2006)闸行初字第99号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院认定：2004年10月，原审第三人持沪房地闸字(1999)第009067号房地产权证、住房配售单、房屋所有权证收缴凭证等材料向上海市闸北区房地产交易中心提出将系争房屋的产权登记在其名下的申请，上海市闸北区房地产交易中心于2004年10月21日出具了收件收据，上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地局)于同年10月26日予以核准登记，并向原审第三人核发了沪房地闸字(2004)第024706号房地产权证。权利人为上海大学，房屋座落本市广延路52弄4号，房屋室号为202室，类型为公寓，用途为居住，建筑面积44.87平方米。两原审原告于2006年获知后，诉至本院，要求撤销沪房地闸字(2004)第024706号房地产权证。 原审另查明，吴亚明、孙方红系夫妻，吴亚明原系原审第三人的教职员工，株洲路258弄房屋即广延小区。1998年9月9日，原审第三人与上海广延房产开发经营中心签订了购房合同，约定原审第三人向上海广延房产开发经营中心购买“广延小区”243套商品房，建筑面积约2.2万平方米，作为原审第三人的教师公寓。1999年7月8日，原审第三人出台了优惠购房办法，对购买对象、房源、新房、旧房的价格、购买方式、审核程序等作了规定。其中规定，广延小区房源原则上实行套购方式(筒子楼内的和结婚无房户除外)；套出的旧产权房作价，以1996年市政府规定的旧产权房价地段市场为基础，给予折价抵冲，同时必须办好产权转让手续。同年，吴亚明填写了购房申请表，申购广延小区房屋，在申请类型一栏吴亚明选择了套购。尔后，原审第三人对购房人员进行公示，吴亚明选定了所购房屋的室号。原审第三人根据优惠购房办法，分别计算了吴亚明所购房屋、套出房屋的价格及两套房屋的差价款，即所购房价人民币(以下币种均为人民币)219,503.50元，套出房价58,424.80元，差价161,078.70元。嗣后，两原审原告支付了上述差价款。2000年1月12日，原审第三人出具了系争房屋所有权证的收缴凭证。 原审法院认为，市房地局作为本市房地产行政主管部门，负责房地产登记的管理工作，具有依法核实和确认房地产权属，颁发房地产权证的行政职权。原审第三人于2004年10月持系争房屋的住房配售单、房地产权证及房屋所有权证收缴凭证等材料提出申请，市房地局受理后，对原审第三人提供的上述资料及申请书、身份证明等文件进行了审核，认为原审第三人符合核发房地产权证的条件，于同年10月26日予以审核登记，并向原审第三人颁发了房地产权证，市房地局做出该具体行政行为事实认定清楚、法律适用正确，执法程序合法。庭审中两原审原告述称，株洲路房屋的总价款为21万余元，其向开发商支付了16万余元；购房程序按优惠购房办法操作；其持原审第三人开具的住房配售单办理了株洲路房屋的进户手续；其在购房申请表上申请类型一栏选择了套购等内容，均证明吴亚明申购株洲路房屋的方式为套购，系争房屋的房款作价折抵了株洲路房屋的部分房款，故两原审原告认为系争房屋不属套出房屋的主张，不予采信。系争房屋属原审原告套出的房屋，由原审第三人保留使用，原审第三人办理产权登记事项无需两原审原告申请，故两原审原告认为市房地局的具体行政行为系转移登记行为的主张及认为市房地局的具体行政行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市房地产登记条例》、《上海市房地产转让办法》的相关规定的主张，不予采信。原审遂判决：维持市房地局颁发沪房地闸字(2004)第024706号房地产权证的具体行政行为。判决后，吴亚明、孙方红不服，向本院提起上诉。 上诉人吴亚明、孙方红上诉称，原审判决的法律依据不正确，市房地局的行政行为适用法律、法规错误。原审对本案法律关系的认定错误。原审回避系争房屋的过户法律关系，从而得出错误结论。原审判决刻意隐瞒契税缴款书，而只有房产转让才交契税，而市房地局在原审庭审中一直强调对原审第三人的登记是按变更登记进行，变更登记不需要缴税。原审在判决书中随意增加证据，有关登记审核表及条例规定未经证据交换和质证。对于二手房的过户只能是转移登记，而变更登记明显不适合本案房屋过户情形。本案并不符合有关《城市房屋权属登记管理办法》中变更登记的法律内涵规定。市房地局按变更登记过户的做法没有法律依据。而从上诉人查询的登记信息来看，市房地局是按转移登记进行登记的。系争房屋不属套出房屋，吴亚明在上海大学购房申请表中填写申请类型为套购系格式化内容所限，并非其真实意思表示。即使套购之说成立，也应按转移登记进行过户。原审认定系争房屋属套购是事实认定不清。原审第三人对系争房屋的占有不合法。房地产权利的转移日期应以房地产交易机构受理转让当事人过户申请的日期为准。故原审第三人对房屋从2000年以来的占有是不合法的，其对套购的转让操作过程不符合法定程序。上诉人与其没有签定正式的房地产买卖合同。原审第三人强制回收产权房不合法。况且，系争房屋是否属于套出房屋与本案无直接法律关系。市房地局认定事实不清、适用法律不当。市房地局在上诉人未申请、未到场、未提供身份资料、未签字的情况下，作出的房屋产权转移登记的行为，侵犯了上诉人的合法权益，亦违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市房地产登记条例》、《上海市房地产转让办法》的相关规定，应予撤销。故请求撤销原审判决及被诉房地产权证。 被上诉人市房地局认为，其作出的具体行政行为，认定事实清楚，证据确凿。该房颁证主要依据原审第三人上海大学提交的原房屋所有权证的收缴凭证、住房配售单以及吴亚明的原房地产权证。单位套配房屋有一定的特殊性，根据市房地局关于房屋套配的有关规定，职工的房屋在被套出后单位可以保留使用。税收凭证并不作为该类房屋产权变更登记时的审核依据。就本案而言，吴亚明通过向原单位即上海大学以套购形式交出原售后公房而购买了新房，并在购买新房时也抵扣了系争房屋的价款。上诉人在交出房屋后已与系争房屋没有关系，其与本案被诉产权证并无利害关系。原审判决正确。故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。 原审第三人上海大学认为，其于1999年响应中央政策，制定教职工优惠购房办法，职工通过套购方式可以购买广延小区房源。吴亚明在申购现住的株洲路房屋时，明确表明申请的类别为套购，即将系争房屋作为购买株洲路房屋时套出的房屋交给学校。学校对上诉人所购房屋和套出房屋价值及差价款分别予以了计算，上诉人亦按该差价款支付了株洲路房屋的购房款。吴亚明向学校交出了系争房屋的产权证、钥匙等，并结清了系争房屋的维修基金。该房屋已与上诉人无任何关系。上诉人原住房屋也是由学校分配的。学校于2004年办理变更登记时，由于住房制度已发生变革，为了方便登记才开具了有关契税证明。市房地局的颁证行为合法，应予维持。 本院经审理查明，1999年，吴亚明以套购形式申请购买了株洲路房屋。其向上海大学交出了原住房即系争房屋的钥匙、房地产权证，以上海大学开具的住房配售单付清所购房屋的结余款并办理了入住手续。该住房配售单配售房原因栏内载明原房屋由上海大学保留使用。原审查明的其他事实清楚，由住房配售单、房屋所有权证收缴凭证、双方当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，市房地局具有依法颁发房地产权证的职权。本案中，吴亚明以套购形式申请购买了优惠政策下的新房，通过抵扣原住房即系争房的价款后支付了新房的房价款，并向上海大学交出了原住房的房地产权证等。故系争房屋属于职工套购后交给单位保留使用的房屋。这种单位对套购后房屋的保留使用具有一定的时代背景性和政策性。所以，大海大学对该类保留使用的房屋申请产权登记也就具有一定的特殊性，它不同于一般房地产市场中因买卖等而发生的权利转让的产权登记。现市房地局根据上海大学提交的住房配售单、原房地产权证及原房屋所有权证收缴凭证等认定学校系对套购后的保留房屋进行权利登记，并依据该类产权登记的特殊规定予以核准登记，并无不当。上诉人认为市房地局的登记行为不符合《上海市房地产登记条例》等规定应属违法的主张，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币100元，由上诉人吴亚明、孙方红共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周 华 代理审判员 娄正涛 代理审判员 田 华 二○○七年三月十二日 书 记 员 沈 倪 |
