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上海市第二中级人民法院 行 政 判 决 书 (2007)沪二中行终字第88号 上诉人(原审原告)张征曜，男。 上诉人(原审原告)张铁彪，男。 上诉人(原审原告)林在豪，男。 上诉人(原审原告)任震，男。 上诉人(原审原告)李泰国，男。 上诉人(原审原告)殷润堉，男。 六上诉人共同委托代理人张斌山，男。 六上诉人共同委托代理人任运彪，男。 被上诉人(原审被告)上海市房屋土地资源管理局。 法定代表人冯经明，局长。 委托代理人赵鸿仁，男。 委托代理人季海斌，男。 原审第三人上海德昌房地产开发有限公司。 法定代表人邵东明，董事长。 委托代理人蒋如麟，男。 委托代理人吴志刚，男。 上诉人张征曜、张铁彪、林在豪、任震、李泰国、殷润堉因房地产登记行政管理一案，不服上海市黄浦区人民法院(2006)黄行初字第207号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2007年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人林在豪、李泰国、殷润堉及六上诉人共同委托代理人张斌山、任运彪，被上诉人上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地局)的委托代理人赵鸿仁、季海斌，原审第三人上海德昌房地产开发有限公司(以下简称德昌公司)的委托代理人吴志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，本市斜土东路25－41号(单)、23弄1－4号德昌公寓小区房屋，系德昌公司开发建造的商品房。六原审原告均系购买德昌公寓房屋的小业主。该小区土地使用权出让合同载明出让的土地使用权面积为3,212平方米，使用条件为总建筑面积不得超过19,754平方米。在市房地局于2000年10月18日发出的房地产初始登记通知单上，该地块的房屋建筑面积变更为20,712.01平方米，备注栏记载超面积已补缴出让金。同年10月20日，市房地局向德昌公司核发沪房地市字(2000)第006693号《上海市房地产权证》，对德昌公寓进行了房地产的初始登记，该权证载明的建筑面积为20,712.01平方米。 2002年8月19日，上海市黄浦区德昌公寓业主委员会(以下简称德昌公寓业委会)以德昌公司为被告向原审法院提起民事诉讼，请求判令德昌公司移交位于夹层的103.92平方米的物业管理办公用房、1,469.61平方米的地下车库及其他共用设施和相关资料。原审法院于2003年1月13日作出(2002)黄民一(民)初字第4100号民事判决，认为提供适当面积的物业管理用房是德昌公司的法定义务，德昌公司主张分隔夹层以解决物业办公用房并无不妥，具体面积由法院酌定。德昌公寓的地下车库同属于公共设施范畴，但产权非全体业主共同共有，而属德昌公司所有。原审法院遂判决德昌公司在二层夹层东北角划出南北长3.82米，东西宽6米的物业用房给德昌公寓业委会(分隔时在进户门沿东墙辟出一宽1.5米的走道，走道由双方共用，分门进出。用砖墙全封闭分隔，分隔费用由德昌公司负担)并移交全部物业档案资料和有关财务帐册，对其他诉讼请求不予支持。德昌公寓业委会不服判决，提起上诉，本院于2003年3月25日驳回上诉，维持原判。此后德昌公寓业委会向本院申请再审被驳回。 2002年10月，德昌公司在出售了德昌公寓内的部分房屋后，向市房地局申请房地产权变更登记，市房地局于同年10月31日向德昌公司核发沪房地黄字(2002)第009245号《上海市房地产权证》，核定德昌公寓未出售的8套房屋、建筑面积为115.56平方米的二层夹层和建筑面积为1,469.61平方米的地下室为德昌公司所有。德昌公寓业主张征曜、张铁彪、任震、郑丽梅、殷润堉对市房地局向德昌公司核发的沪房地黄字(2002)第009245号《上海市房地产权证》不服，向上海市人民政府申请复议，请求予以变更，上海市人民政府于2003年6月3日作出沪府复决字(2003)第16号《行政复议决定书》，维持了市房地局上述核发房地产权证的具体行政行为。张征曜等五人不服，向原审法院提起行政诉讼，要求撤销该房地产权证。同年9月19日，原审法院以核发产证时德昌公寓业委会与德昌公司因德昌公寓二层夹层和地下室的权属存在争议的物业管理纠纷在法院审理中、权属尚不明晰、核发该房地产权证认定事实不清为由，撤销了该房地产权证。张征曜等五人仍不服，上诉于本院。本院驳回上诉，维持原判。 2006年3月17日，德昌公司向市房地局申请房地产变更登记，提交了《房地产登记申请书》、当事人有关资料、法院的相关民事判决、行政判决等材料。市房地局经审核于同年3月21日向德昌公司核发了沪房地黄字(2006)第001656号《上海市房地产权证》，将本市斜土东路23弄4号夹层1(建筑面积81.35平方米)、25－41号地下室(建筑面积1,469.61平方米)的权利人登记为德昌公司。 六原审原告不服市房地局上述向德昌公司核发房地产权证行为，向上海市人民政府申请行政复议。上海市人民政府经审查，于2006年9月18日作出沪府复决字(2006)第78号行政复议决定，维持市房地局上述具体行政行为。六原审原告不服行政复议决定，于法定期限内向原审法院提起行政诉讼，要求撤销市房地局核发沪房地黄字(2006)第001656号《上海市房地产权证》的具体行政行为。 原审法院认为：依照《上海市房地产登记条例》第三十二条的相关规定，土地、房屋面积增加或者减少的，房地产权利人应当在事实发生后申请变更登记。市房地局颁发沪房地黄字(2002)第009245号《房地产权证》时，因德昌公寓的地下车库和二层夹层权属存有争议尚在诉讼之中而被法院撤销。该产证被依法撤销后，有关房产的登记状况恢复到该产证办理之前的情形。之后有关争议已经过法院终审判决并已生效，二层夹层部分面积依照生效民事判决分隔出物业用房，剩余夹层面积81.35平方米即二层夹层1及地下车库依照大产证的记载登记在德昌公司名下。德昌公司在出售已售房屋后，因初始登记的房屋面积发生变化，向市房地局申请产权变更登记的行为符合上述法律规定。经补交土地出让金后，德昌公司开发的德昌公寓的建筑面积已变更为20,712.01平方米，原审原告关于德昌公寓已售面积加上上述产证核定面积超过建筑总面积的主张缺乏依据。市房地局受理德昌公司的登记申请后，审核德昌公司的相关材料，认为符合有关法规的规定，向德昌公司核发了沪房地黄字(2006)第001656号《上海市房地产权证》，该具体行政行为认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。原审遂判决：维持市房地局于2006年3月21日核发沪房地黄字(2006)第001656号《上海市房地产权证》的具体行政行为。判决后，张征曜、张铁彪、林在豪、任震、李泰国、殷润堉不服，上诉于本院。 上诉人张征曜、张铁彪、林在豪、任震、李泰国、殷润堉上诉称：被诉《上海市房地产权证》将本市斜土东路23弄4号夹层1、25－41号地下室的权属登记为德昌公司，违反了《上海市房地产登记技术规定(试行)》、《上海市住宅物业管理规定》第二十条以及土地出让合同等。小区泵房的安装维修处，整幢大楼的消防通道、残疾人通道、非机动车车库等都在地下室，其属公共配套设施，属于全体业主所有，其不可出售。房地局只能按规定给予登记，而不应颁发房地产权证。市房地局根据2003年的一、二审民事判决书核发产证显然不当。首先，该民事诉讼系关于业主要求开发商移交物业用房之诉，并非确认权属的民事诉讼。其次，该民事判决依据2002年第009245号房地产权证认为系争房产属于德昌公司。而之后该产权证又在行政诉讼中被法院判决撤销。2006年市房地局明知该产权证已被撤销，还为德昌公司作变更登记是错误的。而德昌公司的大产证即沪房地市字(2000)第006693号《上海市房地产权证》因颁发009245号产权证已被注销，德昌公司也缺少办理变更登记的必要条件。故请求撤销原审判决及被诉变更登记行为。 被上诉人市房地局辩称：德昌公司于2000年就取得了涉案房屋的大产证。该局根据已生效的(2002)黄民一(民)初字第4100号和(2003)沪二中民二(民)终字第237号民事判决认定的事实，并根据德昌公司产权面积实际减少情况，对德昌公司房地产权进行变更登记，符合《上海市房地产登记条例》的相关规定。该局颁证行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，故请求维持原审判决及被诉产权变更登记行为。 原审第三人德昌公司述称：其同意被上诉人的意见。市房地局根据《上海市房地产登记条例》的规定，依据该公司申请和法院生效的民事判决作出变更登记应属合法。此外，上诉人作为小业主并不具有提起本案行政诉讼的原告主体资格。系争产权证与上诉人并无法律上的利害关系。 本院经审理查明，2000年，市房地局核准德昌公司的(2000)第006693号房地产初始登记中，记载了系争地下室建筑面积为1,469.61平方米。一、二审中，上诉人对夹层建筑面积经扣除民事判决确认的物业用房后为81.35平方米未提出异议。原审认定的其他事实清楚，本院予以确认。 本院认为，被上诉人市房地局具有作出房地产登记的职权。本案中，原审第三人德昌公司于2006年向市房地局提出的登记类型为变更登记。德昌公司于2000年就已取得了系争房地产的房地产权证。而2003年作出的民事判决中，法院亦判决将部分夹层面积作为物业用房。现市房地局根据德昌公司提交的上述生效民事判决及德昌公司产权面积减少的情况，依据《上海市房地产登记条例》第三十二条的规定核准变更登记并无不当。2004年11月1日起实施的《上海市住宅物业管理规定》第二十条中规定了物业管理区域内按规划配建的非机动车车库等配套设施设备归全体业主所有；建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出有关配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证。上诉人认为市房地局应当根据该规定对本案德昌公司在2000年已取得产权证的房地产进行变更登记缺乏法律依据。至于上诉人提及的土地出让合同问题并不属本案变更登记的审查范围。故原审认为上诉人要求撤销被诉变更登记行政行为缺乏事实及法律依据，并无不当。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币100元，由上诉人张征曜、张铁彪、林在豪、任震、李泰国、殷润堉共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周 华 代理审判员 娄正涛 代理审判员 田 华 二○○七年三月二十八日 书 记 员 沈 倪 |
