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四川省成都市中级人民法院 行政判决书 （2007）成行终字第70号 上诉人（原审被告）成都市青白江区房产管理局。住所地：四川省成都市青白江区大湾镇华金大道二段467号。 法定代表人秦毅，局长。 委托代理人兰波，四川达和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杨远见，男，x年x月x日出生，汉族，住x市x路x号。 委托代理人徐芳秀，成都市成华区保和法律服务所法律工作者。 委托代理人刘家兵，男，x年x月x日出生，汉族，系远见租赁站经理，住x市x区x村x组x号。 原审第三人成都鑫九龙房地产开发有限公司。住所地：成都市青白江区华严镇玉带村3组。 法定代表人曾绍武，总经理。 委托代理人杨光全，北京市法典航舰律师事务所律师。 上诉人青白江房管局因与被上诉人杨远见房屋登记其他行政行为一案，不服成都市青白江区人民法院（2006）青白行初字第7号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2007年2月7日公开开庭审理了本案。上诉人青白江房管局的委托代理人兰波，被上诉人的委托代理人徐芳秀、刘家兵，原审第三人鑫九龙公司的委托代理人杨光全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 2003年12月1日，原审第三人鑫九龙公司与杨远见签订了《商品房买卖合同》，由鑫九龙公司将其位于青白江区的5套营业用房出售给杨远见。次日，双方在青白江区房管局办理了商品房预售合同备案登记手续。2006年6月28日，杨远见到青白江房管局查询得知，该局已将上述备案登记撤销，杨远见随即以青白江房管局撤销备案登记的行为违法为由提起本案诉讼。 原审法院认为，商品房买卖合同的备案登记，是房地产管理部门对商品房开发企业的一种监督管理措施。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》只有备案登记的规定，没有注销备案登记的规定，行政机关在备案登记确需注销的情况下，应严格谨慎地作出具体行政行为。由于行政机关的注销行为，使商品房开发企业有可能将商品房再次出售，导致首先购买房屋的买受人的权益有可能被损害。因此该注销行为对当事人的权利义务产生了影响，是行政机关的具体行政行为，属于法院审查的范围。虽然行政机关对注销备案登记的审查只作形式审查，没有对其作实质审查的能力和义务。但由于当事人提交了虚假材料，使行政机关进行了错误的注销行为。行政机关作出该行政行为所依据的基础证据材料虚假，客观上导致了该行政行为错误。行政机关在发现错误后，也未及时予以纠正。因此，应将行政机关做出的注销行为予以撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项之规定，判决：一、对被告成都市青白江区房产管理局注销原告与第三人商品房买卖合同备案登记的行政行为予以撤销。二、驳回原告杨远见的其他诉讼请求。 宣判后青白江房管局不服，提起上诉称：1、上诉人注销被上诉人与原审第三人商品房预售合同备案登记的行为不是具体行政行为，不属于行政诉讼的受案范围；2、现行法律、法规及规范性文件对注销备案登记的程序均未有明确的规定，上诉人的注销行为并无过错。请求二审法院查明事实后依法予以改判。 被上诉人杨远见辩称，被上诉人与原审第三人签订的商品房预售合同登记备案后，原审第三人未经被上诉人同意，提供虚假申请材料向上诉人申请注销备案登记。被上诉人对原审第三人提供的虚假材料未进行认真审查即注销了备案登记，严重侵犯了被上诉人的合法权益。一审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审第三人鑫九龙公司陈述称，上诉人的注销行为并非具体行政行为，被上诉人认为权益受到侵犯，应通过民事诉讼解决。请求本院中止本案的审理，待第三人与被上诉人及其他案外人之间的民事诉讼结束后再行恢复审理。 上诉人青白江房管局在举证期限内向法院提供了以下事实证据材料： 1、商品房买卖合同变更登记申请表复印件5份； 2、已退清杨远见房款的证明复印件1份； 青白江房管局提供了以下法律依据： 1、建设部令第95号《城市商品房预售管理办法》第十条； 2、国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款； 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款； 经庭审质证，被上诉人杨远见、原审第三人鑫九龙公司对上诉人提供的法律依据的适用无异议。被上诉人杨远见认为上诉人提供的“商品房买卖合同变更登记申请表复印件5份”和“已退清杨远见房款的证明复印件1份”两项证据材料系原审第三人单方申请注销备案登记时提供的虚假材料，被上诉人对此根本不知晓。原审第三人称该两份材料系案外人宏业公司向其提供的，第三人也是事后才知道系虚假材料。 本院经查证认为，青白江房管局提交的上述法律依据于本案中具有可适用性。上诉人提供的事实证据材料不具有真实性、合法性，本院不予采信。 根据以上有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实： 2003年12月1日，杨远见与原审第三人鑫九龙公司签订了5份商品房买卖合同。约定原审第三人将位于青白江区华严镇杨柳路103号的5套营业用房出售给杨远见，房屋总价款为433312.93元。次日，双方将该5份合同在上诉人青白江房管局办理了备案登记。2006年1月19日，原审第三人向上诉人提出申请，要求注销5份合同的备案登记，并提交了两份伪造有杨远见签名的虚假证明材料，上诉人根据原审第三人提交的申请材料将上述备案登记予以注销。嗣后，被上诉人对该注销行为不服，遂提起本案诉讼。 本院认为，我国《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款及国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款中均规定了房屋开发商应将房屋预售合同报房产管理部门登记备案，其目的是加强房地产管理部门对商品房开发企业的监督和管理，防止开发商“一房数卖”，损害买受人的合法权利。同理，注销原有的备案登记，使开发商有了将该房屋再行出售的可能，同样会对买受人的权利产生巨大的影响。因此，注销房屋的预售备案登记行为无论从行为主体、职权要素和内容等方面看，均具有具体行政行为的特征，且对合同当事人的权利义务有一定实际影响，具有一定的行政法律效力，故应属可诉的具体行政行为。现行法律、法规及规范性文件虽对注销备案登记的相关程序未作明确具体的规定，但考虑到该行为对合同相对人，特别是买受人的利益影响至巨，因此，行政机关在备案登记确需注销的情况下，应认真审查申请人提供的材料，严格谨慎地作出具体行政行为，况且上诉人自行印制的《商品房买卖合同变更登记申请表》的备注栏中亦注明了：“请购房人持本人身份证到5楼微机室办理变更手续”。而本案中，上诉人仅凭原审第三人提供的两份虚假材料，且没有证据显示作为购房人的被上诉人知晓该情况的前提下即作出了注销备案登记的行为，应属不当，原判予以撤销正确。关于被上诉人诉请判令上诉人重新为其办理商品房预售合同备案登记的问题，因该备案登记行为属于上诉人房屋管理的职权范围，应由上诉人另行审查为之，不属本案司法审查的范围，故原判驳回被上诉人的该请求并无不当。至于原审第三人提出中止本案诉讼的请求，本院认为，涉及被上诉人与原审第三人及其他案外人的民事诉讼虽与本案有一定关系，但尚不构成中止本案诉讼的法定条件，对此本院特予以指出。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担不变，二审案件受理费人民币100元，其他诉讼费用50元，合计150元，由上诉人成都市青白江区房产管理局负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 陈永红 代理审判员 喻小岷 代理审判员 张 佩 二○○七年三月二十六日 书 记 员 宣 磊 附相关法律、法规： 1、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项“人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；” 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。” 3、国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发管理部门和负责土地管理工作的部门备案。” 4、建设部令第95号《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案手续。” |
