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上海市第二中级人民法院 行 政 判 决 书 (2007)沪二中行终字第131号 上诉人(原审原告)上海市黄浦区百汇公寓业主委员会。 负责人臧臣生，副主任。 委托代理人刘生敏，男。 上诉人(原审被告)上海市房屋土地资源管理局。 法定代表人冯经明，局长。 委托代理人刘燕，女。 委托代理人俞闻冰，女。 上诉人(原审第三人)上海赛元房地产发展有限公。 法定代表人陈枫，董事长。 委托代理人肖沪史，男。 委托代理人谢军，律师。 上诉人上海市黄浦区百汇公寓业主委员会(以下简称百汇业委会)、上诉人上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地局)、上诉人上海赛元房地产发展有限公司(以下简称赛元公司)因房地产权证登记一案，不服上海市黄浦区人民法院(2006)黄行初字第145号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2007年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人百汇业委会负责人臧臣生及其委托代理人刘生敏，上诉人市房地局的委托代理人俞闻冰、刘燕，上诉人赛元公司的委托代理人肖沪史、谢军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：本市陆家浜路468弄28号、30号百汇公寓(涉案房屋)及百汇中心原开发商均为上海新海房地产开发有限公司(以下简称新海公司)。依照新海公司取得的百汇公寓的大产证记载，该公寓土地使用面积3,674平方米，用途为住宅，附记记载该小区为新建商品房，全幢房屋总建筑面积包括地下车库2,172.45平方米，该幢房屋30层，1－2层是连接体，3－30层分别为3号、3A号房。1996年百汇公寓竣工后，上海市房屋土地测绘中心在出具的《房屋土地测绘技术报告书》中计算地下车库建筑面积2,172.45平方米、底层车库建筑面积1,669.29平方米。赛元公司营业执照载明的成立日期为2002年7月9日。2002年9月17日，新海公司与赛元公司签订《建设工程转让合同》，将在建工程百汇中心(土地使用面积2,237平方米)转让给赛元公司，赛元公司随后取得了百汇中心(后改名为赛元大厦)编号为沪房地市字(2002)第009974号的大产证。2003年2月8日，赛元公司与新海公司签订商品房出售合同，向新海公司购买百汇公寓底层车库1,669.29平方米、地下车库2,172.45平方米，约定每平方米建筑面积单价为人民币780.90元，总价为人民币300万元。该合同经上海市公证处公证。同年4月22日，赛元公司持车库登记申请书、出售合同、发票、契税完税证及赛元公司拥有的本市陆家浜路468弄30号704室百汇公寓沪房地市字(2003)第000410号《房地产权证》等材料，向市房地局申请办理权利登记。市房地局经审核于2003年4月26日向赛元公司核发了沪房地市字(2003)第005048号《房地产权证》，载明本市陆家浜路468弄30号百汇公寓704室权利人为赛元公司，附记另有底层车库建筑面积1,669.29平方米、地下车库建筑面积2,172.45平方米。市房地局于同日注销了沪房地市字(2003)第000410号《房地产权证》。此后，底层车库、地下车库被抵押，后涉案被查封。百汇业委会得悉底层车库、地下车库登记在赛元公司房产证名下后不服，遂向原审法院提起诉讼，请求判令撤销市房地局于2003年4月26日核发的沪房地市字(2003)第005048号《房地产权证》关于百汇公寓底层车库建筑面积1,669.29平方米、地下车库建筑面积2,172.45平方米的附记登记。 原审法院认为：百汇业委会作为百汇公寓的业主委员会，与被诉具体行政行为附记登记的底层和地下车库具有利害关系，具有本案诉讼主体资格。被诉核发房地产权证行为发生于2003年4月26日，应适用原《上海市房地产登记条例》的相关规定。依照原《上海市房地产登记条例》第五条的规定，市房地局作为本市房地产行政主管部门，负有依法核定和确认房地产权属，制作和颁发统一的房地产权证书的法定职责。依照原《上海市房地产登记条例》第二十四条的规定，权利人变更时，申请登记应提交申请书、身份证明、房地产权证书、与房地产转让有关的合同等其他法律文件。本案中，赛元公司在申请登记时仅提交了本市陆家浜路468弄30号百汇公寓704室沪房地市字(2003)第000410号《房地产权证》，并未提交底层和地下车库的房地产权证书。虽然赛元公司提交了其向新海公司购买底层和地下车库的合同，但新海公司销售底层和地下车库的权利依据有待审查。新海公司作为百汇公寓的开发商，在其取得的百汇公寓大产证上，仅有地下车库建筑面积2,172.45平方米的记载，并无底层车库的记载。市房地局附记地下车库具有依据。但在《房屋土地测绘技术报告书》计为底层车库面积的部位，在百汇公寓大产证上被列为连接体。大产证是新海公司的原始权利证明，现并无证据证明新海公司拥有1－2层连接体的产权。且从连接体连接两幢建筑物的功能分析，其性质类似于小区的公共附属建筑。新海公司将其作为底层车库转让缺乏依据。市房地局依照赛元公司申请将连接体作为底层车库附记登记在赛元公司所有的房产名下，缺少原《上海市房地产登记条例》第二十四条所规定的原始房地产权利证明，市房地局向赛元公司核发的沪房地市字(2003)第005048号《房地产权证》将底层车库建筑面积1,669.29平方米记载在该产证的附记栏内的主要依据不足，该具体行政行为认定事实不清，应予撤销。原审遂判决：一、撤销市房地局于2003年4月26日向赛元公司核发的沪房地市字(2003)第005048号《房地产权证》中底层车库建筑面积1,669.29平方米的附记登记；二、驳回百汇业主委会的其他诉讼请求。判决后，百汇业委会、市房地局、赛元公司不服，向本院提起上诉。 上诉人百汇业委会上诉称：根据1997年的《上海市居住物业管理条例》(自2004年11月1日起已失效)规定，出售单位不得将住宅的共同部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权单独转让。停车库属公共设施，新海公司将停车库整体转让给赛元公司违法。新海公司在没有单独停车库产权证的情况下，与赛元公司达成购买两个车库的销售合同显然违法。原审法院没有依据1997年市人大60号关于公共设备不得整体转让的规定，也没有依据2003年的市房地局的第6号文关于地下车库租售需要有单独产权证的规定，回避了新海公司不拥有车库产权证的主要事实。并且百汇公寓的地下室也应属于民防工程，不得销售。原审法院未撤销地下车库登记是错误的。故请求维持原审判决第一项，撤销原审判决第二项，改判撤销地下车库的附记登记。 上诉人市房地局上诉称：百汇业委会不具有本案原告诉讼主体资格。百汇业委会并未提供证据证明其系涉案房地产的权利人。被诉产权证系由市房地局基于赛元公司的申请作出。原审法院认定事实不清。原审认定大产证无底层车库产权的记载，与事实不符。大产证是发展商建造完房屋经初始登记取得房地产权利的唯一合法权利证明。大产证对房屋状况一般记载为全幢，无需将房屋分套情况一一列举，如有需要，则会对房屋物理状况作附记说明，比如地下车库等不计容积率的情况下，一般将房屋部位记载为全幢，同时在附记栏内对地下室或地下车库作补充说明。原审认定底层车库转让缺乏原始权利凭证与事实不符。底层车库已包含在全幢建筑面积中，这从测绘报告中亦能得到证实。原审法院人为割裂了底层车库和连接体。事实上，大产证中的连接体即是测绘报告中的底层车库，该两者为同一个部位，即陆家浜路468弄28号、30号的底层。附记栏中注记“1－2层”不是记载登记部位，而是对登记房屋的补充说明，客观描述28号和30号房屋的底层是相连的。原审认定连接体类似公共附属建筑，无依据。“连接体”只用于表明被登记房屋的形态，不是建筑部位的专用名词，不能表明建筑部位功能、用途。对该部位功能、用途的认定，最终必须由专业行政管理部门即规划部门作出。而原审法院对于该“连接体”的认定，缺乏规划许可文件和规划图纸的支持。相反，《房屋土地测绘技术报告书》明确反映了百汇公寓底层车库1,669.29平方米。该底层部位有墙、有顶，建筑形态也按车库标准建造，并非通道功能。两幢公寓房屋分别有单独的门栋进出，该底层车库不是两幢房屋进出的必经之路。被诉产权登记合法。故请求撤销原审法院判决，驳回百汇业委会的诉讼请求。 上诉人赛元公司上诉称：该方与开发商新海公司在办理底层车库和地下车库的转让登记时所提交的材料符合房地产登记的相关规定。新海公司的大产证上所有的记载都是合法有效的。根据房屋土地测绘报告中认定的百汇公寓底层车库为1,669.29平方米属新海公司的产权是清晰的。事实也证明百汇公寓业主所持小产证上的面积的认定都与测绘报告面积认定一致，并无底层面积分摊的记载。从规划许可的标准图纸也可以证明底层汽车库在规划中已经存在。原审法院对大产证的原始权利证明附记中1－2层连接体属新海公司的产权予以否定，与法相悖。故请求撤销原审法院判决，驳回百汇业委会的诉讼请求。 本院经审理查明：1996年12月9日，市房地局向新海公司颁发的百汇公寓(陆家浜路468弄28号、30号)的房地产权证中全幢房屋总建筑面积30,529.59平方米包括底层机动车车库建筑面积1,669.29平方米。上述房地产权证的附记栏中未明确标注底层车库。二审审理中，三上诉人对涉案底层车库及地下车库登记在新海公司取得的大产证的全幢建筑面积中均无异议。涉案车库用途均为停放机动车。原审查明的其他事实清楚。上述事实由房地产权证、房地产登记申请书、出售合同、房屋土地测绘技术报告、双方当事人的陈述笔录等证据证实，本院予以确认。 本院认为：本案系因房地产登记引发的行政诉讼案件，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五条的规定，本案审查的对象是上诉人市房地局向上诉人赛元公司作出的房地产核准变更登记行为是否合法。被诉房地产登记申请行为发生于2003年4月，适用1996年3月1日起实施的原《上海市房地产登记条例》。根据该条例规定，市房地局具有作出被诉具体行政行为的执法主体资格。本案的主要争议是：开发商取得的大产证附记栏内未明确标注底层车库的情况下，市房地局将建筑面积1,669.29平方米“底层车库”变更登记到赛元公司名下是否有依据。 本案虽系因附记登记发生的争议，实为因机动车车库买卖而发生的权利人的变更登记争议。从开发商新海公司于1996年12月取得的大产证中可以证实，其作为权利人名下的陆家浜路468弄28号、30号房屋(即百汇公寓)总建筑面积为30,529.59平方米。而根据1996年10月上海市房屋土地测绘中心出具的该公寓的《房屋土地测绘技术报告书》，上述房屋总建筑面积系由地下车库、底层车库、自行车库、3号公寓、3A公寓的建筑面积之和得出。其中列明底层车库有单独的建筑面积，即1,669.29平方米。故该底层车库在原权利人新海公司的权利范围中。赛元公司依据其与新海公司的车库买卖合同申请将该房地产变更登记到其名下有事实依据。新海公司的大产证附记栏中虽未明确标注底层车库，但并不能就此得出该产权证中不包含该底层车库的权利。根据1996年大产证颁发当时的登记技术要求和发展状况，房地产登记部门在附记登记中仅对一些其认为重要的事项进行说明，例如不计容积率的地下部位等。涉案大产证附记中记载的“1－2层为连接体”，系从建筑物的名称上对3号公寓和3A号公寓之间的连接状态所作的说明。该连接体的说明与大产证中包含底层车库并无矛盾。市房地局现在登记审核过程中以新海公司持有的大产证认定该公司系涉案车库的原权利人，该权属来源清晰；车库买卖合同表明原权利人新海公司与受让人赛元公司之间有转让车库的意思表示，并无不当。 综上，上诉人市房地局根据原《上海市房地产登记条例》第二十四条的规定，通过审查申请人提交的原权利人新海公司的房地产权证书、房地产出售合同等材料，将包含在原权利人新海公司房地产权利范围内的底层车库及地下车库变更登记到赛元公司名下，并不违法。原审认为涉案底层车库的附记登记依据不足，系对连接体属性理解上的不当，其撤销底层车库附记登记缺乏法律依据，本院对此予以纠正。百汇业委会认为本案机动车车库属于公共设施、属于全体业主所有，以及新海公司与赛元公司整体转让车库的出售合同违法问题，应当另行通过民事诉讼予以判断确认。在尚未明确之前，其要求撤销涉案车库登记行为，依据不足，本院尚难以支持。据此，本院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(二)项之规定，判决如下： 一、维持上海市黄浦区人民法院(2006)黄行初字第145号行政判决第二项； 二、撤销上海市黄浦区人民法院(2006)黄行初字第145号行政判决第一项； 三、驳回上海市黄浦区百汇公寓业主委员会要求撤销底层车库建筑面积1,669.29平方米的附记登记的诉讼请求。 一、二审案件受理费各人民币100元，由上海市黄浦区百汇公寓业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周 华 代理审判员 娄正涛 代理审判员 田 华 二○○七年七月二十六日 书 记 员 沈 倪 |
