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江 苏 省 徐 州 市 泉 山 区 人 民 法 院 行 政 判 决 书 （2007）泉行初字第121号 原告徐州天元集团房地产开发公司。地址：本市环城路和顺巷2-2-201。 法定代表人侯玉华，男，经理。 委托代理人王广新，江苏徐州凯旋门律师事务所律师。 被告徐州市房产管理局。地址：本市彭城路35号。 法定代表人王敦萃，男，局长。 委托代理人周中华，男，该局法制处干部。 委托代理人高春源，女，该局产权处法规科干部。 第三人王伟，男，1971年4月5日生，汉族，徐州通达公路有限公司，住(略)。 第三人朱家琦，男，1954年10月10日生，汉族，徐州矿一中老师，住(略)。 原告徐州天元集团房地产开发公司不服被告徐州市房产管理局房屋行政登记，于2006年7月10日向本院提起行政诉讼。本院于2007年7月10日受理后，于2007年7月11日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因王伟、朱家琦与本案有法律上的利害关系，本院依法追加其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2007年7月27日公开开庭审理了本案。原告徐州天元集团房地产开发公司的法定代表人侯玉华及其委托代理人王广新，被告徐州市房产管理局的委托代理人高春源，第三人王伟、朱家琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐州天元集团房地产开发公司诉称，第三人王伟于1995年4月15日购买原告位于本市银湖小区11号楼3单元301室、302室住房两套，建筑面积156.61平方米，房屋基价1300元/平方米，层差按30%加价，水电贴5000元，总房款269670.9元，王伟已付132000元，尚欠137670.92元未付清。被告在王伟未付清房款、未出具原告给其开具的正式售房发票、未与原告签订正式售房合同、也未提供其他相关手续，且原告不知情的情况下，为第三人王伟办理了75631号房屋所有权证，2006年11月王伟将其中一套房屋302室出售给朱家琦，被告为朱家琦办理了第110979号房屋所有权证，王伟的301室产权证号变更为110978号。被告为第三人办理房屋产权登记时，审查不严格，认定事实不清，程序违法，原告曾申请被告撤销产权登记行为，被告不予答复。故诉至法院，请求：一、确认被告颁发的徐房权证泉山字第75631号产权证违法；二、撤销被告为第三人王伟颁发的徐房权证泉山字第110978号房屋所有权证。诉讼费由被告承担。 原告提供的证据：1、1995年4月15日签订的商品房销售合同复印件一份。内容：购房地点：银湖小区新1号楼3单元301－302，房屋单价1300元/平方米，建筑面积134平方米，合计金额174200元。2、曹兆军的书面证言两份。以此证明原告提供的商品房销售合同是真实有效的，第三人一直未付清购房款，未支付楼房层差加价。 被告徐州市房产管理局辩称，2004年10月18日，王伟向我局申请办理本市银湖小区11号301、302室房屋产权登记，并向我局提交了购房发票复印件、身份证复印件、商品房销售合同、申请书等要件，我局依据《徐州市城市房屋权属登记管理条例》，于2004年12月向王伟颁发了徐房权证泉山字第75631号《房屋所有权证》。王伟又于2006年11月将其中的302室卖给朱家琦，被告重新为王伟、朱家琦颁发了房屋所有权证。综上，被告为第三人颁发房证，事实清楚、证据确凿、程序合法，双方意思表示真实，符合法律规定，请求法院予以维持。 被告提供的证据：第一组证据：1、房屋所有权登记审核表（所有权证号：75631）。2、房屋所有权交易登记申请书。3、房屋内业配图表。4、商品房销售合同两份。合同标的：银湖小区11号楼3单元301室、302室，面积分别是70.2平方米、75.15平方米，单价1200元/平方米，合计金额84240元、90180元，5、徐州市地方税务局房地产市场税务办公室开具的徐州市销售不动产统一发票。购用单位王伟。301室发票金额为84240元、302室金额发票为90180元。6、王伟身份证明。7、徐州市房产登记收件收据。8、契税完税证。 第二组证据：1、房屋所有权登记审核表（所有权证号110978号）。2、房屋所有权交易登记申请书（非交易类）。3、房屋内业配图表。4、徐房权证泉山字第75631号房屋所有权证。5、王伟的土地使用权证。 第三组证据：第一组证据：1、房屋所有权登记审核表（所有权证号：11079号）。2、房屋所有权交易登记申请书。3、房屋内业配图表。4、房地产买卖契约。5、徐州市房地产估价单。6、结婚7、身份证。8、徐州市房产登记收件收据。9、契税完税证。 法律依据：《城市房屋权属登记管理条例》第二十条。 第三人王伟述称，第三人于1995年4月15日与该公司经办人曹兆军签订盖有该公司公章的《商品房销售合同》，购买银湖小区11号楼3单元301－302室房屋2套，面积145.35平方米，单价1200元/平方米，合计金额174420元。购房款于1995年2月7日付7万元、1995年4月9日付2万元、1996年3月10日付22256元、1998年11月29日付62000元，分四次缴清，合计174256元。双方合同约定的是最终综合价，没有层差加价。第三人上房后，多次找到该公司交涉办证事宜，该公司经理侯玉华却以房价低、房款未交足为由否认合同约定，拒不出具购房发票及办证相关手续。2002年1月30日，该公司因经营不善被铜山工商行政管理局吊销营业执照，2004年10月被铜山县国税局注销税务登记证，该公司已无开具发票的资格。经咨询有关部门后，原告带着现有手续：购房合同、收据及该公司状况资料，多次向市产权处地税征收处申请，地税征收处经过调查了解认为情况属实，最终受理该案并开具发票、征收相应税款。第三人按法定程序办理了相关的办证手续，取得了《房屋所有权证》和《土地使用权证》，应受法律保护，请求维持被告作出的产权登记行为。 第三人王伟提供的证据有：1、1995年4月7日天元房地产公司收取王伟购房款7万元的收条。2、1996年3月10侯忠雪出具欠条一张，内容：“今有侯忠雪购砖合计欠171200块，每块单价0.13元，合计折款22256元。3、1996年4月9日曹兆军出具收条。内容：“今收取王正举2万元、王祥照3万元购房款预收”4、1998年11月29日曹兆军出具收条，内容：“今收王俊贤交来王正举购房款62000元”。4、徐州市中级人民法院（1997）徐民终字第340号民事判决书。以此证明以此证明第三人已向原告交纳购房款174256元。 第三人朱家琦述称，2006年11月10日，我通过中介购买王伟的房屋，在购买前查看了王伟的房屋所有权证和土地证，两证齐全，房证面积80.41平方米，问过王伟房屋有无纠纷，王伟说没有。当天签订房产中介房地产买卖契约，按市场价协商确定房价246000元，预付定金50000元。2006年11月12日办理过户手续，按合同、契约付清过户费、税费17810元，交清全部房款246000元。我从验房证、签合同、交各种税费、办过户，一切手续合法有效，我的权益应受法律保护。王伟与天元公司的纠纷应全部由王伟负责。请求依法维持被告为我颁发的房屋所有权证。 第三人朱家琦提供的证据：1、徐州市领案房产中介房地产买卖契约。2、房地产买卖契约。3、徐房权证泉山字第110970号房屋所有权证。4、税收缴款书、契税完税证等票据。 经庭审质证，原告对被告提供的证据质证认为，对商品房销售合同的合法性有异议，认为原合同签订的是1300元/平方米，不是1200元/平方米，该合同是王伟与曹兆军恶意串通签订的。缴款发票不是原告开具的商品房销售发票，税务办公室盖章是无效的，售房发票上单价、面积均没有填写，不能作为已交清房款的依据，营业税应该由原告报税不应由第三人报税，第三人还应提交相应税票。契税完税证上标注的合同成立时间与商品房销售合同签订的时间不一致。被告、第三人对原告提供的证据质证认为，商品房销售合同是复印件，对其真实性不予认可。曹兆军未出庭作证，对其书面证言不予认可。原告对第三人举证质证认为，对收取王伟7万元购房款收条的真实性无异议，侯忠雪1996年3月10出具的欠条与本案无关联性，不能作为王伟交纳购房款的证据。1996年4月9日曹兆军出具的收取王正举2万元购房款，该款未交给原告公司。1998年11月29日曹兆军出具的收取购房款62000元收条的真实性有异议，须向曹兆军核实。徐州市中级人民法院（1997）徐民终字第340民事判决书与本案无关联性，不能证明原告的观点。原告对被告提供的第二组、第三组证据未提出异议。 经审理查明，1995年4月15日，曹兆军作为原告的经办人与第三人王伟签订《商品房销售合同》两份，由王伟购买银湖小区11号楼3单元301－302室房屋2套。此后，曹兆军分别于1995年4月7日、1996年4月9日、1998年11月29日给王伟出具收取购房款7万元、2万元、6.2万元的收条，王伟于1996年上房居住，此后，第三人王伟与原告交涉办理房屋产权证事宜，原告以王伟房款未交足为由拒绝办理。2002年1月30日，原告被铜山工商行政管理局吊销营业执照，第三人认为原告已不具备开具发票的资格，遂向徐州市地方税务局房地产市场税务办公室申请为其开具购房发票，第三人自述向该办公室提供了购房合同、原告公司状况材料、第三人向本院举证的3张收条及1张欠条，该办公室于2004年11月4日为王伟开具了金额为90180元、84240元的徐州市销售不动产统一发票两张。2004年10月18日，第三人向被告申请涉案房屋的产权登记，向被告提交了申请书、房屋内业配图表、商品房销售合同两份、徐州市地方税务局房地产市场税务办公室开具的江苏省徐州市销售不动产统一发票两张，被告于2004年12月1日为第三人王伟颁发了徐房权证泉山字第75631号房屋所有权证，将本市银湖小区11号楼3单元30?1、302室的所有权人登记为王伟。2006年11月12日，王伟将银湖小区11号楼3单元302室出售给朱家琦，双方签订了房地产买卖契约，同日，朱家琦向被告申请产权登记，向被告提交了申请书、房屋内业配图表、房地产买卖契约，契税完税证，被告于2006年11月为朱家琦颁发了徐房权证泉山字第110979号房屋所有权证，将银湖小区11号楼3单元302室房屋所有权人登记为朱家琦，同时将王伟所有的本市银湖小区11号楼3单元301室的房屋所有权证证号变更为徐房权证泉山字110978号。 本院认为，依据《徐州市城市房屋登记管理条例》，被告负有房屋权属登记管理的法定职责。依据该条例第二十条的规定，房屋权属发生转移，购买商品房的，应提交买卖合同、付款票据、完税凭证和房屋平面图。但第三人提供的付款票据，不是售房单位开具的，而是徐州市地方税务局房地产市场税务办公室开具的。在房地产买卖双方对付款金额存在争议的情况下，地税局仅依据买房人提供的材料，未经售房人确认，即对买房人付款金额作出确认依据不足，其将欠条金额也作为付款金额，缺乏必要的事实依据。被告受理第三人的产权登记申请后，对本应由售房单位开具、实际却由地税局开具的购房发票应履行充分的注意义务，但被告的房产登记档案中无售房单位不具备开具发票能力的相关证据材料，不能证明被告进行产权登记时，对买卖双方购房款是否交清履行了必要的审查义务。且经庭审查证，原告、第三人对合同总价款、是否付清房款存在较大争议，在此情况下，被告仅依据非由售房人开具的购房发票即作出产权登记行为，证据不足，其于2004年12月1日作出的、为第三人王伟颁发徐房权证泉山字第75631号房屋所有权证的行为应确认违法。朱家琦购买王伟出售的302室时，两证齐全，朱家琦在王伟明确告知其房屋没有纠纷、产权清晰后，与王伟协商按市场价购买了房屋、缴纳了购房款和各种办证费用，取得了房屋所有权并实际入住房屋，朱家琦在整个买房过程中并无过错。同时，经庭审调查，原告虽主张王伟未交足两套房屋购房款，但认可王伟交纳了部分购房款，虽然被告为第三人王伟颁发的徐房权证泉山字第75631号房屋所有权证被确认违法，但从保护交易安全及善意第三人权利出发，王伟已付款可视为对朱家琦所购的302室房屋的付款，对被告为朱家琦颁发徐房权证泉山字第110978号房屋所有权证的登记行为予以维持。原告若认为王伟仍欠该套房屋房款，可通过民事诉讼予以解决。综上，依照最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项、第五十七条第二款第（二）项之规定，判决如下： 一、确认被告徐州市房产管理局于2004年12月1日为第三人王伟颁发徐房权证泉山字第75631号房屋所有权证的行为违法。 二、驳回原告徐州天元集团房地产开发公司“要求撤销被告徐州市房产管理局于2006年11月为第三人朱家琦颁发的徐房权证泉山字第110979号房屋所有权证”的诉讼请求。 案件受理费50元，由被告徐州市房产管理局负担（原告已预交，被告于本判决生 效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判长王 平 审判员苏 峰 审判员王继红 二ＯＯ七年八月十七日 见习书记员张慧 |
