|
上海市第二中级人民法院 行 政 判 决 书 (2007)沪二中行终字第319号 上诉人(原审原告)上海以诺物业管理有限公司。 法定代表人孙洁，经理。 委托代理人王嘉新，男。 被上诉人(原审被告)上海市杨浦区房屋土地管理局。 法定代表人岑福康，局长。 委托代理人朱建新，男。 委托代理人陈金宝，男。 上诉人上海以诺物业管理有限公司因物业行政处罚决定一案，不服上海市杨浦区人民法院(2007)杨行初字第27号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人上海以诺物业管理有限公司的法定代表人孙洁、委托代理人王嘉新，被上诉人上海市杨浦区房屋土地管理局的委托代理人朱建新、陈金宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：上海以诺物业管理有限公司(以下简称以诺公司)系本市舒兰路88号(益康大厦)原物业管理单位(前身为九行物业)。上海市杨浦区延吉益康大厦业主大会于2005年9月20日与上海冬迩物业管理有限公司(以下简称冬迩公司)签订了物业服务合同，并报上海市杨浦区房屋土地管理局(以下简称杨浦房地局)备案。由于以诺公司未按规定将小区的物业管理用房以及相关的资料移交给小区的业主委员会，杨浦房地局延吉办事处于2005年11月3日向其发出了《限期改正通知书》。嗣后，以诺公司仍未办理移交手续。经举报，杨浦房地局于2006年7月5日立案审查，并对以诺公司进行了询问，经调查认为举报情况属实，于2006年7月18日对以诺公司作出《责令限期改正通知书》，2006年8月14日作出《行政处罚事先告知书》，均向以诺公司送达。杨浦房地局于同年9月7日对以诺公司作出第2120060012号行政处罚决定，认定：2005年9月23日，上海市杨浦区延吉益康大厦业主委员会(以下简称益康大厦业委会)与冬迩公司签订了物业服务合同，以诺公司在该小区的物业服务合同终止。但以诺公司未按规定将该小区的物业管理用房以及相关的物业资料移交给该小区业主委员会。杨浦房地局遂根据《物业管理条例》第五十九条之规定，责令以诺公司自《行政处罚决定书》送达次日起15日内将该小区物业管理用房及有关资料移交给该小区业主委员会，予以全区行业内通报，并处1万元罚款。以诺公司对该处罚决定不服，于2006年11月4日向上海市房屋土地资源管理局提出行政复议申请，上海市房屋土地资源管理局复议维持了该处罚决定。以诺公司仍不服，向原审法院起诉，请求撤销该行政处罚决定。 原审法院认为：杨浦房地局具有对管辖的行政区域内物业管理活动进行监督管理的法定职责。以诺公司在物业服务合同终止后未能办理移交手续，违反了物业管理有关规定。杨浦房地局对行为人作出的行政处罚决定，认定事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法，并处1万元罚款符合法律规定。以诺公司对小区业委会的成立以及业委会与冬迩公司物业服务合同所持的异议，并非被诉行政行为认定的事实，对此不予审查、认定。原审法院遂判决：维持杨浦房地局作出的第2120060012号行政处罚决定。判决后，以诺公司不服，向本院提起上诉。 上诉人以诺公司上诉称：杨浦房地局对于物业服务合同的效力负有审查义务，本案中益康大厦业主大会选聘物业公司的程序违法，该小区业主大会与冬迩公司签订的物业服务合同亦因此无效，杨浦房地局对此未予审查属于认定事实不清；在2006年2月17日由被上诉人、上诉人、益康大厦业委会等单位参加的协调会上，各方同意由上诉人继续管理益康大厦，而要实现对益康大厦的管理，上诉人就必须使用物业管理用房及相关的物业资料，故上诉人不负有移交物业管理用房及相关的物业资料的义务；即使认定上诉人负有移交义务，因为益康大厦业委会没有办公地点、没有联系电话、没有联系人，上诉人在客观上亦无法完成移交。被诉行政处罚决定认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判，撤销被诉行政处罚决定。 被上诉人杨浦房地局辩称：益康大厦业主大会与冬迩公司之间签订的物业服务合同属于民事合同，被上诉人对该合同仅有备案职权，对合同效力没有审查义务；被上诉人、当地街道、益康大厦业委会曾多次组织上诉人办理移交手续，但是上诉人均未办理移交；2006年2月17日召开的协调会并未免除上诉人的移交义务。被诉行政处罚决定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审认定事实清楚，本院依法予以确认。本院另查明，上诉人一审中提供一份落款日期为2006年2月19日的益康大厦业委会《告示》，该《告示》中提到：2006年2月17日下午2时，在杨浦区房地局物业科会议室召开益康大厦交接会议，与会单位达成一致意见，要求九行物业撤离前做好电梯、水泵检查，配置灭火器、修复对讲系统、绿化补绿等工作，九行物业及其上级公司领导表示，在短期内做好上述工作，将一个完整的小区移交给新的物业公司。二审诉讼中，上诉人以此证明其对益康大厦有合法的物业管理权，不负有移交物业管理用房及相关物业资料的义务。二审审理中，上诉人陈述在2006年2月17日的协调会上未提到应在短期内移交，“短期是业委会自己提出的”，当时“只是讲抓紧做好一系列工作”。 本院认为，根据《物业管理条例》第五条第二款、《上海市住宅物业管理规定》第四条第一款之规定，被上诉人杨浦房地局具有对辖区内物业管理活动进行监督管理的法定职权。《物业管理条例》第二十六条、第三十九条第一款规定，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，前期物业管理企业应当将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。本案中，上诉人以诺公司系益康大厦的前期物业管理企业，益康大厦业主大会与案外人冬迩公司签订的物业服务合同自2005年9月20日生效，因此自此时起前期物业服务合同终止，以诺公司负有将物业管理用房以及相关物业资料移交给益康大厦业委会的义务。因以诺公司未移交，被上诉人杨浦房地局于2006年7月18日对其发出责令限期改正通知，责令其于2006年8月1日前办理移交手续，以诺公司逾期仍不移交，被上诉人杨浦房地局遂根据《物业管理条例》第五十九条之规定，对以诺公司作出被诉行政处罚决定认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人杨浦房地局于2006年7月5日立案审查后，于2006年7月17日对上诉人法定代表人进行了询问，于2006年7月18日对上诉人作出《责令限期改正通知书》并于当日向上诉人送达。2006年8月14日，被上诉人杨浦房地局作出《行政处罚事先告知书》，该告知书于2006年8月16日送达给以诺公司，以诺公司于2006年8月18日提出书面的陈述、申辩，被上诉人杨浦房地局认为以诺公司的申辩理由不成立，于2006年9月7日作出被诉行政处罚决定，被上诉人执法程序合法。原审判决维持该行政处罚决定并无不当。关于上诉人提出的上诉理由：首先，业主大会选聘物业管理企业的行为系物业小区居民的内部自治行为，业主大会与物业管理企业签订物业服务合同的行为系外部民事行为，二者属于不同的法律关系，在行政处罚程序中被上诉人系以物业服务合同为基础，对于业主大会内部选聘物业管理企业行为的合法性其不负有审查义务，该问题应通过其他途径解决；其次，2006年2月17日的协调会同意上诉人在做好相关工作后办理移交手续，该协调方案并未免除上诉人的移交义务，上诉人仍应在合理期限内办理移交，上诉人至被上诉人2006年7月5日立案时仍未移交，显然超出了合理期限；再次，益康大厦业委会成员均系该小区业主，虽然该业委会没有固定的办公地点，但是并不影响上诉人办理移交手续，上诉人亦未提供证据证明其曾主动与业委会成员联系办理移交事宜，因此上诉人认为其客观上无法移交的主张不能成立。综上，上诉人的上诉请求和上诉理由均缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币50元，由上诉人上海以诺物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周 华 代理审判员 田 华 代理审判员 娄正涛 二○○七年八月十六日 书 记 员 沈 倪 附录： 《物业管理条例》第五条第二款 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 《上海市住宅物业管理规定》第四条第一款 上海市房屋土地资源管理局负责全市物业管理的监督管理工作；区(县)房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。 《物业管理条例》第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 《物业管理条例》第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料： (一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件； (四)物业管理所必需的其他资料。 物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 《物业管理条例》第三十九条第一款 物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 《物业管理条例》第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处１万元以上10万元以下的罚款。 《行政处罚法》第三十一条 行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利。 |
