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四川省成都市中级人民法院 行政判决书 （2007）成行终字第124号 上诉人（原审原告）廖原，男，1964年8月4日出生，汉族，住(略)。 上诉人（原审原告）范丹梅，女，1964年7月7日出生，汉族，住址同上。 委托代理人李新卫，北京市中银律师事务所四川分所律师。 系上诉人廖原、范丹梅的共同委托代理人。 委托代理人周瑜，北京市中银律师事务所四川分所律师。系 上诉人廖原、范丹梅的共同委托代理人。 被上诉人（原审被告）成都市房产管理局（以下简称市房管 局）。住所地：四川省成都市人民中路一段28号。 法定代表人周鸿德，局长。 委托代理人何宇，男，1975年2月1日出生，汉族，住(略)。系市房管局工作人员。 委托代理人廖衍玲，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）朱焕文，男，1935年3月3日出生，汉族，住(略)。 被上诉人（原审第三人）姜桂臣，女，1939年12月27日出生，汉族，住(略)。 原审第三人郑文波，男，1952年9月15日出生，汉族，住(略)。 委托代理人朱嘉明，男，1957年12月25日出生，汉族，住(略)。 原审第三人四川蓝普电力工程设计咨询有限公司（以下简称蓝普公司）。住所地：四川省达州市通川区朝阳东路816号。 法定代表人熊昌全，董事长。 委托代理人蒋吉斌，男，1948年7月25日出生，汉族，住(略)。 上诉人廖原、范丹梅因诉被上诉人市房管局房屋行政登记一案，不服成都市武侯区人民法院（2006）武侯行初字第12号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2007年9月3日公开开庭审理了本案。上诉人廖原、范丹梅的委托代理人李新卫、周瑜，被上诉人市房管局的委托代理人何宇、廖衍玲，原审第三人郑文波的委托代理人朱嘉明，原审第三人蓝普公司的委托代理人蒋吉斌到庭参加诉讼。被上诉人朱焕文、姜桂臣经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被上诉人市房管局于2005年5月9日颁发的成房监证字第1189202号《房屋所有权证》载明：房屋所有权人为郑文波，房屋地址为武侯区桐梓林东路22号1栋3单元14号、15号、16号，设计用途为住宅，建筑面积分别为146.81、148.97、126.64平方米（合计为422.42平方米）。 原审判决认为，市房管局作为成都市的房产行政管理部门，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款、建设部《城市房屋权属登记管理办法（修订）》第八条第三款的规定，具有对成都市行政区域内的城市房产办理权属登记和进行产籍管理的行政职权。被诉具体行政行为是案涉房屋因第一次买卖进行房屋产权转移的过户登记，市房管局受理过户登记申请后，收集了买卖双方提交的证明权利人（申请人）已作出意思表示的房屋买卖过户申请，证明申请过户登记产权的房屋已发生转让事实的房屋买卖合同，证明卖方朱焕文的身份证复印件，证明朱焕文是房屋登记的所有权人且权属清楚的成房监证字第0523874号房屋所有权证与成房监共字第0030614号房屋共有权证，证明其他共有权人已书面同意转让并共同授权委托朱焕文取消房屋抵押、出卖房屋、确认房屋出卖价格、办理房屋产权过户登记手续等事宜的（2005）川省公证字第20085号公证书与授权委托书，证明买方是郑文波并已委托黄英办理房屋的购买、产权交易过户、领取产权证等事宜的成都蜀都公证处（2005）成蜀证内民字第9885号公证书与委托书，证明买卖双方已按照规定以市场指导价缴纳了有关税费的编号为（2003）川农税电字00204069号中华人民共和国契税完税证和编号分别为0044123与0044124号成都市房屋交易手续费发票，证明购买人已按照规定缴纳了登记费的成都市房产管理局房屋所有权登记缴费通知单，且查明转让前已解除了房屋查封、注销了他项权利登记，故市房管局于2005年5月9日将位于成都市武侯区桐梓林东路22号1栋3单元4楼14号、15号、16号房屋的产权转移登记给郑文波的行为，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第三十四条第一款、第三十七条，建设部《城市房屋权属登记管理办法（修订）第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十七条第一款、第二十七条，建设部《城市房地产转让管理规定》第七条，成都市房地产管理局、成都市物价局的成房发（2000）第4号《关于公布成都市二000年城市房地产转让市场指导价的通知》（以下简称4号通知）的规定。根据建设部《城市房屋权属登记管理办法（修订）》第十三条的规定，郑文波的代理人黄英在行使代理权时，应当向市房管局交验其有效证件，虽然市房管局提交的证据载明有“已核对身份证”的内容，而诉讼中并未提交该身份证的复印件，但该瑕疵没有损害被代理人郑文波的权利，也未影响房屋产权转移过户登记目的的实现，进而不足以影响市房管局的房屋登记行为的合法性。综上，市房管局作出的本案房屋登记行为，认定事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，且无超越职权或者滥用职权的情形，依法应确认合法。由于被诉具体行政行为经审查并不违法，因此，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款的规定，市房管局不承担国家赔偿责任，廖原、范丹梅要求市房管局就其被诉具体行政行为予以行政赔偿没有事实依据，其赔偿请求不予支持。遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(一)项、《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款、最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第一款、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条、第三十三条的规定，判决：一、确认市房管局于2005年5月9日将位于成都市武侯区桐梓林东路22号1栋3单元4楼14号、15号、16号房屋的产权转移过户登记给郑文波的房屋登记行为合法。二、驳回廖原、范丹梅要求赔偿经济损失50万元的赔偿请求。 宣判后，廖原、范丹梅不服，向本院提起上诉称， 1、根据建设部的建住房 [2000]201号《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》的规定，被上诉人市房管局在办理房屋转移登记时，不仅负有形式审查义务，还应审查收件内容是否真实。2被上诉人市房管局对伪造的公证书以及授权委托书上伪造的上诉人范丹梅的签名仅进行形式审查，未进行对比审查。3、涉案房屋出售的价格为70万元，明显低于市场价格，按照相关规定，应当进行评估，已评估价格作为纳税的依据。4、被上诉人市房管局为对原审第三人郑文波的代理人黄英的身份进行审查。请求撤销原审判决，依法作出公正判决。 被上诉人市房管局答辩称，1、四川省公证处（2005）川省公证字第20085号公证书的发文格式、文书编号、纸张采用、公证词等均符合公证文书的规范，且在有该公证书的情况下，被上诉人市房管局也不可能再对授权委托书上的签名进行核实。2、被上诉人市房管局按照市场指导价计收涉案房屋税费符合相关规定。3、被上诉人市房管局工作人员在房屋过户申请上已注明“已核买方郑文波代理人黄英身份证”，证明被上诉人市房管局对买方代理人的身份予以了核实。被上诉人市房管局在办理本案房屋转移登记中，履行了审查的行政职责，不存在违法，故也不应当承担行政赔偿责任。原审判决正确，请求予以维持。 审第三人郑文波和原审第三人蓝普公司陈述称，同意被上诉人市房管局的答辩意见，请求维持原审判决。 经审理查明，廖原、范丹梅及朱焕文、姜桂臣均系夫妻关系。 成都市武侯区桐梓林东路22号1栋3单元4楼14号、15号、16号房屋，原属廖原与朱焕文共同共有。该三套房屋购买于2000年3月30日，房屋面积分别为146.81平方米、148.97平方米、126.64平方米，房屋购买价款总计为887 082元，首付房款257 082元，余款63万元通过中国建设银行四川省分行岷江支行10年按揭贷款支付。该三套房屋于2000年10月9日办理房屋所有权证与共有权证，载明房屋所有人权为朱焕文、共有人为廖原，房屋用途为住宅，结构为钢混结构，产别为私产。2000年10月21日，上述房屋设定他项权利，并于11月2日办理了他项权属证书，载明抵押权人为中国建设银行四川省分行岷江支行，期限为2000年9月5日至2010年9月4日。 2003年2月25日，上述三套房屋因另一借款纠纷案件被成都市武侯区人民法院（以下简称武侯区法院）依法限额在29.5万元内予以查封。2005年4月15日，中国建设银行四川省分行岷江支行与朱焕文共同申请注销他项权利登记，市房管局经审查后办理了他项权利的注销。同年4月29日，武侯区法院依法解除了对三套房屋的查封。 2005年5月8日，朱焕文以房屋所有人与共有人代理人的身份，与郑文波的代理人签订房屋买卖合同，约定将三套房屋以70万元的价格转让给郑文波。同日，双方向市房管局申请房屋买卖过户，并提交了成房监证字第0523874号房屋所有权证、成房监共字第0030614号房屋共有权证、房屋买卖过户申请、房屋共有人委托朱焕文买卖房屋与办理房屋产权过户登记手续的授权委托书及公证书、郑文波委托黄英购买房屋与办理产权交易过户和领取产权证等事宜的委托书及公证书、房屋买卖合同、朱焕文的身份证复印件。市房管局当日即受理了该申请并决定准予登记。因申请时申报的成交价格略低于市场指导价，郑文波在申请受理后按市场指导价缴纳了房屋买卖的契税。2005年5月9日，朱焕文、郑文波又缴纳了房屋交易手续费。同日，市房管局将房屋产权转移过户登记所依据的事实书面告知了朱焕文与郑文波的代理人，在得到其确认后，办理了双方买卖房屋的产权转移过户登记手续，并向郑文波颁发了成房监证字第1189202号《房屋所有权证》，郑文波也缴纳了私房买卖的登记费。2005年5月25日，郑文波又将上述三套房屋以72万元的价格转让给了四川蓝普公司，并于27日办理了房屋产权转移过户登记手续。现该案三套房屋登记的所有权人为四川蓝普公司。 2006年5月23日，廖原、范丹梅向武侯区法院提起诉讼，请求撤销市房管局于2005年5月9日向郑文波颁发成房监证字第1189202号《房屋所有权证》的行为违法。 各方当事人对上述事实均不持异议，本院予以确认。 被上诉人市房管局为证明其向原审第三人郑文波颁发的成房监证字第1189202号《房屋所有权证》合法，向原审法院提供了以下证据材料及依据： 1、房屋买卖过户申请，拟证明本案房屋转移登记行为是基于权利人（申请人）的申请而作出的事实。该申请载明：买方代理人黄英和卖方代理人朱焕文承诺所提交的所有资料原件和复印件均真实、合法、有效，如有不实或隐瞒，申请人愿承担一切经济及法律责任，与房地产登记机关无关；被上诉人市房管局工作人员在该申请上注明“已核买方郑文波代理人黄英身份证”。 2、私房（含政策性住房）买卖过户业务受理单，拟证明对本案房屋转移登记的申请已在法律规定的期限内予以受理的事实。 3、被上诉人朱焕文的身份证复印件，拟证明被上诉人市房管局审查了权利人的身份证明的事实。 4、2005年4月20日的授权委托书及四川省公证处（2005）川省公证字第20085号公证书，拟证明房屋共有人共同委托权利人之一即被上诉人朱焕文取消房屋抵押、出卖房屋、确认房屋出卖价格、办理房屋产权过户登记手续等事实。授权委托书载明：委托人廖原、范丹梅、姜桂臣全权委托受托人朱焕文办理房屋产权过户登记的相关手续，落款处有廖原、范丹梅、姜桂臣的签字字样；公证书载明：兹证明廖原、范丹梅、姜桂臣于2005年4月20日在上述授权委托书上签名、捺手印。 5、2005年4月30日的委托书及成都蜀都公证处（2005）成蜀证内民字第9885号公证书，拟证明原审第三人郑文波委托黄英办理案涉房屋的购买、产权交易过户、领取产权证等事宜的事实。 6、成房监证字第0523874号房屋所有权证、成房监共字第0030614号房屋共有权证，拟证明被上诉人市房管局对案涉房屋进行了权属审核等事实。 7、成都市房屋所有权申请登记表，拟证明本案房屋转移登记行为所依据的文件收集齐全，并进行了审查与复审的事实。登记表载明房屋计费基数为718 114元。 8、成都市房产管理局房屋所有权申请登记表，拟证明本案房屋转移登记的相关事实在作出登记行为前已告知权利人（申请人），并经其确认的事实。申请登记表载明：本案房屋转移登记的买方为郑文波，卖方为朱焕文，房屋计费基数为718 114元，在确认一栏中黄英、朱焕文确认愿意对所提交材料的真实性、合法性负责，并承担相应的法律责任。 9、2005年5月8日的成都市房屋买卖合同书，拟证明案涉房屋因买卖而办理产权转移登记的事实。合同载明：卖方登记人为朱焕文，共有人的代理人为朱焕文，买方为郑文波，代理人为黄英，买卖标的物为位于成都市武侯区桐梓林东路22号建筑面积422.42平方米的住宅，《房屋所有权证》书证号为成房监证字第0523874号，房价总计为70万元。 10、成房监他字第12748号房屋他项权证及注销他项权利登记申请，拟证明案涉房屋原设立有他项权利，在发生买卖前，因抵押关系终结已注销他项权利的事实。 11、武侯区法院（2003）武侯民二初字第170号民事裁定书和协助执行通知书、（2003）武侯执字第1022号民事裁定书，拟证明案涉房屋曾因他案被武侯区法院依法查封，在发生买卖前，已依法解除查封的事实。 12、编号为（2003）川农税电字00204069号中华人民共和国契税完税证、编号分别为0044123、0044124号成都市房屋交易手续费发票，拟证明案涉房屋买卖后依法缴纳了相关税费的事实。契税完税证载明：纳税人为郑文波，房地产位置为桐梓林东路22号，房地产权属转移面积为422.42平方米，计税金额为718 114元，实纳税款金额为21 543.4元。房屋交易手续费发票载明：交费人分别为郑文波（代：黄英）、朱焕文等二人（代：朱焕文），交易项目名称均为桐梓林东路22号1幢3单元4楼14、15、16号，计费基数均为718 114元，交纳手续费金额均为1 267.5元。 13、被上诉人市房管局房屋所有权登记缴费通知单，拟证明案涉房屋的购买人已依法缴纳了登记费事实。 被告市房管局为证明被诉具体行政行为的作出符合法律规定，提交了以下依据： 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条第一款、第三十七条、第六十条第三款关于“国家实行房地产成交价格申报制度”，“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”，“房地产转让或变更时，应当向县以上人民政府房产管理部门申请房产变更登记……”的规定。 2、建设部《城市房屋权属登记管理办法（修订）》第八条第三款、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十七条关于“直辖市、市、县人民政府房地产行政管理部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作”，“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记”，“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申请……”，“权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记”，“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书”，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”的规定。 3、建设部《城市房地产转让管理规定》第七条关于“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书”的规定。 4、成都市房地产管理局、成都市物价局的成房发[2000]第4号《关于公布成都市二000年城市房地产转让市场指导价的通知》中关于“凡申报成交价低于市场指导价的，按市场指导价计收税费。当事人对市场指导价不服的，可由当事人委托具有国家二级以上资质的房地产估价机构进行评估，评估价高于申报成交价的，按评估价计收税费”，“市场指导价=基准价×（1+调整因素）×成色×建筑面积”，“房屋用途为住宅、属电梯公寓且钢混结构的，四类地区的基准价为1 700元、楼层在四楼的调整因素为-8%、竣工使用年限在4-10年的成色为9成”，“四类地区为二环路以外、三环路以内的地区”等的规定。 上诉人廖原、范丹梅为证明被上诉人市房管局作出的本案房屋转移登记行为不合法，向原审法院提供了以下证据材料： 1、编号为048号的成都市商品房购销合同、借款合同，拟证明案涉房屋的原始取得是上诉人廖原与被上诉人朱焕文共同购买所得，并通过银行按揭贷款付清房款的事实。 2、四川省公证处于2006年2月21日出具的关于经查证其未出具过编号为（2005）川省公证字第20085号授权委托书公证书的（2006）川省公证文字第005号查证通知书，拟证明被上诉人市房管局作出的本案房屋转移登记行为所依据的四川公证处（2005）川省公证字第20085号授权委托书公证书系伪造的事实。 3、2005年5月25日的成都市房屋买卖合同以及与该次买卖有关的授权委托书、公证书和房屋买卖过户申请、房屋信息摘要，拟证明原审第三人郑文波在取得案涉房屋后，又以72万元的价格将该房屋转让给原审第三人蓝普公司，致使涉案房屋产权在事实上已无法回复而给上诉人造成极大经济损失的事实。 4、成都豪斯电子探测技术有限公司的宣传广告与成都市爱家房屋信息有限公司的情况说明，拟证明案涉房屋在第一次买卖发生前已进行了精装修，造成上诉人经济损失50万元的事实。 5、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款关于“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的……”的规定。 6、《城市房屋权属登记管理办法（修订）》第二十七条、第三十七条关于“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡属权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；……”，“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任”的规定。 7、建设部《城市房地产转让管理规定》第六条第四款、第七条、第十四条第三款关于“下列房地产不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……”，“房地产转让，应当按照下列程序办理：……（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；……”，“房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”的规定。 8、成都市人民政府第41号令《成都市城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十三条关于“公民、法人或其他组织应当自行申请办理房屋产权登记。因特殊情况确需委托他人办理的，被委托人须交验委托书和本人身份证。必要时委托须经公证”的规定。 9、建设部建住房 [2000]201号《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》的附件二关于“房地产交易与房屋权属登记程序流程各环节职能：（一）受理：……2、初审证件真伪……”的规定。 10、《中华人民共和国国家赔偿法》第四条、第七条第一款关于“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：……（四）造成财产损害的其他违法行为”，“行政机关及其工作人员行使行政职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，该行政机关为赔偿义务机关”的规定。 经庭审质证，上诉人对被上诉人市房管局提供的第3项、第11－13项证据材料无异议；对第1－2项、第5项、第7－8项证据材料的真实性不持异议，但认为由于原审第三人郑文波的代理人黄英在办理本案转移登记时未提交身份证，不能证明被上诉人市房管局收件齐全，故上述四份证据材料不具有合法性和证明力；对第6项证据材料的真实性、合法性不持异议，但认为与本案无关联性；对第4项证据材料的真实性持有异议，认为授权委托书及公证书系伪造的；对第9项证据材料，认为涉案房屋的成交价格远远低于市场价格，该项证据材料不能证明被上诉人市房管局对房屋价格尽到了审查义务；对第10项证据材料的真实性不持异议，但认为因被上诉人市房管局仅保存了注销他项权利的申请，致使无法将授权委托书上伪造的范丹梅的签名与原抵押资料上范丹梅的签名进行对比，该项证据材料不能证明被上诉人市房管局对提交的相关证件尽到了审查义务。上诉人对被上诉人市房管局提供的1－4项依据的合法性不持异议，但认为其所提供的依据中的相关规定太笼统，未引用更具体的程序依据。 原审第三人郑文波和蓝普公司对被上诉人市房管局提供的上述证据材料及依据均无异议。 被上诉人市房管局对上诉人提供的第1－3项证据材料的真实性不持异议，但认为第2项证据材料不能证明市房管局在办理本案房屋转移登记时未尽到法定得出审查义务；第4项证据材料的真实性无法确认。被上诉人市房管局对上诉人提供的第5－10项依据的合法性无异议，但认为其作出的本案房屋转移登记行为不违法，故《城市房屋权属登记管理办法（修订）》第三十七条和《中华人民共和国国家赔偿法》第四条、第七条第一款的规定在本案中不具有可适用性，上诉人提供的其他依据与被上诉人市房管局提供的依据并无冲突。 原审第三人郑文波和蓝普公司在庭审中同意被上诉人市房管局就上诉人提供的证据材料及依据所发表的质证意见。 本院审查认为，被上诉人市房管局提供的第1－3项、第5－13项证据材料以及上诉人提供的第1－3项证据材料具有真实性，对本案的案件事实起证明作用，本院予以确认。根据四川省公证处出具的（2006）川省公证文字第005号查证通知书，能够证明被上诉人市房管局提供的第4项证据材料即2005年4月20日的授权委托书及四川省公证处（2005）川省公证字第20085号公证书，欠缺客观客观、真实性。上诉人提供的第4项证据材料，在本案中不具有证明力。被上诉人市房管局提供的第1－4项依据以及上诉人提供的第5项、第6项即《城市房屋权属登记管理办法（修订）》中第二十七条的规定、第7－9项依据，系现行有效的法律规范，且相关规定之间不无抵触，上述依据在本案中具有可适用性。上诉人提供的第6项即《城市房屋权属登记管理办法（修订）》中第三十七条的规定及第10项依据，系现行有效的法律规范。 本院认为，行政登记是主管机关依当事人的申请，对当事人之间的民事法律关系加以记载、予以认可和证明的一种行政行为，其作用在于确认所登记的民事法律关系的合法性，使之具有社会公信力。登记机关的主要职责是审查申请人是否依法提交了申请登记所需的材料；申请登记事项有无违反法律的禁止性或限制性规定；申请材料内容之间是否一致等。只要申请人提交的申请材料符合法律规定，登记机关就应依法予以登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款、建设部《城市房屋权属登记管理办法（修订）》第八条第三款的规定，被上诉人市房管局具有对成都市行政区域内的城市房屋权属进行核准登记并颁发房屋所有权证的行政职权。因本案房屋权属登记行为从形式上看，是基于原审第三人郑文波与被上诉人朱焕文签订购房合同而发生，故该房屋权属登记行为属于《城市房屋权属登记管理办法（修订）》第十七条第一款所规定的转移登记。本案中，被上诉人市房管局在收到房屋权属转移登记申请后，依法对申请人提交的相关申请材料即房屋权属证明、购房合同等相关证明材料以及房屋权利人和委托代理人的身份进行了审查，在确认该登记事项权属清楚、产权来源资料齐全，且申请材料所记载的事项符合房屋转移登记管理的有关规定，转让当事人按照规定以市场指导价缴纳了房屋买卖的税费等费用的情况下，作出准予登记并向原审第三人郑文波颁发房屋所有权证，符合行政规章的规定。该转移登记行为并无不当。但根据上诉人在诉讼中提供的四川省公证处出具的（2006）川省公证文字第005号查证通知书表明，四川省公证处从未出具过（2005）川省公证字第20085号授权委托书公证书，即该公证书缺乏真实性。尽管被上诉人市房管局在行政程序中对其作出的房屋转移登记行为已尽到了行政规章所要求的审查义务，其自身并无过错，但其根据（2005）川省公证字第20085号公证书和相关的申请材料所作出的本案房屋转移登记行为欠缺客观、真实的基础，不具有合法性。原审法院判决确认被上诉人市房管局作出的本案房屋转移登记行为合法不当，依法应予改判。根据《中华人民共和国国家赔偿法》的规定，产生行政赔偿的首要前提，是行政机关和行政机关工作人员具有违法行使职权的行为。由于房屋转移登记是基于房屋转让当事人的申请而作出，房屋转让当事人应当对其提交的申请材料的真实性负责并承担相应的法律后果，在被上诉人市房管局已按照规定对本案房屋转移登记尽到了审慎义务的情况下，依法不应承担行政赔偿责任。故原审法院判决驳回上诉人要求赔偿经济损失50万元的赔偿请求正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项、第（三）项、最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2006）武侯行初字第12号行政判决第一项； 二、确认被上诉人成都市房产管理局于2005年5月9日将位于成都市武侯区桐梓林东路22号1栋3单元4楼14号、15号、16号房屋的产权转移登记给原审第三人郑文波的房屋登记行为违法； 三、维持成都市武侯区人民法院（2006）武侯行初字第12号行政判决第二项。 一审案件受理费人民币100元，其他诉讼费人民币100元；二审案件受理费人民币50元，均由被上诉人（原审被告）成都市房产管理局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 沈 建 代理审判员 李伟东 代理审判员 雍卫红 二○○七年十月二十六日 书 记 员 熊 文 附相关法律规范条文： 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十四条第一款、第三十七条、第六十条第三款规定：“国家实行房地产成交价格申报制度”，“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”，“房地产转让或变更时，应当向县以上人民政府房产管理部门申请房产变更登记”。 建设部《城市房屋权属登记管理办法（修订）》 第八条第三款、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十七条、第二十七条、第三十七条规定：“直辖市、市、县人民政府房地产行政管理部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作”，“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记”，“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申请……”，“权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记”，“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书”，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”，“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡属权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书”，“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任”。 建设部《城市房地产转让管理规定》 第六条、第七条、第十四条第三款规定：“下列房地产不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”，“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书”，“房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。 成都市房地产管理局、成都市物价局的成房发[2000]第4号《关于公布成都市二000年城市房地产转让市场指导价的通知》中规定：“凡申报成交价低于市场指导价的，按市场指导价计收税费。当事人对市场指导价不服的，可由当事人委托具有国家二级以上资质的房地产估价机构进行评估，评估价高于申报成交价的，按评估价计收税费”，“市场指导价=基准价×（1+调整因素）×成色×建筑面积”，“房屋用途为住宅、属电梯公寓且钢混结构的，四类地区的基准价为1 700元、楼层在四楼的调整因素为-8%、竣工使用年限在4-10年的成色为9成”，“四类地区为二环路以外、三环路以内的地区”。 成都市人民政府第41号令《成都市城市房屋产权产籍管理暂行办法》 第十三条规定：“公民、法人或其他组织应当自行申请办理房屋产权登记。因特殊情况确需委托他人办理的，被委托人须交验委托书和本人身份证。必要时委托须经公证”。 建设部建住房 [2000]201号《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》附件二：“房地产交易与房屋权属登记程序流程各环节职能：（一）受理：……2、初审证件真伪……”。 《中华人民共和国国家赔偿法》 第四条、第七条第一款规定：“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：……（四）造成财产损害的其他违法行为”，“行政机关及其工作人员行使行政职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，该行政机关为赔偿义务机关”。 |
