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甘州区法院行政判决书 （2008）甘行初字第3号 原告代建民，男，1964年12月14日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住(略)。 委托代理人李爱国，男，系甘肃金厦律师事务所律师。 委托代理人王东升，男，系甘肃金厦律师事务所律师。 被告张掖市房产管理局。 法定代理人保廷华，该局局长。 委托代理人李建荣，男，系张掖市房产管理局下属张掖市房屋拆迁管理办公室主任。 委托代理人张新军，男，系甘肃金彤律师事务所律师。 第三人张掖市天域房地产开发有限责任公司。 法定代表人戴彪，男，系该公司经理。 委托代理人汪纪勇，男，系张掖市天域房地产开发有限责任公司职工。 原告代建民与被告张掖市房产管理局及第三人张掖市天域房地产开发有限责任公司房屋拆迁管理行政裁决纠纷一案，于2008年1月2日向本院提起行政诉讼，本院于2008年1月7日受理后，经原告同意依法将被告张掖市房屋拆迁管理办公室变更为张掖市房产管理局，于2008年1月22日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因张掖市天域房地产开发有限责任公司与本案有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼，本院依法组成合议庭，于2008年5月14日公开开庭审理了本案。原告代建民及其委托代理人李爱国、王东升，被告张掖市房产管理局委托代理人李建荣、张新军，第三人张掖市天域房地产开发有限责任公司委托代理人汪纪勇，到庭参加了诉讼。因本案案情复杂，经本院申请，甘肃省高级人民法院批准延长审限两个月。本案现已审理终结。 被告张掖市房产管理局于2007年11月27日，对原告在本市甘州区民主东街与南大街交接东南拐角处，南街74号志成综合楼一层有建筑面积37.22平方米的混合结构门店一间做出张市拆裁字（2007）第08号裁决书。 被告于2008年1月28日向本院提供了作出具体行政行为的证据、依据是：1、建设局制作文书（证据目录1-13）；2、申请人（天域公司）提供的证据及资料（证据目录14-41）；证明被告作出行政裁决的具体行政行为合法。3、本案的法律法规依据是国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条之规定。 原告诉称，被告作出的张市拆裁字（2007）第08号裁决书，存在事实不清，在证据、程序、适用法律、法规等方面存在严重的违法性：1、根据《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定，裁决应当自收到申请之日起30日内做出，而该裁决从受理到作出长达10个月之久，程序明显违法，应当依法撤销。2、天域公司委托张掖市荣华房地产估价有限公司所做的评估报告已不具有法律效力，不能作为裁决的证据使用，该裁决证据严重不足。3、该裁决不符合《物权法》关于征收的前提条件及立法的精神，被告的行政裁决已严重超越其职权范围。4、该裁决无视法律、法规的规定，非法剥夺了原告的财产所有权和选择权，强迫原告接受第三人天域公司提供的位于甘州区南城巷工商局斜对面仿古的门店两间，实行异地产权调换。已严重的侵害了原告的合法权益。故原告依法提起诉讼，请求人民法院依法予以撤销，作出公正的裁决。 原告在庭审中向本院提交了拆迁裁决书，土地使用证，房屋产权证及相关法律依据和对被告提交的证据异议说明书，及证据异议补充说明书等材料。原告经质证认为，被告作出的裁决书程序违法，适用法律错误，评估报告不具备真实性、客观性、合法性。 被告张掖市房产管理局书面辩称：一、我局做出行政裁决的程序合法。作出裁决的时间虽然长达10个月，但延期的目的，是为了督促拆迁人积极与被拆迁人协商，以求最大限度地保护被拆迁人的合法权益。这并未影响到行政裁决实体的公正性。二、评估报告没有超过拆迁期限，不存在该评估报告不具有法律效力的问题，完全可以作为行政裁决的证据使用。三、拆迁过程中不存在侵犯原告所有财产权的问题。原告以甘泉文化广场部分工程的商业开发性质来否定其对城市建设和发展，进而将其排除在符合公共利益需要的项目之外的主张是片面的、也是不公平的。四、被告在裁决中，列举了货币补偿和产权调换这两种补偿安置方式供原告选择。符合《城市房屋拆迁管理条例》和《甘肃省城市房屋拆迁管理办法》的规定。因拆迁人所实施的项目属引进外资项目，要整体经营，拆迁人不得随意出售，排除了就地产权调换的可能性。法规，规章没有规定拆除商业服务营业性用房，必须予以就地安置 。被告不接受异地产权调换这种补偿安置方式，可以选择接受货币补偿的方式，我局的裁决不存在非法剥夺原告选择权的问题。我局做出的张市拆裁字（2007）第08号裁决认定事实清楚、充分、程序合法，法院应依法驳回原告的诉讼请求，维持被告做出的行政裁决。 第三人张掖市天域房地产开发有限责任公司未作书面答辩，在庭审中口头述称：我公司同意被告的意见，人民法院应驳回原告的诉讼请求，维持张掖市房产局作出的行政裁决。 经审理查明，原告在本市甘州区民主东街与南大街交接东南拐角处，南街74号志成综合楼一层有建筑面积37.22平方米的混合结构门店一间。2004年8月12日，第三人张掖市天域房地产开发有限责任公司（原张掖市佛钟房地产开发有限责任公司，2005年4月29日经张掖市工商行政管理局核准，并进行名称变更登记）经甘州区发展计划局同意取得关于甘泉文化广场建设项目立项的批复，批准同意该公司投资建设以文化活动为主，兼营商业、娱乐、休闲等服务业的甘泉文化广场。第三人天域公司办理了建设用地规划许可证，2005年1月17日第三人与张掖市利民拆迁安置有限责任公司签订委托拆迁协议，委托利民公司实施拆迁。2005年2月28日第三人向张掖市建设局按规定提交了关于甘泉文化广场建设项目立项的批复、出让综合用地的批复、建设用地规划许可证、天域公司资信证明书、拆迁计划等书面材料，申请取得了房屋拆迁许可证。因行政管理职能发生变化，原张掖市建设局有关房屋拆迁管理的行政管理职能由张掖市房产局行使。张掖市房产局委托张掖市房屋拆迁管理办公室履行房屋拆迁行政裁决等事项。2005年2月28日张掖市建设局公布拆迁公告，原告的房屋位拆迁范围之内。因甘泉文化广场拆迁难度较大，不能按期完成拆迁工作，经第三人申请，被告分期作出准许延长拆迁期限的批复，同意将拆迁期限延长至2007年12月31日。2005年9月30日甘州区公证处对抽签确定房屋拆迁评估机构活动进行现监督公证，确认房屋拆迁评估机构为张掖市华荣房地产估价有限责任公司的活动合法有效。2006年4月15日又进一步指定张掖市华荣房地产估价有限责任公司为房屋拆迁评估机构。2006年5月13日，张掖市华荣房地产估价有限责任公司接受第三人的委托，对原告的房屋门店进行了评估，评估单价每平方米为4031.00元，评估价合计为150034.00元（张掖市华荣房地产估价有限责任公司（2006）073-2号房地产估价报告）。因第三人与原告就房屋拆迁安置补偿等问题达不成协议，2007年1月8日第三人要求被告依法裁决。2007年2月2日被告召集原告及第三人进行了房屋拆迁听证，未能取得一致意见。在评估报告产生后，因原告对评估结果提出异议，2007年7月3日，被告又组织原告与第三人就拆迁房屋的评估事项和组织专家鉴定的有关问题征求双方意见。原告表示，不重新评估，也不技术鉴定，被告拆迁管理办公室于2007年7月6日委托签定专家对张掖市华荣房地产估价有限责任公司所作出的房地产估价报告进行了分析与论证，经估价专家委员作出鉴定结论为：被拆迁房屋货币补偿价格的确定不存在技术上的问题，估价时点，商业门店的评估价格适中。故维持了张掖市华荣房地产估价有限责任公司的房地产估价报告。在拆迁过程中原告坚持原地产权调换找补差价，与第三人分歧意见较大，未能取得一致意见。 2007年12月31日被告作出裁决，裁决书认定：“……被申请人要求产权调换的补偿方式符合现行拆迁法规的规定，予以支持。对被申请人提出的评估价格过低，有异议的要求，经我局委托估价专家委员会估价专家进行了技术鉴定，经专家鉴定，维护了原评估结果。对被拆迁房屋的安置地点应根据城市规划对该建设项目的规划要求和该项目工程设计需要，按照有利于实施城市规划和城市旧区改造的原则进行处置。若被申请人选择货币补偿的安置方式，则申请人对被申请人所有的37.22平方米门店应一次性支付房屋补偿款150034.00元（张掖市华荣房地产估价公司（2006）073-2号房地产估价报告）。若被申请人选择产权调换的方式，则由申请人提供位于南城巷工商局斜对面仿古门店两间：①102室，建筑面积36.84平方米，评估单价每平方米2661.57元，评估价合计为98052.00元（张掖市华荣房地产估价公司（2007）274-2号房地产估价报告）；②104室，建地面积31.58平方米，评估单价每平方米为2661.57元，评估价合计为84052.00元（张掖市华荣房地产估价公司（2007）274-1号房地产估价报告），实行异地产权调换。但被申请人由二类地段调换至三类地段，属降低一个地段类别。根据《张掖市城区房屋拆迁管理实施办法》第四十四条规定，每降低一个地段类别，非住宅房屋在货币补偿金额的基础上上浮20%的规定，上浮后补偿金额为180040.80元，两间调换门店评估总价共计为182104.00元，被申请人需向申请人支付差价2063.20元。 依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条之规定裁决：1、被申请人有权选择货币补偿或产权调换的补偿安置方式。2、被申请人如果选择货币补偿方式，则申请人一次性向被申请人支付37.22平方米门店补偿款150034.00元。3、若被申请人选择产权调换方式，则申请人提供位于南城巷工商局斜对面仿古门店两间①102室，建筑面积36.84平方米；②104室，建地面积31.58平方米，实行异地产权调换，并由被申请人向申请人支付房屋产权调换差额2063.20元。4、根据《张掖市城区房屋拆迁管理实施办法》第四十六条规定，申请人向被申请人一次性支付六个月歇业补助费4466.40元（每月每平方米补偿20元）、搬家补助费400元。5、限被申请人自本裁决书送达之日起十五日内，将房屋腾空，交付申请人拆除”。现原告房屋已被拆除。 原告认为，被告做作出的裁决书事实不清，在证据、程序、适用法律、法规等方面严重违法，要求依法予以撤销。 本案审理过程中就有关评估报告的使用有效期问题向华荣公司调查，华荣公司函本院“针对你院提出的估价报告使用有效期的疑问现答复如下：对于拆迁评估，由于同一拆迁评估项目，不管作业日期在什么时候，因估价时点不变（拆迁许可证颁发日期），估价目的不变，同一估价对象的估价结果应是一致的”。 案件受理后，本案组织原、被告及第三人多次进行协调，因原告与第三人就安置补偿方式争议过大，协调未果。 上述事实，有被告证据目录中与证明其行政裁决行为合法性相关的部分证据，原告及第三人的陈述在卷为证。 本院认为，被告作为房屋拆迁裁决的行政管理部门，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定，在拆迁人与被拆迁人就补偿安置达不成协议时，经当事人申请，作出房屋拆迁的行政裁决。依法履行房屋行政裁决的管理职责,符合法律规定，被告在受理行政裁决的申请后，依法进行了审查，按照其行政职责的要求向拆迁人颁发拆迁许可证，公布房屋拆迁公告，组织双方当事人就相关补偿安置事宜进行了听证，并组织调解，进行了评估机构的选择和确定，保障了拆迁当事人在行政裁决过程中的权利，在原告对评估报告有意见的情况下，组织评估专家召开论证会，对房地产估价报告进行了技术论证，并按照法定的程序向原告送达房屋拆迁裁决通知书，告知了原告应享有的权利，通过审核相关资料，组织调解，核实补偿安置标准。被告行政裁决中对原告房屋安置补偿的方式符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定。因此，被告作出的行政裁决符合法律、法规和规章的规定。不存在滥用职权和显失公正的情形。原告提出，被告从受理行政裁决申请到作出行政裁决，超过法定时间的主张，经审查本院认为，被告受理行政裁决申请后，为达成拆迁当事人以协商的方式处理拆迁争议进行了多次调解，召开听证及论证会，作了大量工作。在协调过程原告与第三人各自提出了不同的意见，被告征对双方的分歧意见始终作协商工作，拆迁当事人因分歧太大，未能达成一致意见，最终被告才在协商未果的情况下进行裁决，被告在履行行政裁决职责过程中并未有意拖延，虽然与法定时间的要求有一定的差距，但并不影响行政裁决结果实体的合法性，原告提出评估报告不能作为裁决使用的主张，经审查本院认为，评估鉴定机构所做的房地产估价报告及对该报告使用有效期的说明符合房屋评估的实际情况，该评估报告可以作为确认被拆迁房屋货币补偿的合法依据。原告提出被告的行政裁决已严重超越其职权范围，非法剥夺了原告的财产所有权和选择权的主张，经审查本院认为，《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定，“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。……被拆迁人可以选择拆迁补偿方式”。 被告在裁决中，列举了货币补偿和产权调换这两种补偿安置方式供原告选择。符合法律的规定。且法律，法规并未规定拆除商业性用房必须实行原地产权调换。故原告的主张不能成立。本院不予支持，综上，被告作出行政裁决的具体行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第一项的规定判决如下： 维持被告张掖市房产管理局作出的张市拆裁字（2007）第08号裁决书。 受理费50元，由原告代建民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长：曾 俊 国 审 判 员：李 世 华 审 判 员：姚 勇 二00八年五月二十七日 书 记 员：何 丽 萍 附： 【本案所适用法律、法规、司法解释】 第五十四条 人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决： （一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。 （二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为： 1、主要证据不足的； 2、适用法律、法规错误的； 3、违反法定程序的； 4、超越职权的； 5、槛用职权的。 （三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。 （四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。 |
