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江西省赣州市中级人民法院 行政判决书 （2008）赣中行终字第31号 上诉人（原审原告）赖远福，男，1954年2月生，汉族，个体户，住(略)。 委托代理人冯文忠，贡江镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）于都县银坑镇人民政府。 法定代表人王九龙，镇长。 委托代理人凌满发，银坑法律服务所法律工作者。 原审第三人赖微序，男，1948年2月生，个体户，住(略)。 委托代理人罗海琳，于山律师事务所律师。 上诉人赖远福因土地使用权处理决定一案，不服于都县人民法院（2008）于行初字第5号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2008年6月19日公开开庭审理了本案，上诉人赖远福及委托代理人冯文忠，被上诉人委托代理人凌满发，原审第三人赖微序及委托代理人罗海琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 经审理查明，2001年9月原于都县银坑供销合作社改制，其房产进行公开拍卖，其中第三人赖微序购得标号为A1号的原银坑饭店店房，土地使用权面积为132.96平方米，四邻界址：东自墙邻空坪、南与曾新生共墙、西自墙邻街道、北自墙邻原告赖远福墙。原告赖远福购得标号A4的原银坑供销酒家，土地使用权面积297.7平方米，四邻界址：东空坪、南赖微序店、西大公路、北曾声房。原告南墙与第三人北墙相邻。购买后双方按各自界址分别办理了国有土地使用权证和房屋所有权证。原告及第三人东墙外包括争议地在内的土地均未登记在双方国有土地使用权证上，该地（包括争议地）的土地使用权当时尚属原银坑供销合作社所有。第三人在2001年11月改建其店房后半部分并建一层砖混结构楼房，该房东墙外出檐覆盖了争议地范围的部分，原告对此未提出异议。2002年原告改建与第三人相邻的附属房，并把附属房的一堵墙（长1. 6米、宽0.4米）建在第三人已改建好店房东墙外的屋檐内，因此双方发生争议。原告及第三人在改建其店房时，均未经主管部门批准，属违章建筑。为此纠纷，第三人曾于2002年6月以相邻纠纷为由提起民事诉讼，经中级法院终审后，以双方当事人以违章建筑引起的纠纷，不属于人民法院受理案件的范围为由，驳回了第三人的起诉。2002年11月第三人补办了相关许可手续。2004年3月第三人欲购买其店房东墙外出檐长2.5米、宽4.3米的国有土地使用权，遂与原银坑供销合作社协商，供销社派出工作人员到实地勘察，在征求原告意见，原告表示不购买的情况下，供销社与第三人签订了国有土地使用权转让合同，转让土地长2.5米、宽4.3米、面积10.75平方米，其四邻界址：东空坪、南空坪、西自墙、北赖远福空坪，其宗地位址，第三人店房东墙外边为起点（宽4.3米）由西向东方向延伸2.5米，即：第三人店房东墙外飘檐位址，其中包括原告已占用（长1. 67米、宽0.4米、面积0.668平方米）部分在内。同年6月23日于都县国土资源局经实地勘察后，批准同意转让国有土地使用权面积10.75平方米，即（2004）217号《国有土地使用权转让合同》，由于发生争议，第三人未能取得土地使用权证。2004年8月原告又把建在第三人屋檐内附属房的房墙由西向东方向延长，又占用第三人已受让土地长0. 83米、宽0.4米、合计面积0.332平方米。另查明：原告所购店房主要是原银坑供销合作社所有的银坑酒家，拍卖前为陈金石承包经营。陈金石承包期间在靠现第三人所购店房一边搭建了部分附属建筑用作卫生间，因未经有关部门批准，故此附属建筑没有在有关产权证书及拍卖宗地图等图纸上标注，原银坑供销合作社也未将其作为房产拍卖。原告购买后，在原有附属建筑的基础上对附属建筑进行了改建。 被上诉人处理认为：1、申请人赖微序与被申请人赖远福之间的土地权属争议，系个人之间的争议，本府有依法受理调处的主体资格；2、依据有关法律法规之规定，土地使用证登记的面积与实际面积不相符时，以土地使用证登记载明的宗地四至范围内的实际面积为准确定权属。据此，被上诉人于2008年元月11日作出银府处字2008（01）号《关于赖微序与赖远福土地使用权争议的处理决定书》，其处理结果为：位于于都县银坑圩申请人赖微序店房东墙外（出檐）为起点以申请人赖微序店房北墙、被申请人赖远福店房南墙的房墙直线由西向东方向延伸线长2.5米，宽4.3米，土地面积10.75㎡（包括争议地）的国有土地使用权归申请人赖微序所有。 原审法院认为：第三人赖微序提供的其本人《国有土地使用权证》及原告赖远福的《国有土地使用权转让合同》2001转让字388号，以及公证处证明，证人杨星国、赖冬喜、陈人荣等证词可证实原告赖远福与第三人赖微序争议地之间界线是以各自原房墙由西向东方向直线延伸。原告赖远福诉称其改建附属建筑未改变原有界址，但其未改变的界址指的是原陈金石承包银坑酒家时所建附属建筑的界址，而该附属建筑是未经批准所建，不具合法性，况且该附属建筑在有关房屋产权证及拍卖宗地图等图纸上均未作标注，不能作为划分土地权属界址的标准。故原告此主张不成立。原告提出其购买土地使用权面积为297.70平方米，有拍卖资料、房产所有权证、房屋勘丈平面图片及国有土地使用权转让合同等佐证，该院认为，本案中原告与第三人争议的是其相邻土地界址，其土地使用权面积与双方相邻界址无直接关系。即使原告所购店房实际面积与其拍卖资料、房产所有权证、房屋勘丈平面图片及国有土地使用权转让合同等所载面积有误差，根据国土资源部《确定土地所有权和使用权的有关规定》第五十六条“土地所有权或使用权证明文件上的四至界址与实地一致，但实地面积与批准面积不一致，按实地四至界址计算土地使用面积，确定土地使用权”的规定，也应以土地使用权证明文件上确定的四至界址为准。故原告这一主张亦无法律依据该院不予支持。据此，该院认为被告银坑镇人民政府所作银府处字2008（01）号《关于赖微序与赖远福土地使用权争议的处理决定》证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序。原告要求确认争议地使用权归其所有的诉讼请求亦无事实和法律依据且不属人民法院行政诉讼受案范围。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一项及《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决：一、维持被告银坑镇人民政府银府处字2008（01）号关于赖微序与赖远福土地使用权争议的处理决定。二、驳回原告赖远福要求确认争议地土地使用权属其所有的诉讼请求。案件受理费50元，由原告赖远福承担。 上诉人上诉称，一、请求依法撤销于都县法院（2008）于行初字第5号行政判决。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：一、原审认定上诉人占用第三人土地面积一平方米的事实不清。1、上诉人于2001年经原银坑供销社拍卖中标购买银坑供销酒家，此后，上诉人从未改变供销酒家的四邻界址，更未超越界线多占土地。第三人2006年5月以上诉人附属房及围墙中有上诉人“二次侵占我位于老银坑饭店后面共计宽0.4米、长2.5米，面积1平方米的土地使用权”为由，申请土地确权。被上诉人作出了银府处字2008（01）号《关于赖微序与赖远福土地使用权争议的处理决定》。第三人虽然与于都县银坑供销合作社签订《国有土地使用权转让合同》，但该合同宗地图的四邻界址中“北赖远福空坪”不能说明具体的界址，只能说明邻上诉人的空坪，何况其办理国有土地使用权登记时没有指界人的界址确认。2、银坑供销社拍卖给上诉人的房地产中有陈金石所建的附属房，该附属房是个整体的附属房，附属房只有1.8米层高。根据建设部的规定，层高不足2.5米的不计算房产面积，因此，当时没有作为房产来计算拍卖面积。银坑供销社也没有拆除该附属房进行拍卖，也没有在拍卖资料上说明该附属房及其土地面积不在A4号店房的面积之内。二、一审认定上诉人超占面积与法相悖。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”的规定，尽管附属房是非法建筑，但是，上诉人竞买时银坑供销社并没有说明不能使用，依据前述的法律规定，该附属房属于上诉人所有。二是一审适用《确定土地所有权和使用权的若干规定》来认定界址、面积不准确。本案应当优先适用《江西省调处土地权属争议暂行规定》，《江西省调处土地权属争议暂行规定》第二十二条明确规定“土地证或协议书、裁决书等有关凭证载明的土地面积与实际不符的，以其载明的四至范围内的实际面积为准确定权属；四至界址有争议的，按四至载明的地物标为准确定四至界址；没有载明四至范围的，以实际批准的面积确定权属。”上诉人竞买的A4号店房无论是银坑供销社的拍卖资料、拍卖面积，还是土地管理局、房地产管理局批准确认的土地面积都是297.7平方米，该土地面积包含了附属房的面积在内。三、第三人取得10.75平方米的土地使用权违反了有关的法律规定，属于无效的转让行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定“下列房地产，不得转让：（五）权属有争议的”。国土资源部《土地权属争议调查处理办法》第二十二条也规定“在土地所有权和使用权争议解决之前，任何一方不得改变土地利用的现状”。第三人在与银坑供销社办理该土地使用权转让时，是明明知道北边界址是上诉人已经使用的附属房的南墙，而且，于都县供销合作社到现场后，上诉人已经表明态度，回答了涉及到附属房的土地已经购买了。 被上诉人答辩称：１、原审认定上诉人占用第三人土地面积的事实是清楚的。其一，上诉人共占用第三人土地面积一平方米。2001年原于都县银坑供销合作社改制，其房产公开拍卖，第三人购得标号A1号的店房，土地使用面积132.96平方米，四邻界址：东自墙邻空坪、南与曾新生共墙、西自墙邻街道、北自墙邻赖远福墙。上诉人购得标号A4号的酒家，土地使用权面积297.7平方米,四邻界址:东空坪、南赖微序店、西大公路、北曾声房。上诉人南墙与第三人北墙相邻。购买后，双方按各自界址分别办理了国有土地使用权证和房屋所有权证。因此，上诉人及第三人东墙外包括争议地在内的土地均未登记在双方国有土地使用权证上，该地（包括争议地）的土地使用权当时尚属原银坑供销合作社所有。第三人在2001年改建其店房后半部分并建一层楼房，该房东墙外出檐覆盖了争议地范围的部分，上诉人对此未提出过异议。上诉人于2002年改建与第三人相邻的附属房，并把附属房的一堵墙建在第三人已改建好店房东墙外的屋檐内，因此双方发生争议。上诉人及第三人在改建其店房时，均未经主管部门批准，属违章建筑。第三人曾于2002年提起民事诉讼，经二审法院审理后，以违章建筑引起的纠纷，不属于人民法院受理案件的范围为由，驳回了第三人的起诉。2002年11月第三人补办了相关许可手续。2004年3月第三人欲购买其店房东墙外出檐长2.5米，宽4.3米的国有土地使用权，遂与原银坑供销合作社协商，县供销社到实地勘察，在征求意见时，上诉人表示不购买的情况下，供销社与第三人签订了国有土地使用权转让合同，面积10.75平方米，其宗地位址:第三人店房东墙外边为起点（宽4.3米）由西向东延伸2.5米，即：第三人店房东墙外飘檐位址，其中包括上诉人已占用（长1.67米，宽0.4米，面积0.668平方米）部分在内。同年6月23日于都县国土资源局经实地勘察后，批准“同意转让国有土地使用权面积10.75平方米”，即（2004）217号《国有土地使用权转让合同》。2004年8月上诉人又把建在第三人屋檐内附属房的房墙由西向东延长，又占用了第三人已受让土地长0.83米，宽0.4米，面积0.332平方米。另外，第三人与于都县银坑供销合作社在2004年3月23日签订的《国有土地使用权转让合同》宗地图中的四邻界址也是可以确定、确认的。该宗地图中西自墙，系指第三人店房之墙，其宽为4.3米，这与第三人店房东墙的宽4.3米完全相吻合，足以确认其转让土地的具体位址。其二，上诉人对A4号店房之内的附属房升高完全是不合理、不合法的。因上诉人未改变的界址是指原陈金石所建附属建筑的界址，而该附属建筑是未经批准所建，不具合法性，况且该附属建筑在有关房屋产权证及拍卖宗地图等图纸上均未作标注，不能作为划分土地权属界址的标准。建设部关于计算房产面积的规定，其前提条件是指合法的房产，而不适用非法建筑。2、原审认定上诉人超占面积是有法律依据的。一是《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定“土地使用权转让时，其地上建筑物，其他附着物所有权随之转让”，其所指也系合法的建筑物、附着物，而陈金石所建的附属房系非法建筑。二是原审适用国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第56条来认定界址、面积是准确的。其一，从第三人的《国有土地使用权证》以及上诉人的《国有土地使用权转让合同》2001转让字388号，以及公证处证明，证人证词，可以证实：上诉人与第三人争议地界线是以各自原房墙由西向东直线延伸为界；其二，上诉人与第三人争议的是其相邻土地界址，其土地使用权面积与双方相邻界址无直接关系。即使上诉人所购店房实际面积与其拍卖资料、国有土地使用权转让合同等所载面积有误差，也应以土地使用权证明文件上确定的四至界址为准。上诉人的《国有土地使用权转让合同》2001转让字388号宗地图的四至范围明确、清晰，故原审适用法律准确。3、第三人取得的10.75平方米的土地使用权没有违反有关法律规定，是合法有效的转让行为。前已述之，根据上诉人提供的《国有土地使用权转让合同》2001转让字第388号与第三人的《国有土地使用证》中各自载明的宗地图的土地四至范围可以确定：上诉人与第三人争议地界线是以各自原房墙由西向东直线延伸为界；上诉人与第三人各自店房东墙外包括争议地在内的土地均未登记在双方国有土地使用权证上，该地（包括争议地）的土地使用权当时尚属原银坑供销合作社所有，根本不存在上诉人与原于都县银坑供销合作社存在土地权属争议问题，银坑供销社具有转让该土地的主体资格，该地依法转让于第三人，其转让行为合法、有效。综上，请依法驳回上诉，维持原判。 原审第三人陈述，一、原审认定事实清楚。1、本案土地使用权归谁所有，关键在于谁持有相关土地使用权的法定权属证书。上诉人所持有的（2001）转让字第388号合同所附宗地图显示，其土地使用权南面界址实线部分与虚线部分成一明显直线，其与争议土地的界线为图中这一虚线部分，这一虚线显然是两家南北界墙的由西向东的直线延伸线。根据这一点足以判断上诉人所持有该转让合同的土地不包括争议土地，现上诉人所建南面围墙已明显向南超过了该合同界定的南面界址（虚线部分），侵占第三人土地1平方米。2、上诉人称“第三人的‘北赖远福空坪’的界址与客观事实不相符，当时在其北边不是空坪，而是附属房”是没有法律根据的。因为附属房是违章建筑，不具合法性，不能作为权属界址的标准。根据建设部的规定，对于不足2.5米的房子不计算房产面积，但图纸上也应该标注，而上诉人的图纸上并未标注，只能说明银坑供销社并未将违章建筑作为房产拍卖给上诉人，而法律也不允许将违章建筑拍卖。而事实上陈金石曾要将违章建筑拆除，是赖远福补了200元给陈金石，陈金石才未将违章建筑拆除。二、答辩人取得的10.75平方米土地使用权没有违反法律规定。上诉人企图曲解《中华人民共和国房地产管理法》第37条，以有争执为借口否认（2004）217号国有土地转让合同有效性，这其实是错误的观点。根据《中华人民共和国房地产管理法》第37条规定：“权属有争议的房地产不得转让。”但这里称的权属有争议的房地产是指转让方对转让房地产存在权利问题。但是要以事实为依据的，而不是上诉人说有争议就不能转让。银坑供销社作为转让方，已通过与于都县国土资源局签订的国土（2001）出让于土地77号出让合同中取得该10.75㎡的土地使用权,另外根据上诉人的《国有土地使用权转让合同》2001转让字第388号与答辩人的国有土地使用证各载明的宗地图的土地和四至范围及银坑供销社在拍卖会上的宣布和说明“银坑供销酒家(拍卖编号为A4号),与老银坑饭店(拍卖编号为A1号)两家店房的分界线为各自相邻的房墙为直线向后延伸线为界。各房的面积与实际不符（包括土地面积），有出入者以各自拍卖图纸标明的界址为准”，可以确定上诉人与答辩人争议之地是以各自原相邻房墙由西向东直线延伸为界。答辩人东墙外和上诉人南线外的土地（包括争议地）均未登记在双方的国有土地使用权证上，该地的土地使用权当时仍是银坑供销社所有，根本不存在上诉人与银坑供销社土地权属争执问题。 以上事实有诉状，答辩状，江西省于都县转让（2004）217号《国有土地使用权转让合同》、2001转让388号《国有土地使用权转让合同》，于房权证（发）字第00008719号、于房权证（发）字第00008701号房屋产权证及拍卖宗地图，证人证言等在案证据证实。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，于都县银坑镇人民政府对公民个人之间发生的土地使用权争议有权作出处理决定。上诉人赖远福所购店房南墙与第三人赖微序店房北墙相邻，从上诉人所持有的2001转让字第388号《国有土地使用权转让合同》上所附宗地图显示，双方相邻界线是以各自原房墙由西向东直线延伸。本案争议地位址为：第三人店房东墙外边为起点即长2.5米，宽4.3米，面积10.75平方米。上诉人与第三人各自店房东墙外包括争议地在内的土地均未登记在双方国有土地使用权证上，该争议土地使用权原属银坑供销合作社所有，银坑供销合作社具有转让该土地的主体资格，其转让该土地时已征求上诉人意见，供销社与第三人签订了国有土地使用权转让合同，并且经县国土资源局审查批准。上诉人称其所购店房的土地面积297.7平方米已经包含了附属建筑（卫生间）在内，其改建附属建筑（卫生间）未改变原有界址。本院认为，上诉人未改变的界址指的是陈金石承包银坑酒家时所建附属建筑（卫生间）的界址，该附属建筑在有关房屋产权证及拍卖宗地图上未作标注且系未经批准所建，不具合法性，不能作为划分本案土地权属界址的标准，亦不能成为上诉人主张其与银坑供销合作社存在土地权属争议的理由，进而否认银坑供销合作社具有转让该土地的主体资格。综上，被上诉人银坑镇人民政府作出的银府处字2008（01）号《关于赖微序与赖远福土地使用权争议的处理决定》事实清楚，适用法律正确，程序合法，原审法院判决予以维持正确。上诉人的上诉理由无事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 钟起瑞 审 判 员 周培敏 代理审判员 李 健 二○○八年六月三十日 书 记 员 肖福林 |
