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广东省惠州市中级人民法院 行政裁定书 （2008）惠中法行终字第50号 上诉人（原审原告）惠州市惠隆房地产开发总公司（以下简称惠隆公司），地址：惠州市惠城区下埔浩丰大夏三楼。 法定代表人：钟云明，职务：总经理。 诉讼代理人：钟新利，公司办公室主任。 被上诉人（原审被告）惠州市房产管理局（以下简称市房产局），地址：惠州市惠城区麦地路48号房产大厦。 法定代表人：周仲珩，职务：局长。 诉讼代理人：李乾，广东法村律师事务所律师。 原审第三人谭德祥，男，汉族，1954年8月8日出生，住(略)。 诉讼代理人：姚红史，广东金阳律师事务所律师。 原审第三人惠州市惠隆房地产开发总公司外经开发处，地址：惠州市南坛东路13号六楼。 法定代表人：黎智华，职务：总经理。 诉讼代理人：韩守静，广东百德律师事务所律师。 原审第三人惠州广信物业发展有限公司，地址：惠州市河南岸府前路1号惠州世贸中心10楼。 法定代表人：邓星明，职务：董事长。 诉讼代理人：李奇东，该公司工作人员。 上诉人惠州市惠隆房地产开发总公司因请求撤销被告惠州市房产管理局《商品房买卖合同》预售登记纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2008）惠城法行初字第9号行政裁定书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院裁定认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。”最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。”以上法律规定对公民、法人或者其他组织提起行政诉讼的期限作了明确规定，原告惠隆公司提起行政诉讼也必须遵守法律对起诉期限的规定。本案中，惠美新苑B栋楼房于1993年竣工后就已经销售了，并在被告市房产局进行了预售登记。惠美新苑B栋首层是香港惠美发展有限公司于1995年10月12日以150万元转让给第三人外经开发处的。而第三人谭德祥是于2000年9月20日与第三人外经开发处签订购房合同，购买惠美新苑B栋首层G-M、1-11号房，并于同日到被告市房产局进行预售登记。因购房合同破损，第三人谭德祥经第三人外经开发处同意后补签购房合同，才于2004年11月10日向被告市房产局补办了编号为惠州（2004）NO.059672《商品房买卖合同》的预售登记。从2004年6月14日开始，原告惠隆公司与第三人广信公司就拆除惠美新苑B栋房屋进行协商和补偿处理。原告惠隆公司当时就应当查询核实惠美新苑B栋房屋在被告市房产局的预售备案情况，也就应当知悉第三人谭德祥购买惠美新苑B栋首层G-M、1-11号房预售登记情况。而原告惠隆公司在2008年2月29日才提起行政诉讼，已经超过法律规定的诉讼时效。原告惠隆公司在起诉状中也明确承认，其是于2007年7月在本院（2007）惠城法民一初字第1549号案的民事纠纷中，从第三人谭德祥所提供的证据中就知道被告市房产局所办理的编号为惠州（2004）NO.059672《商品房买卖合同》的预售登记。但原告惠隆公司于2008年2月29日才提起行政诉讼，也明显已经超过法律规定的三个月的诉讼时效。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十条规定：“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他特殊情况耽误法定期限的，在障碍消除后十日内，可以申请延长期限，由人民法院决定。”最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十三条规定：“由于不属于起诉人自身的原因超过起诉期限的。就耽误的时间不计算在起诉期间内。因人身自由受到限制而不能提起诉讼的，被限制人身自由的时间不计算在起诉期间内。”上述法律规定了因不可抗力、人身自由受到限制等正当理由而耽误法定起诉期限的期间不计算在起诉期限内，有正当理由耽误起诉期限的，起诉人可以向人民法院申请延长诉讼期限。在本案审理期间，原告惠隆公司没有提供证据证明其起诉超过法定期限的正当理由，也没有向法院提出延长诉讼期限申请。综上所述，原告惠隆公司的起诉已超过法定期限，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条、第四十条以及最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（六）项的规定，裁定如下：驳回原告惠州市惠隆房地产开发总公司的起诉。 上诉人惠隆公司不服原审裁定，上诉主要理由：一、原审裁定认定事实不清。1、原审裁定认定第三人外经开发处分别向案外人向“蔡抛、赖琼生、李镇等人销售惠美新苑B栋的房屋，并进行了商品房预售登记”，这是毫无事实根据的。在原审中，第三人外经开发处曾多次主张惠美新苑B栋一直由其对外销售，并签订《商品房买卖合同》及办理预售登记。对此，被上诉人也有相同的主张，并提交了《商品房屋预售登记表》作为证据。但是，无论是第三人外经开发处或是被上诉人均未提交相关的《商品房买卖合同》或是已办理预售登记的证据予以证实。原审法院也是仅凭登记表认定第三人外经开发处“蔡抛、赖琼生、李镇等人销售惠美新苑B栋的房屋，并进行了商品房预售登记”，这是错误的。上诉人在原审中已经否认了该登记表的真实性及证明效力。首先，登记表仅列举了若干人的名字，没有相关的《商品房买卖合同》证明商品房买卖合同关系以及预售登记事实的存在。其次，该登记表既没有经办人签名，更没有加盖预售登记部门的印章，不是一份合法有效的证据，因此不能作为认定案件事实的依据。第三，既然同为销售登记，那么为何有的只有出售时间而没有合同号和登记日期，有的则没有出售时间而有合同号和登记日期，而唯独第三人谭德祥的买卖合同则出售时间、合同号和预售登记日期样样齐全。这说明该登记表是虚假的。第四，即使被上诉人曾办理上述蔡、赖、李等三人的《商品房买卖合同》的预售登记，也只能说明被上诉人一直在犯着同一个错误，而不能说明其行为的正确性和合法性。上诉人认为，在原审中各方当事人所提交的证据不能证明第三人外经开发处曾向“蔡抛、赖琼生、李镇等人销售惠美新苑B栋的房屋，并进行了商品房预售登记”的事实，原审裁定的认定缺乏事实根据。2、原审法院认定第三人外经开发处与第三人谭德祥之间在2000年9月20日签订的《商品房买卖合同》于同日到被上诉人处办理了预售登记与事实不符。（1）在原审中，第三人外经开发处、第三人谭德祥及被上诉人均主张涉案的《商品房买卖合同》是在2000年9月20日办理了预售登记，但都没有提交有效的证据予以证实。（2）假设第三人谭德祥的买卖合同确有办理预售登记，那么在被上诉人所提交的《商品房屋销售登记表》中所记载的登记时间是20004年11月10日，而根本看不见该买卖合同曾于2000年9月20日办理预售登记的痕迹。（3）被上诉人关于给第三人外经开发处与第三人谭德祥补办买卖合同预售登记的理由牵强附会。被上诉人及第三人谭德祥主张涉案的《商品房买卖合同》已于2000年9月20日办理了预售登记。既然如此，第三人谭德祥又何重复申请办理预售登记呢？被上诉人与第三人谭德祥所给出的理由是上述《商品房买卖合同》破损。从被上诉人所提交的所谓注销的原《商品房买卖合同》来看，该合同各页完整无缺，既没有发现自然破损的痕迹，也没有发现预售登记部门在此合同盖上已办理预售登记的确认章。该合同的破损处是人为撕裂的。因此，被上诉人及第三人谭德祥关于涉案的《商品房买卖合同》已于2000年9月20日办理预售登记及已于2004年11月10日补办预售登记的事实和理由都是完全不能成立的。所以，上诉人认为，原审裁定认定涉案的《商品房买卖合同》曾于2000年9月20日办理预售登记缺乏依据，偏听了被上诉人及第三人谭德祥一面之词，是错误的，应当予以纠正。二、原审法院不对涉案《商品房买卖合同》的法律效力及其预售登记行为的合法性进行审查是错误的。原审裁定不仅是在毫无证据的情况下认定第三人外经开发处在惠美新苑B栋竣工后开始销售商品房，而且对第三人外经开发处的销售行为是否合法进行审查，从而也就没有审查被上诉人办理涉案《商品房买卖合同》预售登记行为的合法性。上诉人认为，原审法院应当适对第三人外经开发处与第三人谭德祥之间的《商品房买卖合同》的法律效力进行审查，从而确认被上诉人对上述《商品房买卖合同》进行预售登记的行为违法。在原审中，上诉人向法院提交的证据和法律依据，证明第三人外经开发处不具备法定的房地产开发商的条件；开发企业即上诉人未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售，第三人外经开发处与第三人谭德祥所签订的《商品房买卖合同》为无效合同，证明被上诉人为无效的商品房买卖合同行为办理预售登记是违法的，该预售登记行为应当撤销。因此，上诉人认为，原审裁定没有对《商品房买卖合同》的效力及其预售登记的合法性是不当的，该应当予以撤销。三、原审判决适用法律错误。原审法院作出驳回上诉人起诉的裁定的理由是上诉人的起诉超过了《中华人民共和国行政诉讼法》所规定的诉讼时效，依据是《行政诉讼法》第三十九条和最高人民法院的《解释》第四十二条，认为上诉人从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起三个月内没有提起行政诉讼，所以不能起诉。上诉人认为，原审裁定属于适用法律错误。对于行政诉讼的起诉期限，最高人民法院的《解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”据此，上诉人从2007年7月起才知道被上诉人的具体行政行为的内容，上诉人的起诉并没有超过法律所规定的2年期限。原审裁定错误地作出驳回上诉人起诉的裁定，应当予以撤销。为此，请求贵院依法查明事实，撤销原审法院的裁定。撤销被上诉人于2004年11月10日办理的编号为“惠州（2004）NO.059672《商品房买卖合同》预售登记”；本案一审和二审的诉讼费全部由被上诉人承担。 被上诉人房产局答辩主要理由：一审判决认定事实清楚、法律适用正确。第三人谭德祥买涉案房屋后于2000年9月20日向被告申请备案，并提交了买卖合同（合同号052293），后因其保管不善使合同破损，与第三人惠州市惠隆房地产开发总公司外经开发处协商后，向被告重交了新补的买卖合同【合同号：（2004）059672】。因此，涉案房产备案时间为2000年9月20日。根据第三人外经开发处向被告提交的《商品房销售登记表》的记载，涉案的惠美新苑B栋自1993年8月起就一直由其对外销售，至最后一次销售登记已有7年之久，原告在明知的情况下从未对此提出过异议。因此：1、可推定第三人外经开发处的销售行为已被原告认可；2、原告提起行政诉讼现已过诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚、法律适用正确，应予维持。 原审第三人谭德祥答辩主要理由：一、答辩人与外经开发处签订的《商品房买卖合同》办理预售登记的时间是2000年9月20日，2004年11月10日是补办的。2000年9月20日，答辩人与外经开发处签订编号为惠州（2000）NO：052293号《商品房买卖合同》，并于当日到惠州市房产交易中心办理登记备案。但因答辩人保管不善造成合同破损，经与外经开发处协商同意补签编号为惠（2004）NO：059672《商品房买卖合同》并补办登记备案。破损的是052293号合同，并不是059672号合同，所以上诉人称被上诉人提交的《商品房买卖合同》各页完整，没有发现自然被损的痕迹，混淆了两份合同的区别。052293号合同破损后，答辩人与外经开发处重新在2004年11月10日签订059672号合同，并将日期填写为052293号合同的约订日期即2000年9月20日。052293号合同已破损，根本不存在答辩人向法庭提交052293号合同的情况和可能。二、上诉人的起诉已超过法律规定诉讼时效，且没有正当理由，原审驳回上诉人的起诉是正确的。根据我国《行政诉讼法》第39条及最高法院有关司法解释，其起诉期限从知道或者应该知道该具体行政行为内容之日起计算。本案中，答辩人与外经开发处于2004年11月10日向惠州市房产管理局补办了059672号合同的预售登记，且2004年6月上诉人与广信公司达成拆除涉案房产进行协商处理时应该知道涉案房产预售登记备案情况，上诉人在2008年2月29日提起行政诉讼，上诉人在知道惠州市房管局为059672号合同办理了预售登记，但没有在规定的诉讼时效内提起诉，超过诉讼时效。所以，无论从上诉人知道行政行为三个月的诉讼时效期间，还是应该知道行政行为两年的诉讼时效期间，上诉人提起的起诉，依法应予驳回。请二审法院依法维持一审法院正确的裁定。 原审第三人外经开发处答辩主要理由：一、惠美新苑的售楼权一直由答辩人行使，被答辩人是认可的。在原审判决中提到（2004）惠城法民一初字第291号案，该案的《商品房买卖合同》是以答辩人的名义签订，并由答辩人负责收款，并且被答辩人还表示认可。由此可见，被答辩人是知道惠美新苑一直由答辩人售楼及收款，并无异议。答辩人分别向蔡抛、赖琼生、李镇出售惠美新苑也是情理之中，并且广信公司也对二楼以上业主进行了赔偿，说明蔡抛、赖琼生作为业主已得到补偿。二、被答辩人只能对预售登记提出异议。如前所述，被答辩人知道并且一直是同意由答辩人对外售楼。至于是否办理预售登记，被答辩人作为法人单位在其收取管理费时就应当知道，并且事实上答辩人也一直告知了被答辩人所有售楼情况。至于被答辩人认为行政机关弄虚作假，纯属诬陷行政机关，我们应当相信行政机关的公信力。三、原审只审程序是正确的。由于被答辩人的起诉已超过诉讼时效，原审依法应予驳回。四、原审已从多个角度阐明了被答辩人的起诉已过诉讼时效。综上所述，答辩人认为，原审认定事实正确，适用法律正确，应予以维持。 原审第三人惠州广信物业发展有限公司没有提交书面答辩。 根据本案有效证据，案经本院审理查明：1991年4月18日，上诉人惠隆公司与惠州市外经企业发展总公司签订了《合作开发房地产协议书》，约定：双方合作开发惠州市惠城区河南岸7000平方米商品房用地，拟兴建商品房住宅（即惠美新苑项目），并同意成立第三人外经开发处，由该开发处负责工程的设计、报建。施工及管理；商品房出售，由上诉人惠隆公司负责签订合同、办理房产契证等所涉及手续，但房产交易税及其他一切费用由原审第三人外经开发处负责。原审第三人外经开发处与香港惠美发展有限公司分别于1991年3月8日和1991年3月12日签订了《合作经营斑樟湖商品房楼宇合同》和《补充协议》，约定合作开发惠美新苑项目。在双方合作期间，原审第三人外经开发处负责惠美新苑项目工程报建、竣工验收、公安消防等工作。但双方分别于1995年10月10日和1995年10月12日签订《协议书》和《补充协议》，取消合作关系，并约定香港惠美发展有限公司把惠美新苑项目转让给原审第三人外经开发处，其中把惠美新苑B栋首层以150万元转让给原审第三人外经开发处。惠州市公证处对上述协议书依法进行了公证。1993年，惠美新苑B栋楼房竣工。1993年5月3日开始，第三人外经开发处分别向蔡抛、赖琼生、李镇等人销售惠美新苑B栋的房屋，并进行了商品房预售登记。2000年9月20日，原审第三人外经开发处与原审第三人谭德祥签订了编号为惠州（2000）NO.052293《商品房买卖合同》，约定第三人外经开发处把惠美新苑B栋一层G-M、1-11号房出让给原审第三人谭德祥，建筑面积为453.51平方米，总价款为138万元。同日，双方就上述《商品房买卖合同》到被上诉人市房产局办理了预售登记。后因上述《商品房买卖合同》破损，原审第三人谭德祥与原审第三人外经开发处补签了编号为惠州（2004）NO.059672《商品房买卖合同》，并于2004年11月10日就该补签的《商品房买卖合同》向被上诉人市房产局提出预售登记申请。被上诉人市房产局于2004年11月10日重新办理了编号为惠州（2004）NO.059672《商品房买卖合同》的预售登记，并注销了编号为惠州（2000）NO.052293《商品房买卖合同》的预售登记。2007年7月，上诉人惠隆公司在原审法院的其他民事诉讼案件中，从当事人所提供的证据中也知道房产的预售登记。上诉人惠隆公司认为原审第三人外经开发处无权对外销售房产，被上诉人市房产局上述预售登记行为违反了法律规定，在2008年2月29日向原审法院提起行政诉讼，请求撤销被上诉人市房产局于2004年11月10日办理的编号为惠州（2004）NO.059672《商品房买卖合同》的预售登记，并要求被上诉人市房产局承担本案的诉讼费用。2008年4月21日惠城区人民法院（2008）惠城法行初字第9号行政裁定书驳回起诉。上诉人不服向本院提起上诉。 另查明：2004年3月11日，上诉人惠隆公司向惠州市国土资源局提出《关于申请补发〈国有土地使用证〉的报告》,该报告中指出，惠美新苑是由他人于1991年挂靠第三人外经开发处建设的，该小区房全部已卖给小业主，开发商人去楼空，原《国有土地使用证》也已遗失，导致小业主无法办理有关产权手续，为此，请求惠州市国土资源局补办《国有土地使用证》。2004年7月5日，惠州市国土资源局向上诉人惠隆公司补发了惠府国用（2004）第13020900390号《国有土地使用证》。2004年6月14日，上诉人惠隆公司与第三人广信公司签订《商品房买卖合同》，约定上诉人惠隆公司把位于惠美新苑B栋首层（建筑面积为859.01平方米）以110万元转让给第三人广信公司，并由第三人广信公司负责拆除。2004年9月22日，上诉人惠隆公司就惠美新苑B栋首层的搬迁问题与使用业主曾志鸿、林秉溪、林腾分别达成了《协议书》。2004年10月3日，第三人广信公司与中国建设二局第四建筑工程公司签订了《旧房拆除协议》，约定由中国建设二局第四建筑工程公司负责拆迁及平整惠美新苑B栋旧房。该旧房已全部拆迁新建。 另查明：原审法院于2004年3月31日作出（2004）惠城法民一初字第291号生效《民事判决书》及相关的证据材料认定：《商品楼宇买卖合同书》以原审第三人外经开发处名义签订及收款，并办理了公证，但没有上诉人惠隆公司的授权，上诉人惠隆公司还是予以确认，以上说明上诉人惠隆公司知道或者应当知道确认原审第三人外经开发处的独立售楼资格。原审第三人谭德祥就购买惠美新苑B栋一层G-M、1-11号房问题与上诉人惠隆公司、原审第三人外经开发处以及原审第三人广信公司发生了民事诉讼纠纷起诉到原审法院。原审判决后，原审第三人惠州广信物业发展有限公司上诉，本院于2008年5月19日作出（2008）惠中法民一终字第309号民事判决书终审判决。该民事判决书认为：外经开发处是一个能独立承担民事责任的非法人经济实体。外经开发处在开发涉案房产在内的商品房过程中承担了办理报建、规划、设计图纸、工程招标、投标、建筑工程技术管理、水电实施安装等工作，实为涉案房产的实际开发商。原审第三人外经开发处和原审第三人谭德祥的《商品楼宇买卖合同书》合法有效。 本院认为，本案争议的关键问题是否超过诉讼时效。涉案房产的买卖预售登记行为，从已查明的事实证实，1991年3月8日，原审第三人外经开发处与香港惠美发展有限公司签订《合作经营班樟湖商品房楼宇合同书》约定，由外经开发处提供土地，香港惠美发展有限公司提供资金建商品房；1995年10月10日及12日分别签订《协议书》及《补充协议》，惠美新苑B栋首层作价150万元转让给原审第三人外经开发处，并已办理公证手续；惠美新苑B栋楼房于1993年竣工后就已经销售了，并在被上诉人市房产局进行了预售登记。原审第三人外经开发处在2000年9月20日将惠美新苑B栋首层G-M、1-11号房产卖给原审第三人谭德祥并于同日到被告市房产局进行预售登记。因购房合同破损，原审第三人谭德祥经原审第三人外经开发处同意后补签购房合同，于2004年11月10日向被告市房产局补办了编号为惠州（2004）NO.059672《商品房买卖合同》的预售登记。特别是2004年3月11日，上诉人给惠州市国土资源局的《关于申请补发〈国有土地使用证〉的报告》证明上诉人应当知道原审第三人外经开发处已将惠美新苑全部销售；2004年6月14日，上诉人与原审第三人广信公司签订《房屋买卖合同》，知道其不是惠美新苑的实际权利人，并且又认可已全部卖给小业主，在处置他人房产时，都应当知道包括第三人谭德祥购买房产在内的惠美新苑B栋房屋的买卖预售登记情况。同时，（2004）惠城法民一初字第291号民事判决书认定：《商品楼宇买卖合同书》以原审第三人外经开发处名义签订及收款，并办理了公证，但没有上诉人惠隆公司的授权，上诉人惠隆公司还是予以确认，以上进一步证明上诉人知道且应当知道也确认原审第三人外经开发处的独立售楼资格。综上所述，证明原审第三人外经开发处将惠美新苑B栋首层G-M、1-11号房产卖给原审第三人谭德祥并在被上诉人市房产局进行的预售登记，2004年6月14日前上诉人是应当知道的。上诉人于2008年2月29日提起行政诉讼，依据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款：“起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”和第四十四条第一款：”有下列情形只一的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。......（六）起诉超过法定期限且无正当理由的。”的规定,上诉人惠隆公司知道或者应当知道涉案房产买卖的预售登记行为超过2年以上。原审认定事实清楚，驳回上诉人的起诉是正确的，本院应予维持。上诉人上诉理由不足，本院不予采纳，应以驳回。但原审裁定适用《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条的规定是错误的，应予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项和最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款、第四十四条第一款第（六）项的规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 张海涛 审 判 员 孙柏松 审 判 员 刘烨 二○○八年八月七日 本件与原本核对无异 书 记 员 戴智敏 |
