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无为县兴达商贸有限责任公司、段祖武与无为县人民政府国有土地使用权案 安徽省巢湖市中级人民法院 行 政 判 决 书 ［2007］巢行初重字第19号 原告无为县兴达商贸有限责任公司，住所地无为县无城镇人民广场A区综合楼。 法定代表人段祖武，经理。 委托代理人徐向荣，该公司法律顾问。 委托代理人陈传杰，安徽国运律师事务所律师。 原告段祖武，男，1947年出生，汉族，住(略)。 委托代理人徐业良，安徽天辰律师事务所律师。 被告无为县人民政府，住所地无为县无城镇二坝路。 法定代表人林绪文，县长。 委托代理人马辉能，安徽有为律师事务所律师。 第三人黄启富，男，1966年10月出生，汉族，住(略)。 委托代理人黄延福，安徽福达律师事务所律师。 委托代理人应建设，上海市中原律师事务所律师。 原告无为县兴达商贸有限责任公司（以下简称兴达公司）、段祖武不服被告无为县人民政府于2006年5月15日给第三人黄启富颁发无国用（2006）第487号国有土地使用权证，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，并于2006年12月28日作出［2006］巢行初字第15号行政判决。宣判后，无为县人民政府、黄启富不服，向安徽省高级人民法院提起上诉。安徽省高级人民法院作出［2007］皖行终字第0051号行政裁定，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2007年12月7日公开开庭审理了本案。原告兴达公司的委托代理人徐向荣、陈传杰，原告段祖武的委托代理人徐业良，被告无为县人民政府的委托代理人马辉能，第三人黄启富及其委托代理人黄延福、应建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2001年11月，原告租用无城广场A区1至3楼1300㎡经营超市时，在一楼后外墙处安装了发电机组及冷柜主机，2004年11月，原告取得租用房屋的产权。2002年3月，被告向黄龙等四人颁发了该楼后院的土地使用权证。2005年四月份，黄龙等四人以原告侵犯其土地使用权为由，拆除了原告的冷冻机、发电机组及雨棚，损害了原告的财产，原告遂向法院起诉，案经巢湖市中级人民法院和安徽省高级人民法院的审理，判决撤销了被告颁发给黄龙等四人的土地使用权证。在安徽省高级人民法院终审判决下达不到半年，被告又将同一宗国有公共用地的使用权无偿出让给黄启富，登记用途为住宅。针对被告的违法行为，原告向巢湖市人民政府提起行政复议，市政府维持了被告的发证行为。原告认为，被告无视法院生效判决和法律规定，将公共用地再次确认给个人使用，严重侵犯了原告的合法权益，损害了公共利益和安全。故提起诉讼，请求法院判决撤销被告2006年5月15日核发给第三人黄启富的无国用（2006）第487号土地使用权证书。 被告辩称：被告向第三人黄启富颁发无国用（2006）第487号国有土地使用权证的行政行为，证据确凿，适用法律法规正确，程序合法，原告诉请撤销，没有法律根据；被告向第三人颁发土地使用权证客观上没有损害原告的利益。无为县市政管理处开发的A区综合楼坐北朝南，1至3层有内置楼梯上下，没有后门及通道，综合楼后面露天楼梯是专供四、五楼上下之用的，第三人购买了综合楼四、五层全部及三层部分房屋，对应的综合楼后面条形状通道应当只属于第三人所有，无为县市政管理处将综合楼后面通道转让给第三人并无不当，被告依第三人申请给其颁发土地权使用证没有损害原告的利益；被告此次颁证与前次颁证所依据的事实不同，前次颁证违反了《土地登记规则》第三十七条的规定，土地登记用途错误，而此次颁证从程序和实体上是严格按照法律法规规定进行的，不存在“蛮横抗法”之说。综上，原告诉请不符合法律规定，请求法院依法判决维持被告的颁证行为，驳回原告的诉讼请求。 第三人黄启富述称：无为县市政管理处取得人民广场建设用地许可权后，于2001年建成无城广场综合楼，当时其在购房合同上约定所购房屋及土地用途为住宅，被告的颁证行为不违背安徽省高级人民法院的判决精神，请求驳回原告的诉讼请求。 本案的争议焦点是：1、被告给第三人黄启富颁发的土地使用权证有没有事实依据；2、争议的土地是否属于公共用地；3被告给第三人颁发的土地使用权证是否有法律依据、是否合法。 针对争议焦点，被告提供以下证据：1、第三人要求领取土地证的报告，证明被告发证行为是应第三人依法申请所为；2、申请人即第三人身份证复印件，证明申请人按照法律规定提供了身份证明；3、第三人提交的购买商品房协议，证明申请人按照法律规定提供申请用地的事实依据；4、开发商品房单位的土地使用权证，证明开发单位转让其开发的商品房土地使用权符合法律规定；5、被告无为县人民政府的会议纪要，证明商品房开发单位依法取得土地使用权；6、土地登记审批标签，证明被告按照法律规定的程序、条件审核发证的；7、无为县市政管理处机构名称变更文件，证明商品房开发单位名称变更情况。 针对被告所举证据，原告方综合质证认为：第三人与无为县市政管理处签订的购房合同虽然约定将争议的土地使用权转让给第三人，但该地块是公共设施用地，属于全体业主共有，开发单位无权将其转让，购房协议该项条款是无效的，被告给第三人发证缺乏事实依据；从颁证的审批程序看，第三人申请的时间、经办人的办理时间、领导的批准时间和盖章、发证时间均是2006年5月15日，第三人违法要求办证，一天就办下来，而我方申请办理土地使用权证长达三年之久却未办下来，这非常不合常理；关于会议纪要，是解决购房户住宅范围内的土地使用权证问题，不是给第三人解决土地使用权证，被告是明知故犯；根据安徽省高级人民法院原来的终审判决，第三人申请领取土地使用权证时，未提供缴纳土地税费证明文件、土地使用权改变用途的批准手续等，因此手续是不完善的。 针对被告所举证据，第三人综合质证认为：对证据的真实性、合法性和关联性没有异议，这些证据能够证明被告的具体行政行为事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。原告认为该地块属于公共用地，购房协议这项约定无效，但未能举证证明，也未提起民事诉讼予以确认，开发单位取得该土地使用权，依法有权进行转让；根据无为县人民政府的会议纪要，该地块土地出让金被免除，而且又未改变土地用途，无需提供土地税费缴纳证明文件和改变土地用途审批手续，也不要重新签订土地出让合同，开发单位转让该土地用途符合法律规定，巢湖市中级人民法院审判委员会也认为被告纠正了过去办证的程序瑕疵。 针对争议焦点，原告方提供以下证据：第一组证据，1、一层平面图、背立面图，证明广场A区1—4楼楼梯出口和整个楼层的下水道设施在后面，地面通道贯穿东西街巷；2、段祖武的房产证，证明段祖武拥有A区东边1-3层房屋大部分产权；3、租房证明和协议，证明自2001年10月26日，兴达公司租用A区1-3层部分房屋至今，并在后墙外安装发电机等至案发无异议；4、营业执照，证明段祖武是兴达公司的法定代表人。以上证据证明广场A区北侧238平方米土地是共用通道，属于原告和其他业主共有。第二组证据购房协议，证明开发单位将A区房后东西通道使用权转让给第三人是无效的，它侵犯了公共用地和公共设施的土地使用权，被告违法出让国有土地使用权。第三组证据，1、报案材料；2、现场照片，证明原告兴达公司经营的超市后门被封，设施被毁，原告的财产权、经营权、相邻权和商业信誉受到损害。第四组证据，1、律师函；2、民事裁定书；3、行政复议决定书；4、消防整改通知书，证明原告房屋设施、经营权、相邻权等受到侵害，从而引起本案诉讼。第五组证据，巢湖市中级人民法院和安徽省高级人民法院的行政判决书，证明被告给第三人发证是违法的，因而被两级法院判决撤销。 针对原告方提供的证据，被告综合质证认为:对第一组证据,平面图和背立面图恰恰证明争议的土地不是公共用地,从图上可见综合楼1-3层的商住经营户楼的后侧只有窗户没有门,墙体和武装部围墙距离只有几十公分,怎么能作公共通道。从段祖武的房产证看，后墙是封闭的，只有临街的门面有出口。关于租房协议和营业执照与本案无关。对第二组证据，购房协议第九条是否有效，只能有人民法院来确认，行政机关无权审查，原告应当通过民事诉讼来解决。对第三组证据，与本案无关。如果说引起邻里纠纷，过错在原告，未和邻里商量就在封闭的墙上打开一扇门。对第四组证据，关于消防整改通知，是复印件，又没有存根，不能作为证据使用。通知上虽要求在二楼设置两个安全出口，但并不能证明后面就是消防通道。对第五组证据，安徽省高级人民法院判决书认定被告原先发证未提供土地税费缴纳证明文件和无为县市政管理处的原土地证书，也未办理土地用途变更批准手续和重新签订土地使用权出让合同及调整土地使用权出让金的缴纳证明文件，因而违反法律规定而撤销的。但被告现在按照安徽省高级人民法院的要求补办了相关手续，因而是合法的。 针对原告方的证据，第三人综合质证认为：对第一组证据，平面图和背立面图是复印件，且没有无为县规划行政主管部门的印章，形式上不符合证据的要求，不能证明诉争的土地是公共通道。段祖武的房产证不能证明诉争的土地分摊到他的名下，相反，我方有证据证明他取得的土地使用权证不包括诉争的土地。营业执照与本案无关。对第二组证据，购房协议第九条是否有效，只有仲裁机构或人民法院来确认，要通过民事诉讼来解决。对第三组证据，报案材料和现场照片与本案没有关联性，不能证明办证行为是否合法。对第四组证据，消防整改通知书不能证明诉争的土地是公共通道，与本案没有关联性。对第五组证据，我们只能接受安徽省高级人民法院事实不清、证据不足的裁定。 针对争议焦点，第三人提供以下证据：1、99年9月17日和06年3月29日无为县人民政府的会议纪要，证明原县政府大楼及附属设施以400万元出让给无为县市政管理处；有权代表国家行使土地出让权的无为县人民政府决定将本案诉争的238㎡土地在内的土地出让给无为县市政管理处，并减免了土地出让金。由此可见本案诉争的238㎡土地原是无为县市政管理处以出让方式取得的，土地来源合法。2、无为县市政管理处A区无国用（2006）第442号国有土地使用权证，证明无为县市政管理处对包括本案诉争的土地在内的无为县人民政府出让给其使用的土地依法领取了国有土地使用权证，证中载明的土地用途为商业、办公、住宅；该证记事栏载明2006年5月15日分割238㎡即本案诉争的土地给第三人使用。3、无为县市政管理处《人民广场国有土地使用权证办理登记表》，证明无为县市政管理处以出让方式依法取得的土地使用权因随建成的建筑物或单独转让等方式合法转让给他人使用，本案诉争的238㎡土地被转让给了第三人。4、商品房买卖协议、办证交费票据、办证申请报告，证明本案诉争土地系第三人依法受让取得。5、第三人的无国用（2006）第487号国有土地使用权证，证明第三人依法取得本案诉争土地的使用权，土地来源合法，土地用途合法。6、一组照片，证明本案诉争的土地既不是公用通道，也不是消防通道。被告将其确定给第三人使用，既不损害国家和社会公共利益，也没有侵犯无为广场A区综合楼北侧用户的公共使用权，不影响消防安全，不存在侵犯其他不动产相邻方的相邻权。7、段祖武土地使用权界址调查表、汤光金等人给第三人的承诺，证明第三人取得本案诉争的238㎡土地使用权得到了包括本案原告在内的不动产相邻方的认可。 针对第三人的证据，原告方质证认为：本案是行政诉讼，举证责任在被告。无为县人民政府不讲诚信，从图纸上看，这个楼不是一个出口。 针对第三人的证据，被告没有异议。 经过庭审举证、质证，对证据认定如下：对被告提供的证据1、2，原告虽然认为不能证明被告发证的合法性，但它是第三人领取土地使用权证依法必须提供的材料，其真实性、合法性和关联性应予认定。对被告提供的证据3，该协议第九条将A区综合楼及其附属设施所占用的土地转让给第三人，侵犯了其他业主的合法权益，是无效的，对协议的其他部分应予认定。对被告提供的证据4、5，无为县市政管理处虽取得开发地块的土地使用权，但并不能证明其有权处分诉争土地的使用权，因而与本案无关联性，不予认定。对被告提供的证据6，因为需办理土地使用权证的土地是公共用地，因而审批没有事实依据，应不予认定。对被告提供的证据7，能够证实房屋开发单位名称变更情况，予以认定。对原告提供的第一组证据1、2、4，能够证明诉争土地的位置、性质和用途，两原告和诉争的土地有法律上的利害关系，第三人虽对图纸提出异议，认为是复印件，不能作为证据使用，但本院依职权到图纸设计单位进行了核实，复印件与原件无异，故予以认定。对证据3，租房协议和证明与本案无关联性，不予认定。对原告提供的第二组证据,与被告提供的证据3相同,不重复认定。对原告提供的第三、四组证据，与本案没有关联性，消防整改通知虽然要求原告增加消防安全出口，但未确定诉争的地方就是消防通道，故不予认定。对原告提供的证据五，是法院生效的判决书，而且判决涉及的地块与本案诉争的地方是一致的，在生效的判决中已认定诉争的土地是公用道路，是公共设施所占用的土地，与本案有关联性，予以认定。对第三人提供的证据1、2、4与被告提供的证据1、3、4、5相同，不作重复认定。对第三人提供的证据3，作为开发单位无为县市政管理处，无权处分建筑物公共设施占用土地的使用权，故其将综合楼后院土地使用权分配给本案第三人是无效的，应不予认定。对第三人提供的证据5，是本案诉争的具体行政行为，不能作为证据使用，不予认定。对第三人提供的证据6，能够证明争议的土地的用途，与本案有关联性，予以认定。对第三人提供的证据7，段祖武的土地使用权界址调查表，不能证明其与诉争的土地无关；汤光金不是A区综合楼的业主，其享有的土地使用权随着房屋的转让而转移，无权处分该综合楼的公共部位的土地使用权。故对该证据不予认定。 通过对证据的分析与认定，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：无为县无城人民广场北侧与无为县人武部相邻的A区综合楼系无为县市政管理处开发经营的，2001年8月竣工后对外销售。该楼一、二层是经营性商业用房，楼的北侧有两道室外楼梯上下三、四层房屋，三层室外阳台走道呈东西向两边延伸，一、二层没有后门，楼的北墙与人武部的院墙形成天然院落，该院落地下是整栋楼的化粪池，与市政排水设施连接。2001年2月，汤光金购买了A区综合楼西部一层五间、二层九间、三层五间的房屋。2001年9月1日，第三人黄启富与无为县市政管理处签订了“购买商品房门面房协议书”，购买该综合楼三楼1000㎡（位于综合楼主体中、东部）、四楼800㎡（位于综合楼主体楼顶平台上三处独立的二层房屋），该协议第九条同时约定：A区房屋后面两头通道和后院产权归乙方（黄启富）所有，甲方帮助将两头通道用阳光板予以分闭，不另计费。2001年11月，原告段祖武租用汤光金所购买的该综合楼西边一层五间、二层九间、三层五间的房屋经营超市和居住。2002年3月18日，应黄龙、黄涛、黄阳、黄万贝（黄启富的子侄）的申请，被告将综合楼北侧与人武部院墙之间形成的院落的土地使用权平均确认给四人享有，并颁发了国有土地使用权证。2004年11月，段祖武购买了所租赁的汤光金的房屋，并于2004年12月7日领取了房地产所有权证（编号分别为：房地权无城区字第005192、005193、005194）。2005年4月，原告兴达公司和段祖武因在该综合楼后院安放冷冻机、发电机组及雨棚等设施，与黄龙等四户发生纠纷。黄龙等四户认为该院落的土地使用权属于自己所有，原告在该处安放东西，侵犯了他们的合法权益。两原告以该院地是公共通道和公共设施用地，自己也享有使用权为由，向巢湖市人民政府申请行政复议，要求撤销被告发给黄龙等四户的土地使用权证。2005年6月，巢湖市人民政府作出了维持被告发证行为的复议决定。2005年7月，两原告不服巢湖市人民政府的复议决定，向本院提起行政诉讼，本院以该院地属于综合楼全体业主共有，被告发证没有法律依据，且发证不符合法定的条件和程序为由，作出［2005］巢行初字第5号行政判决，撤销了被告颁发给黄龙等四户的国有土地使用权证。被告及黄龙等人不服，向安徽省高级人民法院提起上诉，安徽省高级人民法院于2005年11月以黄龙等人申请土地使用权变更登记时未提供改变土地用途的批准手续、土地税费缴纳的证明文件和无为县市政管理处的原土地使用权证等为由，判决驳回上诉，维持原判。2006年4月29日，无为县市政管理处领取了A区综合楼的国有土地使用权证。随后，第三人黄启富向被告提交了无为县人民政府县长办公会议纪要、无为县市政管理处的上述土地使用权证、购房协议、土地登记申请审批表、交纳土地登记费用收据等材料，申请土地使用权变更登记。2006年5月15日，被告又将诉争的238㎡土地使用权确认给第三人黄启富，并颁发了无国用（2006）第487号国有土地使用权证。两原告知悉后，于2006年6月以原来的理由再次向巢湖市人民政府申请行政复议，巢湖市人民政府于同年8月25日作出维持的复议决定。两原告不服，遂再次向本院提起行政诉讼，要求撤销被告颁发给第三人黄启富的国有土地使用权证。另外，A区综合楼北侧室外楼梯实际只有黄启富一家使用；该综合楼北侧与楼梯相连的室外走廊向东西延伸到黄启富和段祖武三楼的房屋处。 本院认为，建设部、财政部关于《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定：本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。住宅小区或单幢住宅的楼梯间、走廊和化粪池等属于整个小区或住宅楼的共用部位和共用设施设备。从A区综合楼一层平面图和背立面图看，该综合楼北墙与人武部院墙之间的院地地下是综合楼的化粪池，与市政排水工程连接，综合楼北侧室外楼梯坐落在该院地内，三楼的室外走廊向院地延伸，根据上面的规章规定，该综合楼的室外楼梯、化粪池、室外走廊是共用部位和设施、设备，应当属于包括两原告在内的全体业主共有。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”的规定，该综合楼全体业主对楼梯、化粪池和走廊所占用的土地享有共同的使用权。因此，无为县市政管理处将属于全体业主共有的土地使用权转让给某一业主，明显地侵犯了其他业主的合法权益，是无效行为。被告作为颁发土地使用权证的主管部门，理应对国家关于发证方面的相关规定比较熟悉，在颁证之前，应当到现场进行勘察，对明显侵犯他人合法权益的申请，应当不予受理。故被告将A区综合楼北侧的院地使用权确认给第三人黄启富一人，没有事实和法律依据，侵犯了他人的合法权益，依法应予撤销。A区综合楼北侧的室外楼梯虽然现在实际由黄启富一户使用，但当初设计时，并没有想到该楼梯所通的房屋由一人独自购买，而是把它作为公共部位来设计的，而且根据建筑规范，楼梯属于整栋房屋的共用部位，全体业主均享有使用权，既然是共用部位，大家都有使用权，那么上楼梯所必须经过的通道当然是公共通道。故第三人黄启富辩称该室外楼梯属于其独家享有和诉争的院地不是公共通道的理由不能成立，应不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、2目之规定，判决如下： 撤销被告无为县人民政府向第三人黄启富颁发的无国用（2006）字第487号国有土地使用权证。 案件受理费500元，其他诉讼费300元，合计800元，由被告无为县人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长 张尚平 审 判 员 徐 伟 代理审判员 王 娟 二〇〇八年七月二十八日 书 记 员 蒋春晖 |
