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上诉人重庆绿都物业管理有限公司因备案登记一案 重庆市第五中级人民法院 行 政 判 决 书 （2008）渝五中行终字第199号 上诉人（原审原告）重庆绿都物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路16号A幢1-3。 法定代表人司天伟，总经理。 被上诉人（原审被告）重庆市九龙坡区房地产管理局。住所地重庆市九龙坡区直港大道17号。 法定代表人伍修万，局长。 委托代理人罗小林，该局副局长。 委托代理人卢妍，重庆天之合律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）重庆佳宇物业管理有限公司，住所地九龙坡区杨家坪直港大道206号。 法定代表人杨玲，董事长。 委托代理人程杰，重庆皇嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）重庆市九龙坡区杨家坪佳锦园业主委员会。 负责人李华平，副主任。 上诉人重庆绿都物业管理有限公司因备案登记一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2008）九行初字第24号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，第三人佳宇公司为重庆市九龙坡区杨家坪佳锦园小区提供前期物业服务。前期物业服务合同到期后，第三人佳宇公司仍继续为其小区提供服务。2008年1月5日，原告绿都公司与第三人佳锦园业委会签订了《物业服务合同》，因该小区在选聘物管公司中出现矛盾，原告绿都公司将签订的《物业服务合同》提交被告九龙坡区房管局备案登记。被告九龙坡区房管局受理后，认为佳锦园小区部分业主提交了2008年1月8日起收集的意见反映小区内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意继续聘用佳宇物业管理有限公司，遂于2008年1月14日作出《不予备案通知书》。原告绿都公司对被告作出的《不予备案通知书》不服，向本院提起诉讼，请求撤销该通知书，并判令被告履行备案登记手续。 原审法院认为，被告九龙坡区房管局作为房地产物业行政管理部门，对其辖区内申请备案的《物业服务合同》进行核实，作出是否备案的决定，是其法定职责。 根据《物权法》及《物业管理条例》的有关规定，物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主有权决定选聘和解聘物业服务企业。本案中，被告九龙坡区房管局在受理原告绿都公司提交的《物业服务合同》备案申请后，经核实，佳锦园小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意继续聘用第三人佳宇公司服务，符合《物权法》及《物业管理条例》的规定，故被告九龙坡区房管局对原告绿都公司提交的《物业服务合同》作出《不予备案通知书》，并无不当，符合《重庆市物业服务合同备案程序》的规定。原告所诉《物业服务合同》的效力问题以及前期物业合同应否终止问题，因属于民事法律关系，不属于本案的审理范围。因此，原告的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回原告重庆绿都物业管理有限公司的诉讼请求。 上诉人重庆绿都物业管理有限公司不服原审判决上诉称：一、原审判决对第三人重庆市九龙坡区杨家坪佳锦园业主委员会依法选聘上诉人为本小区物业管理公司以及依法解聘第三人重庆佳宇物业管理有限公司，这一有证据证明的事实未认定，系认定事实不清。二、原审法院采用非法虚伪的证据作为定案依据，与法相悖，统计结果说明是通过非法途径取得，内容不真实的伪证，不符合我国证据的合法性和真实性的特征，故应不予采信。三、原审法院以部份业主的意见否定业主委员会的决定，是适用法律错误。四、被上诉人九龙坡区房地产管理局作出的不予备案通知书违法应予撤销，对符合条件的上诉人的物业合同应立即备案。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误且被上诉人的不予备案通知书严重违法。故请求二审法院撤销原判和被上诉人作出的不予备案通知书。 被上诉人重庆市九龙坡区房地产管理局和原审第三人重庆佳宇物业管理有限公司、重庆市九龙坡区杨家坪佳锦园业主委员会未向本院提供答辩。 被上诉人重庆市九龙坡区房地产管理局向原审法院提供的证据和依据有：1、《不予备案通知书》；2、《佳锦园集资建房征求意见书》、情况说明、业主产权证明、统计结果说明；3、《关于佳锦园业主委员会选聘物业服务企业有关情况的说明》；4、2008年1月8日重庆市九龙坡杨家坪街道天兴路社区居委委员会出具的《关于佳锦园小区协调会的情况》；5、《物业管理条例》第11、12条，《物权法》第76条之规定；6、《重庆市物业管理条例》第26条之规定；7、《重庆市物业服务合同备案程序》；8、《重庆市国土局关于物业管理若干问题的指导意见》。 上诉人重庆绿都物业管理有限公司向原审法院提供的证据和依据有：2008年1月5日上诉人与重庆市九龙坡区杨家坪佳锦园业主委员会签订的《物业服务合同》。 被上诉人原审第三人重庆佳宇物业管理有限公司向原审法院提供的证据和依据有：1、《物业服务合同》三份；2、佳宇公司出具的载明“物管费”的发票、佳宇公司缴纳的公共设施的水、电费发票。 以上证据均已在原审庭审中进行了质证，并已随案移送本院。经审查，原审法院对上述证据作出分析认定正确，本院予以确认。本院认定的事实与原审法院认定的事实无异。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条的规定：物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主有权决定选聘和解聘物业服务企业。本案中，被上诉人重庆市九龙坡区房地产管理局在受理上诉人重庆绿都物业管理有限公司申请的《物业服务合同》备案后，经核实，佳锦园小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主均同意继续聘用第三人佳宇公司服务，其继续聘用第三人佳宇公司为其服务符合《物权法》及《物业管理条例》的规定。被上诉人重庆市九龙坡区房地产管理局对上诉人申请备案的《物业服务合同》，作出《不予备案通知书》符合《重庆市物业服务合同备案程序》的规定，作出的《不予备案通知书》合法。原审法院认定事实清楚，判决并无不当。上诉人提出的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予主张。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案受理费50元，由上诉人重庆绿都物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾 平 代理审判员 应 禧 代理审判员 肖 飒 二00八年八月十八日 书 记 员 娄 婷 |
