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上海市第一中级人民法院 行政判决书 （2011）沪一中行终字第1号 上诉人（原审原告）潘某。 被上诉人（原审被告）上海市某区住房保障和房屋管理局。 第三人上海某房地产有限公司。 上诉人潘某因房屋拆迁裁决一案，不服上海市某区人民法院（2010）金行初字第12号行政判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 经审理查明，2006年4月18日，上海某房地产有限公司（以下简称：某公司）因建设商品住宅项目，依法取得金房地拆许字(2006)第29号《房屋拆迁许可证》，拆迁范围在上海市某区张堰镇东至卫生院、西至中心小学、南至牛桥河、北至新华路，拆迁实施单位为上海新华利房屋动拆迁有限公司，拆迁期限为2006年4月18日至2006年10月17日，后经批准延长到2010年10月17日。潘某私房位于本市某区张堰镇新尚路4号，原某县人民政府落实私房政策办公室于1996年6月作出维持私改结论，认定潘某部分出租私房被纳入社会主义改造，保留新尚路4号建筑面积55.9平方米自住房，该房屋被列入拆迁范围。2010年3月20日，某公司因与潘某未能达成拆迁补偿安置协议，以潘某为被申请人向上海市某区住房保障和房屋管理局（以下简称：某房管局）提出房屋拆迁裁决申请，并提供了相关材料。某房管局受理后，两次召集潘某和某公司就房屋拆迁补偿安置事宜进行调解，在未达成协议的情况下，于2010年4月19日作出金房管拆裁字(2010)第3号房屋拆迁裁决（以下简称：被诉拆迁裁决）。被诉拆迁裁决载明，2006年4月18日，申请人某公司因建设商品住宅项目，依法取得金房地拆许字（2006）第29号房屋拆迁许可证，拆迁期限至2010年10月17日止（含延长期）。被申请人潘某房屋座落于某区张堰镇新尚路4号（属私有居住房屋），属于房屋拆迁范围。根据1996年6月20日原某县人民政府落实私房政策办公室维持私改结论，保留被申请人潘某房屋建筑面积55.9平方米，房屋类型为旧里，房屋建筑结构为砖木。被申请人潘某房屋在某区C类区域（系城市房屋拆迁），最低补偿单价1,250元/平方米，价格补贴系数25%。核定：被申请人潘某房屋建筑面积55.9平方米，房地产市场评估单价1,664元/平方米，价格补贴209元/平方米，被申请人潘某应得房屋货币补偿款104,700.7元，设施移装费1,340元。某房管局在依法受理裁决申请后，两次召集当事人就房屋补偿安置事宜进行调解，因未达成一致意见，遂根据《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称：《拆迁条例》）第十六条、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称：《实施细则》）第二十四条、第二十七条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十五条、第四十二条、第五十三条、第五十四条、第五十六条、沪价商（2002）010号、沪房地资拆(2004)286号、金府办(2002)20号、（2004）65号、（2005）22号等文件有关规定，裁决：一、申请人某公司以产权房屋安置被申请人潘某至某区张堰镇松金公路2800弄55号102室，建筑面积122.97平方米，根据估价机构评估该房屋的市场评估单价为2,399元/平方米，安置单价为2,188元/平方米。被申请人潘某支付申请人某公司安置房价款280,045.13元[即（55.9＋15）平方米×2,188元/平方米＋（122.97－55.9－15）平方米×2,399元/平方米]。二、被申请人潘某房屋货币补偿款为104,700.7元，被申请人潘某付申请人某公司安置房款280,045.13元，双方以产权房屋调换后，被申请人潘某应支付给申请人某公司房屋调换差价款175,344.43元。三、申请人某公司应付被申请人家用设施移装费1,340元、搬家补助费670.8元，两项合计2,010.8元。四、第二、三项相抵扣后，在被申请人潘某搬离房屋时，应一次性付清申请人某公司173,333.63元。五、被申请人潘某提出“和被申请户在该基地内的承租公房合并进行补偿安置，分四户，原地安置居住房屋建筑面积400平方米，还有一套门面房，不支付差价”的要求，无政策依据，不予支持。六、被申请人潘某在接到本裁决书之日起16日内搬出上海市某区张堰镇新尚路4号房屋（私有居住房屋）。潘某不服，向上海市住房保障和房屋管理局申请行政复议，复议决定维持被诉拆迁裁决。潘某仍不服，向原审法院提起行政诉讼。 潘某原审诉称，上海市某区张堰镇新尚路4号近500平方米房屋系其祖传私房，其家庭几代人在此房屋中居住，解放后至2009年，潘某每年以新尚路4号房屋占用土地200平方米、每平方米0.24元的标准向某区土地管理部门缴纳国有土地使用税，能够证明其享有新尚路4号房屋的所有权，某房管局以维持私改结论为依据认定潘某私房建筑面积为55.9平方米与事实不符；潘某户在新尚路4号有三户家庭共计九口人，被拆迁房屋安置应当以家庭为单位进行，某房管局在裁决中仅安置了一套住房，未将共同居住人列入安置范围，导致其他居住人的居住条件得不到应有的保障。被诉拆迁裁决认定事实错误，证据不足，侵犯了潘某户的财产权和居住权。故请求原审法院判令撤销被诉拆迁裁决。 某房管局原审辩称，其具有作出被诉拆迁裁决主体资格；在某公司提出房屋裁决申请后，两次召集潘某及某公司进行协调，充分听取了当事人的意见，调解未果后，在法定期限内依据调查核实的有关材料作出房屋拆迁裁决，程序合法；某房管局依据某县维持私改结论认定潘某被拆迁房屋建筑面积55.9平方米，安置潘某至某区张堰镇松金公路2800弄55号102室符合有关文件规定，事实清楚，证据确凿，适用法律正确。请求判决驳回潘某诉讼请求。 某公司原审述称，其在房屋拆迁裁决程序中提供的材料符合法律规定，同意某房管局答辩意见，请求法院驳回潘某诉讼请求。 原审认为，根据《拆迁条例》第十六条、《实施细则》第二十四条规定，某房管局作为本市某区的房屋拆迁工作实施监督管理的行政主管部门，在拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议时，经当事人申请，依法有权作出房屋拆迁裁决。某房管局受理某公司裁决申请和组织双方调解等均符合作出拆迁裁决的程序规定。当事人的争议主要集中在事实认定部分:一、被拆迁房屋建筑面积如何认定。二、被拆迁房屋补偿安置是否合理。潘某认为根据1951年县土地房产人口登记以及每年缴纳土地税的事实可以证实新尚路4号房屋的权利人为其,现新尚路4号房屋实施拆迁,某公司应当按照近500平方米建筑面积对潘某予以补偿安置。某房管局认为,在潘某无法提供房地产权证的情况下,某县维持私改结论可以作为认定潘某房屋权属的有效凭证,潘某户被拆迁房屋的建筑面积为55.9平方米。根据沪房地资拆[2001]673号《关于贯彻执行若干意见的通知》第十二条关于“被拆除房屋建筑面积的认定”的规定,房屋建筑面积,以房地产权证记载的建筑面积为准,无房地产权证的,以相关批准文件记载的建筑面积为准,相关批准文件未记载建筑面积或虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋,以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。该通知对被拆迁城市房屋建筑面积认定的标准作了明确规定,拆迁人必须严格按照通知的内容来认定被拆迁房屋建筑面积。据此，潘某虽主张新尚路4号房屋所有权,但未申请办理过房屋所有权登记，2006年4月18日房屋拆迁许可证核发之日,也没有向某公司提交合法有效的房地产权证,某房管局在潘某无法提供房地产权证的情况下,以某县维持私改结论为依据,认定潘某被拆除房屋建筑面积55.9平方米,事实清楚,证据充分。潘某提供的1951年县土地房产人口登记表和土地租金收据虽然与本案事实有一定联系,但不是确认房屋权属的有效凭证,潘某据此主张某房管局对被拆除房屋建筑面积认定有误,难以支持。就潘某认为，新尚路4号有九口人,但是被诉拆迁裁决仅安置了一套房屋,致使其家庭居住条件得不到应有保障,要求某房管局安置三套住房及门面房,同时不支付房屋差价这一主张，某房管局认为对潘某房屋的补偿安置是以相关的房屋拆迁法律规范为依据，补偿安置合理。根据《实施细则》第二十条、第三十二条规定，城市房屋拆迁补偿安置按户进行，拆迁补偿安置有货币补偿、与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换(即价值标准房屋调换)、以房屋建筑面积为基础的在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换（面积标准房屋调换）三种方式。本案被拆迁房屋属于私有居住房屋,不属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋，某房管局以潘某户为单位裁决以价值标准房屋调换的方式进行补偿安置并无不当。《实施细则》第三十五条进一步对未出租私有居住房屋的货币补偿金额作出具体规定，货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。因此，影响私有未出租居住房屋补偿安置的因素并不包括户口簿中登记的在册人员，房屋的居住使用情况也不在考虑之列。某房管局裁决潘某户安置至某区张堰镇松金公路2800弄55号102室，建筑面积122.97平方米，安置房款280,045.13元,与新尚路4号中潘某所有的被拆除房屋相比,安置房面积已经充分考虑到潘某家庭人口多的具体情况,同时根据本区国有土地居住房屋拆迁安置房供应的有关规定，核定潘某安置房的限价供应面积为70.9平方米，该70.9平方米的房价系按照比市场评估单价2,399元/平方米更低的安置单价2,188元/平方米计算的,潘某实际支付的安置房总价低于按照市场评估单价计算的总价。被诉拆迁裁决在安置房面积及价格等方面的裁决内容符合城市房屋拆迁法律规范及政策，并未侵害潘某补偿安置方面的利益。潘某提出的安置三套住房、一套门面房且不支付房屋差价款的主张，缺乏法律依据,不予采信。原审法院据此依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(一)项之规定，判决维持被诉拆迁裁决。判决后，潘某不服，向本院提起上诉。 上诉人潘某诉称，新尚路4号房屋是上诉人祖传私房，建筑面积400平方米，上诉人对此有土地房产人口申请登记表和地租收据，上诉人潘某一直缴纳土地税，1996年原某县维持私改结论认定上诉人私房建筑面积有误，上诉人对此不知情也未签字。现上诉人持有租赁凭证，虽该租赁凭证系在拆迁许可证核发之后的2006年9月办出，但持有租赁凭证意味着被拆迁房屋系公房。且若按照被诉拆迁裁决仅安置一套房屋，将导致上诉人等四户人家无处居住。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人原审诉讼请求。 被上诉人某房管局辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人依据某县维持私改结论认定被拆迁房屋面积55.9平方米合法合理。上诉人潘某户没有房地产权证、建房批准文件及国有土地使用证。被诉拆迁裁决对上诉人潘某户的安置方案充分考虑了上诉人户的经济承受能力，并参考了一些人口因素，面积为122.97平方米的安置房屋远远超出了上诉人户原有的55.9平方米房屋，且安置超面积部分以更优惠的价格计算，安置房距上诉人户被拆迁房屋相距1,000米。该安置方案合理合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 第三人某公司述称，应以原某县维持私改结论认定上诉人户拥有55.9平方米房屋为准，上诉人事实上在新尚路4号仅有两套房屋，一套公房、一套私房，面积分别为10平方米及55.9平方米，其余房屋面积是对私改造收归国有的公房。上诉人是在有关手续冻结的情况下，办出的公房租用凭证，该凭证效力不应予以认可。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。 经审理查明，原审判决认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，根据国务院《拆迁条例》第十六条第一款以及本市《实施细则》第二十四条第一款的规定，被上诉人某房管局具有作出本案被诉拆迁裁决的法定职权，上诉人虽诉称作为被上诉人职权依据的《拆迁条例》已经失效，但并未举证予以证明，故对该意见本院不予采纳。就被拆迁房屋面积应当如何确定这一争议焦点，对此上诉人认为，其一直缴纳土地使用租金，并以土地租金收据上确定的用地面积为证证明被诉拆迁裁决对其被拆除房屋面积认定有误，但根据本案查明的以及上诉人认可的事实可确定，其被拆除的房屋并无相关的房地产权证，而根据现仍有效的《拆迁条例》以及《实施细则》对于被拆迁房屋面积确定的有关规定，并无可根据土地租金凭证确定被拆除房屋建筑面积的相关内容，故上诉人该观点亦无法成立。被上诉人某房管局根据原某县人民政府落实私房政策办公室维持私改结论认定的上诉人潘某私房面积、上诉人潘某户户籍资料摘录表、上海城市房地产估价有限公司出具的上海市城市居住房屋拆迁估价分户报告单、家用设施移装费清单、分幢情况表、被拆迁房屋照片等证据，根据《拆迁条例》、《实施细则》等行政法规、规章的规定，确定上诉人被拆迁房屋货币补偿款价额以及安置房屋的坐落、价值，并确定了双方应当结算的差价款数额，认定事实清楚，适用法律并无不当。被上诉人受理裁决申请后，在裁决审理过程中通知上诉人与第三人召开调解会，因协调不成，在法定的期限内作出被诉拆迁裁决，被上诉人执法程序亦无不当。综上，原审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，本院可予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币50元，由上诉人潘某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李 欣 代理审判员 任静远 代理审判员 姚佐莲 二○一一年二月二十八日 书 记 员 冯 楠 |
