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（2013）沪二中行终字第330号 上诉人(原审原告)陈某。 委托代理人余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。 委托代理人陈洋洋，上海观庭观盛律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)上海市嘉定区住房保障和房屋管理局。 法定代表人谢某某。 委托代理人陶某某。 委托代理人胡某。 上诉人陈某因要求履行法定职责一案，不服上海市嘉定区人民法院(2013)嘉行初字第12号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成了合议庭于2013年7月10日公开开庭审理了本案。上诉人陈某及其委托代理人余庭、陈洋洋，被上诉人上海市嘉定区住房保障和房屋管理局(以下简称嘉定区房管局)的委托代理人陶某某、胡某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，2010年8月18日，上海恒驰房地产有限公司(以下简称恒驰公司)取得嘉定房管(2010)预字第00XXXX0号预售许可证，用于销售座落于上海市嘉定区双单路XXXX弄龙湖郦城XXX号和XXX号楼房。2011年1月29日，陈某与恒驰公司签订了上海市商品房预售合同，购买了龙湖郦城XXX号101室房屋。2011年12月9日，恒驰公司取得沪房管(嘉定)交付许(2011)第049号上海市新建住宅交付使用许可证，龙湖郦城19#-30#及地库三、四建设项目准予交付使用。同年12月10日，恒驰公司向陈某发出房屋交付通知书，并告知了房屋委托改造相关事宜。嗣后，恒驰公司多次发函就是否委托改造事宜征求陈某意见。陈某认为恒驰公司存在虚假宣传、未取得预售许可的情况下擅自销售房屋及将未经验收的房屋交付使用，遂于2012年6月4日向嘉定区房管局提出查处申请，要求该局对恒驰公司违法违规销售上海市嘉定区双单路XXXX弄龙湖郦城XXX号101室房屋的行为予以查处，同时一并提交了律师交涉函。嘉定区房管局于2012年6月5日收到申请书。因嘉定区房管局未在法定期限内就其申请内容作出答复，陈某向原审法院提起诉讼，要求判令嘉定区房管局在十日内对恒驰公司违法违规销售上海市嘉定区双单路XXXX弄龙湖郦城XXX号101室房屋的行为履行查处职责。嘉定区房管局于2013年4月2日作出《关于陈某行政查处申请书的复函》，并邮寄送达陈某。 原审法院认为，根据《城市商品房预售管理办法》第四条第三款和《上海市新建住宅交付使用许可规定》第三条第二款的规定，嘉定区房管局具有对其行政区域内城市商品房预售及新建住宅交付使用予以许可和管理的行政职权。恒驰公司依法取得涉案房屋预售许可证，与陈某签订商品房预售合同，合同内容符合法律规定，故陈某认为恒驰公司在未取得预售许可的情况下擅自违规销售房屋的主张不能成立。嘉定区房管局依法审核了恒驰公司提交的相关文件资料，认为恒驰公司的建设项目符合交付使用条件，遂依法核发了上海市新建住宅交付使用许可证。本案中，陈某未提供任何证据证明恒驰公司在取得新建住房交付使用许可证前对涉案房屋有违规改建的情形存在。故陈某提出的恒驰公司将未经验收的房屋交付使用的观点不成立。根据《上海市房地产转让办法》第四十八条第二款规定，嘉定区房管局作为房地产行政主管部门，对广告宣传是否存在违规情形不具有管理职权。嘉定区房管局收到陈某的申请后，已经对其所提出的申请事项作出答复，并送达了答复函，嘉定区房管局已经履行了相关法定职责。嘉定区房管局未及时对陈某的申请作出答复，虽不因此影响答复内容的合法性，但应在今后的工作中引以为戒，加强内部管理，提高工作效率，及时对申请人的申请作出处理。综上，陈某认为嘉定区房管局不作为的理由不能成立。据此，依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第(一)项之规定，判决：驳回陈某的诉讼请求。陈某不服原审判决，向本院提起上诉。 上诉人陈某上诉称，从商品房的预售宣传到最终签订商品房预售合同都应视为预售行为，恒驰公司在没有取得预售许可证的前提下已经开始印发宣传册、邀请消费者参观样板房等各种预售行为，且宣传资料上没有标注预售许可的文号，备案的预售方案与实际销售方案不一致；被上诉人提供的证据只能证明恒驰公司取得了新建住宅交付使用许可证，但不能证明该证系合法核发。被上诉人对恒驰公司逃避验收而交付房屋的违法行为应随时发现随时查处，不应以已核发新建住宅交付使用许可证为由推卸查处职责；根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，被上诉人负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作，包括对房地产经营中虚假广告宣传违法行为的处理；上诉人于2012年6月4日向被上诉人提出行政查处申请，要求其对恒驰公司违法违规销售房屋行为进行查处，但被上诉人直至上诉人向法院提起诉讼后，才作出答复，显然不符合规定。原审判决认定事实不清，请求判决撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人一审时的诉讼请求。 被上诉人嘉定区房管局辩称，被上诉人已对上诉人提出的查处申请进行调查并作出答复。恒驰公司依法取得嘉定房管(2010)预字00XXXX0号《上海市商品房预售许可证》，不存在擅自销售房屋的行为；恒驰公司的新建住宅已通过验收，取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，不存在违规交付的行为；恒驰公司是否存在虚假广告宣传的问题，不属于被上诉人查处的职责范围，已建议上诉人向其他有关部门反映。至于上诉人提出的恒驰公司交付的房屋有“破墙开门”的情况，被上诉人也已邀请上海市房屋检测中心进行实地察看，证实所敲墙体不属承重墙，故不予查处。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 经审理查明，2012年6月4日，上诉人陈某向被上诉人嘉定区房管局提出行政查处申请，申请事项为：对恒驰公司违法违规销售上海市嘉定区双单路XXXX弄“龙湖郦城”XXX号101室房屋行为予以查处。主要理由是：恒驰公司广告宣传的“买三房赠一房”存在虚假，即在相关房屋管理部门验收、批准交付前，所购三房与“赠送”的一间房屋是预先用墙隔离，事后，通过与买房人签订《委托改造协议》的形式，将墙壁打通进行改造，“赠送”面积并不包括在房屋产权登记所确认的建筑面积内；《商品房预售合同》中载明的嘉定房管(2010)预字00XXXX0号预售许可证并不存在，恒驰公司涉嫌在未取得销售许可的情况下擅自销售房屋。因嘉定区房管局未对上诉人的申请作出处理，上诉人向原审法院提起行政诉讼，要求判令被上诉人在10日内对恒驰公司违法违规销售房屋的行为履行法定查处职责。2013年4月2日，被上诉人作出《关于陈某行政查处申请书的复函》，主要内容为：经查，嘉定房管(2010)预字0560号和嘉定房管(2010)预字440号预售许可证均真实存在，预售许可证的发放情况可以从“网上房地产”查阅，恒驰公司不存在未取得预售许可证擅自销售房屋的行为。经审核，该项目符合交付使用许可要求。上诉人反映的恒驰公司存在夸大宣传，虚假销售的问题，不属于该局职责范围，建议向有关部门反映。原审诉讼中，陈某表示不服嘉定区房管局所作的复函，认为该答复行为违法。 另查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》的规定，被上诉人作为辖区内房地产开发经营活动的监督管理部门，对上诉人提出的查处申请负有进行处理的法定职责。上诉人申请的事项是，要求被上诉人查处恒驰公司违法违规销售上海市嘉定区双单路XXXX弄“龙湖郦城”XXX号101室房屋的行为。被上诉人经过调查核实作出答复，认定恒驰公司在与上诉人陈某签订商品房预售合同前，已依法取得商品房预售许可证，恒驰公司不存在擅自销售房屋的行为。同时，恒驰公司系在取得新建住宅交付使用许可证后，才向上诉人发出房屋交付使用通知，本案系争的房屋符合交付使用的条件。本院认为，被上诉人认定的事实清楚，证据充分。对恒驰公司是否存在虚假广告宣传的问题，被上诉人不具有查处的职权，被上诉人建议上诉人向其他有关部门反映，并无不当。上诉人认为，从商品房的预售宣传到最终签订商品房预售合同都应视为预售行为，应认定恒驰公司违规销售房屋。而根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。故被上诉人认定恒驰公司不存在擅自销售房屋的行为，与法相符。恒驰公司在交付新建住宅时，通过与相关买受人签订委托改造协议的方式，对房屋进行局部改造。被上诉人对此认定恒驰公司尚不构成违法违规销售行为的理由成立。上诉人于2012年6月4日向被上诉人提出查处申请，尽管法律法规对行政管理部门履行职责的期限没有明确规定，但被上诉人于2013年4月2日才作出《关于陈某行政查处申请书的复函》，显然属于延迟履职，应予改正。鉴于被上诉人已对上诉人提出的查处申请作出答复，上诉人要求被上诉人查处恒驰公司违法违规销售房屋行为的主张，难以支持，原审法院判决驳回陈某的诉讼请求，并无不当。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人陈某负担(已付)。 本判决为终审判决。 审 判 长 李 健 代理审判员 沈亦平 代理审判员 叶晓晨 二○一三年八月十三日 书 记 员 沈 倪 |
