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山东省青岛市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2011）青行终字第103号 上诉人（原审第三人）纪梅生，男，汉族，1957年1月30日生， 上诉人（原审第三人）青岛伊士曼置业集团有限公司， 法定代表人纪梅生，职务董事长。 上诉人（原审第三人）纪晓雪，女，汉族，1984年12月15日生， 上列上诉人委托代理人张庆华，山东北极之星律师事务所律师。 上列上诉人委托代理人林乐，山东北极之星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）青岛东祥园置业有限公司， 法定代表人衣冠峰，职务总经理。 委托代理人陈守军，山东琴岛律师事务所律师。 原审被告青岛市国土资源和房屋管理局， 法定代表人陈培新，职务局长。 委托代理人张祥珍，青岛市房地产登记中心工作人员。 委托代理人韩晓平，青岛市房地产登记中心工作人员。 上诉人纪梅生、纪晓雪、青岛伊士曼置业集团有限公司因被上诉人青岛东祥园置业有限公司诉原审被告青岛市国土资源和房屋管理局房产行政登记一案，不服青岛市市南区人民法院（2010）南行初字第129号行政判决，在法定期限内向本院提起上诉。本院于2010年12月28日受理后依法组成合议庭，于2011年3月31日在第12法庭公开开庭审理了本案。上诉人纪梅生、上诉人青岛伊士曼置业集团有限公司、上诉人纪晓雪的共同委托代理人张庆华、林乐，被上诉人青岛东祥园置业有限公司的委托代理人陈守军，原审被告的委托代理人张祥珍、韩晓平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审原告于2010年5月28日向原审法院提起诉讼，请求依法撤销原审被告作出的青房地权市字地9533号《房地产权证》。 原审法院查明，涉案房屋位于青岛市市南区澳门路64号2栋101户。1999年10月28日，原告与第三人纪梅生签订《商品房购销合同》，将原告开发的东祥园小区（行政区划为澳门路64号，由南向北分别为1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼）中的B栋101户及地下层和B-02车库出售给第三人纪梅生，合同中载明房屋建筑面积为430.92平方米，其中包括位于房屋西北部的车库一处。合同签订后，原告与第三人纪梅生于1999年12月3日到青岛市公证处对上述合同的内容进行了公证，青岛市公证处出具（1999）青证内字第17312号公证书，内容为：原告的法定代表人衣冠峰与第三人纪梅生于1999年10月28日签订了前面的《商品房购销合同》。经查，上述当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第55条的规定，合同上当事人的签名、印章均属实。第三人纪梅生于2001年11月20日持《商品房购销合同》、购房发票、产权证明、商品房预售许可证复印件、竣工验收复印件等材料向被告申请办理涉案房屋的产权登记，被告经测绘认定涉案房屋的建筑面积为454.50平方米，将不属于合同约定的位于涉案房屋东北部及西南部车库各一处测绘在内，而未将合同约定的位于房屋西北部的车库测绘在内。被告于2002年1月14日为第三人纪梅生颁发了青房地权市字第9533号房地产权证，其上载明涉案房屋建筑面积为454.5平方米。后第三人纪梅生于2005年3月将涉案房屋转移给第三人青岛伊士曼置业集团有限公司并办理了转移登记。第三人青岛伊士曼置业集团有限公司又于2009年8月18日与第三人纪晓雪签订房地产买卖契约，将该房产出售给第三人纪晓雪。被告于2009年8月28日向第三人纪晓雪颁发青房地权市字第397653号房地产权证。原告与第三人于2009年10月对车库使用权产生争议，原告于2010年4月21日从被告档案馆调取的档案中发现被告的错误登记行为，原告不服，于2010年5月28日依法提起行政诉讼。第三人纪梅生与第三人纪晓雪系父女关系，第三人纪梅生系第三人青岛伊士曼置业集团有限公司的法定代表人。在本案庭审中，被告明确表示其作出的具体行政行为错误。 原审法院认为，本案中，被告在为第三人纪梅生核发青房地权市字第9533号房地产权证的具体行政行为中没有尽到法定审查义务，将不属于涉案房屋的两处车库登记在涉案房屋名下，而遗漏了本应属于涉案房屋的一处车库，被告该具体行政行为认定事实不清，依法应予撤销，但被告为第三人纪梅生颁发的青房地权市字第9533号房地产权证已因转移登记而于2005年被注销，该具体行政行为已不具备可撤销的内容，故只能对该具体行政行为进行违法性确认。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项之规定，判决确认被告青岛市国土资源和房屋管理局为第三人纪梅生核发青房地权市字第9533号房地产权证的具体行政行为违法。案件受理费五十元，由被告负担。 上诉人纪梅生、纪晓雪、青岛伊士曼置业集团有限公司上诉称，一、1999年10月28日，原审第三人纪梅生与被上诉人青岛东祥园置业有限公司签订了两份《商品房购销合同》。根据该合同的约定，原审第三人纪梅生购买了青岛东祥园置业有限公司的101户（含地下室和西北角车库）和201户（含西南角车库）两套房屋。后在办理产权过户登记时，根据双方已签订的两份《商品房购销合同》，又通过《产权申请》部分变更了合同内容，即将东北角车库附赠给原审第三人纪梅生，并就此发证。因此，本案是因当事人就《商品房购销合同》履行过程中因内容变更而引发的民事争议。但被上诉人青岛东祥园置业有限公司企图通过行政程序，采取迂回的方法变相解决民事争议，其真实目的就在于撤销或变更已履行完毕的民事行为。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条的规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；意见受理的，裁定中止诉讼。”对被上诉人青岛东祥园置业有限公司已经提起的行政诉讼，应裁定中止诉讼，待其通过民事诉讼程序解决争议后，再恢复本案的审理。二、101户由一层，地下室和西北角车库组成；201户由二层和西南角车库组成。合同签订时，负一层由东北角车库、西北角车库、西南角车库和地下室四个部分组成。测绘部门制作的《澳门路64号2号楼住实测建筑面积一栏表》对负一层的划分也如上所述。被上诉人青岛东祥园置业有限公司向原审第三人纪梅生出具的《产权申请》的办证面积为454.5平方米，结合此前签订的两份《商品房购销合同》，实为东祥园置业有限公司在办证时将《商品房购销合同》没有约定的一处车库送给了原审第三人纪梅生。因此，原审被告将负一层全部确权给原审第三人纪梅生并不会对被上诉人青岛东祥园置业有限公司的权利和义务产生任何影响。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条的规定，原审法院应驳回被上诉人青岛东祥园置业有限公司的起诉。三，原审第三人纪梅生与被上诉人青岛东祥园置业有限公司均在同一小区办公，自从将涉案负一层交付给了原审第三人纪梅生后，原审第三人纪梅生一直使用至今，期间还对车库门进行了改造，被上诉人青岛东祥园置业有限公司从未提出异议。因此，被上诉人青岛东祥园置业有限公司在本案起诉前也是承认东北角车库归原审第三人纪梅生所有。四、办理涉案产权证前，被上诉人青岛东祥园置业有限公司交付给原审第三人纪梅生的《产权申请》注明：“纪梅生购买我公司2号楼101户房，建筑面积454.5平方米，计人民币2147829元。”2002年1月14日原审第三人纪梅生取得了两套房的《房地产权证》。即使被上诉人青岛东祥园置业有限公司的《产权申请》不是其真实意思表示，其最迟也应在2002年1月14日就应当知道其权利被侵害。涉案《房地产权证》距今已有8年之久，显然已过法律规定的起诉期限，被上诉人青岛东祥园置业有限公司的诉讼请求应依法予以驳回。综上，上诉人认为原审法院应当裁定中止案件的审理，待民事争议解决后再恢复对本案的审理。请二审法院依法撤销原审法院的判决，驳回青岛东祥园置业有限公司的诉讼请求。 被上诉人辩称，一、合同要件是购房合同、图纸和购房发票，该合同要件没有变更，上诉人所说变更事实不存在。二、上诉人以不存在的民事诉讼要求中止行政诉讼不符合逻辑。三、赠与行为是双方的行为，被上诉人没有赠与上诉人的意思表示，上诉人所说的赠与行为不成立。四、2009年被上诉人知道车库被上诉人占用，2010年知道车库办证错误，不存在超过诉讼时效的问题。综上，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审法院的判决。 原审被告述称，原审被告为上诉人纪梅生办理房产证的具体行政行为确实存在问题，从被上诉人和上诉人纪梅生签订的合同和图纸看，确实有将红线外的部分给上诉人纪梅生办理了确权，原审被告发现后停办了手续。后来原审被告和被上诉人、上诉人多次沟通，按现在规定需要上诉人同意可以更正，由于上诉人不同意，所以未办理更正。如果上诉人不同意更正，被上诉人可以申请异议登记，然后在15天内提起民事诉讼确认面积，最终通过法院强制执行办理房产证。被上诉人应该办理异议登记，然后通过民事诉讼依法维护自己权利。 原审被告一审提交的证据、依据有：1、身份证复印件，证明第三人纪梅生身份情况；2、青岛市公安局市南分局证明，证明涉案房屋门牌变化；3、商品房预售许可证，证明涉案房屋符合预售条件；4、竣工验收证明，证明建设工程合格；5、建筑面积表，证明涉案房屋各楼层实测建筑面积；6、《商品房购销合同》，证明原告将涉案房屋售予第三人纪梅生；7、公证书，证明原告与第三人纪梅生签订的《商品房购销合同》的公证情况；8、申请产权证明，证明第三人纪梅生申请购买涉案房屋的产权证明；9、具结书，证明第三人纪梅生出具的因涉案房屋地籍资料不齐全，待地籍资料齐全后，再配合办理土地测绘事宜的情况；10、购房发票，证明第三人纪梅生缴纳房款的证明；11、房屋所有权登记审批表，证明被告对涉案房屋权属登记依法进行了审查；12、测绘证明，证明涉案房屋的物理状况；13、完税凭证，证明第三人纪梅生已缴纳各项税费；14、存根，证明第三人纪梅生于2002年1月14日领取了青房地权市字第9533号房地产权证。15、法律依据：《城市房屋权属登记管理办法》。 被上诉人一审提交的证据有：1、青房地权市字9533号房产证存根，证明被告为第三人纪梅生颁发的涉案房屋的房产证上认定的面积为454.50平方米；2、《商品房购销合同》，证明原告将涉案房屋售予第三人纪梅生，合同中载明涉案房屋建筑面积为430.92平方米。 上诉人纪梅生、青岛伊士曼置业集团有限公司在原审提交的证据：《商品房购销合同》，证明原告将涉案房屋售予第三人纪梅生。 上诉人纪晓雪一审提交的证据有：1、房地产买卖契约，证明第三人青岛伊士曼置业有限公司将涉案房屋出售给纪晓雪；2、青房地权市字397653号房产证，证明涉案房屋归纪晓雪所有。 上述证据经原审法院质证、认证，已随卷宗移送本院。 根据各方当事人的诉辩意见，合议庭将二审审查重点归纳为：一、原审法院的审判程序是否合法；二、被上诉人的起诉是否超过法定的起诉期限；三、原审被告作出的房屋登记行为是否合法。庭审中，各方当事人围绕上述焦点问题进行了质证和辩论。 经审查，本院认为，原审被告、上诉人纪梅生、上诉人青岛伊士曼置业集团有限公司、上诉人纪晓雪提交的证据能够证明本案相关事实，本院予以采信。本院确认的事实与原审法院确认的事实相同。 本院认为，一、关于原审法院审判程序问题。本案中，三上诉人与被上诉人之间对于作为房屋登记行为基础的买卖关系并不存在争议，因此，被上诉人作为售与房屋的一方无需提起民事诉讼。并且，在被上诉人亦未就房屋买卖提起民事诉讼，本案不存在中止诉讼的情形。 二、关于被上诉人的起诉是否超过法定起诉期限问题。三上诉人以原审被告提交的证据5、8、14号证据，证明被上诉人应当知道上诉人纪梅生于2002年1月14日取得了房产证。被上诉人认为原审被告的5号和8号证据是发生在颁证行为之前；14号证据只能证明是上诉人纪梅生在2002年1月14日领取了房产证，但被上诉人不清楚其领证的行为。原审被告认为上述证据均不是作出房屋登记行为的时间。本院认为，本案中，原审被告5、8、14号证据只能证明原审被告颁证的事实，不能证明被上诉人知道颁证行为的实际内容，因此，上诉人主张被上诉人的诉讼超过2年起诉期限的证据不足，本院不予支持。 三、关于原审被告作出的诉争房屋登记行为认定事实是否清楚的问题。本案中，证明权属来源的相关材料中的建筑面积不一致，原审被告将不属于《商品房购销合同》中约定的两处车库登记在诉争的房产证项下，而对约定的车库没有进行登记。由此可见，原审被告在进行权属审核时没有尽到审慎的审查义务，导致房屋权属登记行为事实不清，证据不足。原审判决对此认定意见正确，本院予以确认。 综上，原审法院判决正确，依法应当维持。三上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计人民币150元，由上诉人纪梅生、上诉人青岛伊士曼置业集团有限公司、上诉人纪晓雪各负担人民币50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋金龙 代理审判员 林 桦 代理审判员 李玉兰 二0 一一年四月二十日 书 记 员 姜孝水 书 记 员 李珊珊 |
